乐居财经 严明会 1月10日，中达研究近日发表专题研报《从核心城市楼市看地产销售趋势》。据该报告，深圳市场领先全国商品房成交量价变动，二手房市场变化更为敏感。

  2011年来，除因棚改货币化安置等为下沉市场带来大量购房需求的时期以外，各线城市的商品房单月销售面积增速、新房及二手房价格变化走势均呈现出一定的一致性，同时各线城市的变化时间存在一定差异：一线城市商品房成交量价变动领先全国约2个季度，且二手房的变动领先于一手房约1-2个月。深圳为一线城市中商品房市场变化最为领先的城市：近年一线城市新房市场拐点未呈现明显差别，但深圳二手住宅成交量价的变动明显领先于其他一线城市，如2017年/2020年深圳二手住宅单月成交面积同比增速分别领先其他一线城市约6个月/2个月回正，2019-2020年二手住宅价格领先其他一线城市约1年企稳回升。

  供需缺口、房地产金融化等综合因素驱动了深圳市场的领先性。1)较大的供需缺口驱动刚需群体对市场变化更为敏感：良好的产业和经济发展态势、宽松的落户政策等为深圳带来了大量人口，2015-2020年新增常住人口合计约440万人;同时，2015-2020年深圳商品住宅批售面积仅约2942万方。较大的供需缺口一定程度上使得刚需、刚改等人群对政策和市场变化更为敏感。2)部分投机购房群体违规炒作带动深圳市场变动：过去深圳的房地产市场中存在部分违规炒作群体，房地产金融化的发展也使得深圳市场对政策变化更为敏感。

  深圳新房成交面积有所回升，市场热度尚待恢复。2021年2月二手房参考价机制的出台在一定程度上影响了深圳的房价上涨预期，叠加2021年Q1-Q2新房供给偏少(深圳乐居数据显示2021年Q1-Q2合计约1.5万套，Q3和Q4分别约1.6万套和1.8万套)，Q2深圳商品住宅成交面积处近三年低位。进入下半年后，推盘规模提升、按揭放款提速、部分楼盘促销等带动深圳新房成交面积有所回升;然而，对后续房价走势的预期和对期房交付的担忧等因素使得深圳新房市场的热度尚未恢复，部分网红楼盘的打新热度明显下滑、近月的新房成交面积也有所波动、深圳新房成交面积同比增速2021年以来仍呈现下降趋势。

  深圳二手房市场出现触底迹象，全国销售有望于年中出现复苏。2021年Q4以来，深圳二手房市场出现一定触底迹象：一方面，11月起深圳二手住宅成交面积有所回升;另一方面，近期深圳二手住宅成交价格逐步趋近于参考价(根据乐有家的数据，2021年8月起深圳二手住宅成交价与参考价偏差10%以内的房源比例开始明显提升，2021年10-12月分别达到55%、56%和49%，明显高于参考价出台初期的约10%)。二手房成交价与参考价趋同在一定程度上反映出深圳市场对住房价格的预期正更趋平稳，在此环境下二手住宅成交面积的回升或更源于合理刚需的支撑，深圳二手房市场有望企稳。在深圳二手房市场过去的领先性和2021年深圳住宅用地供应规模保持相对充裕(全年成交住宅类用地规划建面约513万方、2012-2019年合计约576万方)的背景下，未来数月深圳的新房成交规模也有望在二手房市场情绪的传导和充足的新房供应下有所回暖;根据一线城市新房市场对全国新房销售情况转向的领先性(一线新房市场通常领先全国约2个季度)，全国新房销售或有望在年中出现复苏。

  风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;部分公司信用状况可能影响项目交付及购房者信心。