今年以来,三四线城市的楼市关注度不断提升,有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎,经不住长期考验,但不可否认的是有些城市还是存在机会的。

  统计局数据显示,截至今年7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致,有些城市库存规模出现腰斩,仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。

  融360房贷君(fangdai123)认为,三四线城市之间的差异会越来越大,房地产市场发展到现在的阶段,判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模,未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。

  1、区域概念——核心城市周边的三四线城市

  区域概念,指的是由多个城市组成的城市群,这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀,每个城市群都会围绕一个核心城市,比如珠三角的深圳、京津冀的北京,这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值,但前提是用来自住,因为虽然这类三四线城市房价涨上去了,在核心城市的带动下也能维持住城市活力,不过仔细想想,拿余钱买完房不住放在那里,手里没有太多流动资金了,想转手卖掉,得要看看有没有能接盘的,或者说外部政策环境是否有利于转卖,这一点很重要。

  2、人口流入——人口流入较多的三四线城市

  有人的地方就能创造价值,以位于珠三角核心地带的东莞为例,地处深圳、广州、香港之间,充分获得了来自大城市的外溢资源,像虎门、长安这些靠近深圳的区域,本身就是全国百强城镇,生活配套相当完善,不断吸引周边省市的人口流入,为房地产市场注入需求。

  3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市

  曾有俄罗斯媒体表示,中国经济已经迅猛增长了40年,在过去十年里,中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式,向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变,围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。比如今年的雄安新区,包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内,雄安已经不是那个三四线开外的小城,而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用,说白了,还是为了区域整体的发展。再例如唐山,这个靠工业支撑的老城,如果不寻找新的产业升级方向,那么无疑会失去城市吸引力,造成人口外流,楼市也会难以支撑下去。

  4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市

  提到交通对房价的影响,也是基于城市圈之间的相互影响力,一个城市的高铁通达车次越多,对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强,如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系:

城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系(来自轨道交通网)

  图中显示的气泡大小,表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况,气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。总体看来,购买力和房价越高的城市,其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多,比如在购买力相差不大的情况下,高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市,房价相对北上广深要低不少,但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右,与它高铁互通度最高的是上海,二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市,在交通便捷的条件下,更易吸引来自大城市外溢的需求,可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。

  判断一个城市房子是否有购买价值,要看其真实力

  放眼今年三四线城市房价的上涨,大多数都是棚改货币化的结果,通过大拆大建来去这些城市的库存,短期内会在造成房价上涨,长期来看,缺乏人口、交通、产业转型的支撑,只会产出一批没有流动价值的不动产,拆迁的拿现金买房接现在的库存,那以后谁来接他们的盘呢?所以如果要问三四线城市房子的购买价值,就要拿“真本事”说话,而不是一味地虚张声势。

  不可否认的是,即使是在三四线城市中,库存也存在明显差别,如张家口、九江、滁州等地,库存下滑了40%以上,但是在香河、大厂、等地,7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。

  从房企的角度看,更愿意布局热点城市周边的三四线城市,从而能承接更多外溢需求,对于其他三四线城市,企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异,在下一轮市场上升周期中,有些三四线城市将更接近一线城市,如需求强劲的东莞、嘉兴;有的则继续保持传统三四线城市的状态,市场交易相对平稳。

  不管是买哪里的房子,都别忘了这句话:房子是用来住的,不是用来炒的,有人在盯着你们看呢。

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