时代地产:六倍市盈率的困惑与雄心|中报系列①

地产k线   2017-08-10 09:42:10

未来能否如愿以偿,既考验着时代地产所深耕的深港澳大湾区的潜力,也考验着岑钊雄的求变决心。

“全世界没有比我们更低的公司。” 岑钊雄喟叹。

“全世界没有比我们更低的公司。” 岑钊雄喟叹。

  长达41分钟的媒体提问,打破了时代地产(1233.HK)过往业绩会的记录。

  在8月4日举办的2017年中期业绩会上,对于这家偏南方一隅、年销售规模约300亿元的粤系房企而言,如果不主动发声,市场泛起的任意涟漪,都足以掩盖其风头。

  “再给问两个问题吧。”时代地产董事会主席岑钊雄表现得很自信。由于时代地产在2017年上半年业绩表现优异,岑钊雄迫不及待地想将上半年公司的表现公之于众。

  2017年上半年,时代地产销售同比增加27.5%,至人民币170亿元。上半年毛利为23亿元,同比增53.5%;毛利率为26.4%,同比上升0.1%;上半年净利润达9.35亿元,同比增81.4%。

  岑钊雄也会被问一些敏感的问题,但他表现出了应有的态度。期间,有媒体建议,未来能否在可操作前提下,将合营的销售数据体现在财报中时,其当场应允。

  公司之前发行的债被终止了?岑钊雄答,“国内融资被终止,这不是准确的说法。外债的安排,属于资料更新的过程。不是外部媒体所说的 ‘被终止’,目前属于资料补充的过程中。”

  另有媒体问,在广州,时代地产是否有在未取得预售证的情况下,让买家签订认购书的情况?岑钊雄简单答,“会按政府的指引进行销售和安排,公司不可能做特殊安排。”

  岑钊雄答问的起伏,是时代地产想获得更高销售规模,努力与挣扎并存的表现。

  “在某些时间点、对一些区域的准确判断,是保证时代地产过去能获得不错回报的基础。”业绩会上,岑钊雄毫无犹疑地道出了时代地产过去的生存之道。但现在,岑钊雄不得不重新审视,曾经一度是公司发展保证的战略布局,是否符合现有未来长远战略规划。

  过去,相比粤系同起步的企业,时代地产的胆子更大。既能吞下清远、东莞相对低廉的地,也能豪气的拿下广州市中心、单价5万元/平方米的土地。

  2017年上半年,时代地产共收购九幅地块,总占地面积51万平方米,可以实现土地储备建筑面积约189万平方米。拿地区域主要集中在广州、佛山、清远、惠州等珠三角。截止2017年6月30日,时代地产在珠三角等8个城市拥有总建面1450万平方米的土地。

  如今,曾经成功的战略布局,却成为影响时代地产估值的一个关键性因素。如果不能走向全国,未来成长会受限。

  公司估值问题,让岑钊雄在业绩会一度激动不已。

  “有这么多的土地储备和项目,我们的市值只有110多亿港币,全部折现,也买不了几块地。2013年的时候3.6港元,派了四年息,还是6元左右,还有很大的空间,目前是4倍左右的市盈率,意味着公司四年赚的钱,就可以购买公司了,全世界没有比我们更低的公司,如果有这样类型的企业,我们也可以购买。”这段几百字的话,岑钊雄几乎是一口气说完,中间无停顿之处。

  据地产K线查询,按8月7日时代地产6.01港元的收盘价计算,它的市盈率应为6.17倍。

  深圳楼市的暴涨,造就了同样深耕珠三角的龙光地产整体估值去到了360亿元。同样深耕珠三角、近5年复合增长率高达43%的时代地产估值仅为105亿元。这让岑钊雄显得有些失落。

  “珠三角区域只是时代地产的起点,不是终点。将所在的区域做好,达到理想的状态后,时代地产会迈开第二步。”虽然全国化布局,或是治愈岑钊雄因估值问题而失落的良药,但业绩会上,其依旧没有表现出强烈的愿望。

  为了做大规模,时代地产已经尝试着走出去了。2017年时代地产以5.78亿元的价格,在长沙拿下了一宗占地4.8万平方米的土地。这是时代地产为数不多的在珠三角以外去拿地。

  正如相关分析所言,中国地产区域性很强,加之行业又属于粗犷式管理,全国开花需要有很强的管控能力,地产行情一旦偏冷,管控立马捉袖见肘。同时,全国性房企的销售利润率普偏低于区域性深耕的房企。

  未来时代地产如果为追求规模,而大步向外扩展,则必须考虑自己的管理能力是否能跟上,又是否愿意牺牲深耕珠三角区域带来的较高销售利润率。

  岑钊雄已经为自己定了目标,即2019年或2020年让公司规模达到千亿规模。这既是给资本市场释放的一个信号,也是给时代地产未来发展的一种鞭策。未来能否如愿以偿,既考验着时代地产所深耕的深港澳大湾区的潜力,也考验着岑钊雄的求变决心。

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