“房住不炒”深入人心,限购限售全面铺开,这时候有些房产就浮出了水面,多打着“不受政策影响”“可以过户”的旗号吸引购房者。然而,天上不会掉馅饼,想要获得财富,就得“撸起袖子加油干”;如果投机取巧、图小便宜,最终往往会吃了大亏。

 小产权房

  狭义的小产权房指的是之前的村证房,这类房产大家耳熟能详,指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,因此售价远比商品房便宜。但一来没有土地证,无法办理不动产登记证,后期确权会很麻烦,二来集体土地所有权在村民手里,后期如果卖方反悔,是完全可以追回房产的,之前也有多起相关报道,买方无一胜诉。

  这里笔者还要提及广义上的“小产权房”,即,所有没有取得住宅土地证的开发项目:

  1、五证不齐的项目。在房地产如火如荼发展的时候,很多开发商抢地开发,监管部门也是睁一只眼闭一只眼,毕竟房产市场最热的时候,先斩后奏最终的结果是一样的;然而,程序不正确结果正确的时期已经过去了,如今各地严控建筑开工数量,严控房产库存,“先斩后奏”未必好使了。于是,当年轻信销售“现在便宜是五证不齐,齐了价格立马涨,转手就是赚钱”这样的话术,买了五证不全的房子,现在追悔莫及;更可怕的是,一些小开发商的资金链,等不起各种手续,出现了断裂,最终楼盘合法了,但开发商跑了,工程烂尾了。

  有人说,政府总会协调的。是的,老百姓的问题,不会解决不了,但时间的损失谁来买单?举个例子,2013年,100万买了“非法”的大房子,拖到了2017年,终于复工建设;但试想如果2013年买合法的房子,即便面积只有“非法”房子的一半,但在2016房价上涨时,就已经获得了收益;错过这一轮周期,未来只能是长久的等待了。

  2、非住宅用地的项目。一般指的是商业用地上盖起的住宅,通常称为“商住房”。这类房产,通常是商水商电,价格高于住宅;不能迁入户口,没有入学等配套功能;公摊面积比住宅大,得房率低。

  最重要的,今年北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说,之前不限购的商住房,现在不仅限购,而且只能买二手商住房,而且无法跟银行申请房贷,必须全款。

  特殊政策限制的房子

  这需要购房者时刻关注政策,对于房产的限制。比如此前有房企拿了限价地,十年不得交易,比如北京近日推出的共有产权房。这种房子价格会明显低于同地段、同品质的商品房,但买到以后,再想脱手,就发现没有那么容易,甚至是不可能的了。

  房龄较大的二手房

  买二手房时,一定要首先考虑房龄,再看其他因素。因为二手房房龄太老,会对很多方面造成影响。

  比如,贷款。二手房贷款,不看地段看房龄,超过30的二手房,几乎是不会批30年贷款了;在贷款紧张时候,被拒也是很有可能的。

  很多人只注意到户型、地段等,却忽视了房龄这个重要因素。其实,如果二手房的房龄太老,会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。

  首先,房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应缩短,这样会影响对房屋的评估。

  其次,随着时间的推移,房屋本身会出现越来越多的问题;国内房屋寿命在50年左右,倒不是说超过50年大厦崩塌,而是说超过一定年限,各种问题就会频发,比如墙体裂缝、门窗绣坏等,都会影响房屋的价值。

  总之,买房不易,多留心眼;如果没有深耕过房产交易市场,或者是人生第一套住房,那么最好还是通过正规渠道,买合法的房产;如果说手上资金紧缺,那么不妨搭着“租售同权”的东风先解决了居住问题,至少在当前的调控下,房价难有暴涨机会,这给刚需购房者留出了喘息和思考的空间。

  刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。