文/乐居财经 邓鑫妮

  “走下神坛，回归理性。”丁祖昱一改往年说物管的好，回首2021年，他直言要理性看待。

  12月30日下午，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会如期举行。丁祖昱从房地产的转折切入，细谈行业的现在和未来，引入物管等赛道的发展情况，并以“拨开云雾见天日，守得云开见月明”点题。

  他认为，在市场、政策等因素的作用下，房地产行业正从白金时代径直跨入青铜时代，不过房地产仍将是压舱石和支柱产业，而且第二曲线的增长空间巨大。

  在房地产第二增长曲线的阵营中，物管有着举足轻重的位置，尤其在近些年轮番分拆的背景下，更显物业行业的承压能力。

  但是，伴随着房地产行业从烈火烹油到危机隐现，物管逐渐走下神坛。丁祖昱从六个方面点出物企如今面临的困境：资本市场承压下滑、规模增长蕴藏风险、母公司依赖喜忧参半、基础物业费难以快速增长、增值业务现实骨感、智慧社区好事多磨。

  巨大的潜力为行业发展兜底，据悉到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元，年均增长约5%。回归理性的物企在新的一年如何见招拆招，将更具看点。

  资本风力变弱

  物管在资本市场火热，又在资本市场沉寂，一年的沉浮，资本扮演着重要的角色。

  代表资本预期的PE值在一年内坐了趟过山车。2021年，上市物业企业PE倍数腰斩，和2020年相比下降53%。此外，去年恒生物业服务的指数从年初到年底已经下滑了46.5%。

  一部分原因是房企流动性问题传导而来。去年下半年，房企销售、融资急剧下滑，2021年7-11月，百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。融资口径缩小，债务浮出水面，暴雷声不断。

  目前市面上的大物企多背靠房企而生，然而如今的局面让这些物企喜忧参半。房企带来规模红利的同时，也带来了关联业务受损和出售的可能性。

  据克而瑞统计，截至2021年末，有10余家房地产背景的物业企业被收购或股权质押，交易披露总金额逾200亿元。

  没有房企背景的第三方物企，处境也未改善。丁祖昱认为，独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给，无法保证规模和盈利的持续增长，资本市场估值低。

  弯道超车须小心

  物企高速竞争中，有的用规模超车，有的用营收超车，也有的用增值业务超车。然而，弯道超车容易，翻车也容易。

  一直以来，收并购都是拓规模的利器。据乐居财经统计，去年上市物企的并购次数超60次，金额逾300亿元，股权并购频率较高。

  收并购补充规模，却“杀”了股价。据克而瑞统计，今年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。

  不仅如此，一味拓宽规模还会带来毛利率下滑、现金流吃紧等后遗症，上半年财报显示，参与并购企业中有50%的毛利率下降。

  除规模外，物企还要比拼增值服务。目前，物业管理服务的收入仍占据物企的营收大头，而且由于基础物业费无法快速提升，物企对毛利率更高的增值业务需求不断扩大。

  为此，不少物企花大价钱拓宽增值业务线。金科服务就曾收购金科金辰酒店管理，着意布局酒店管理和团餐业务；绿城服务也收购了专攻智能化工程服务的浙江绿科。

  不过，增值服务增长缓慢，也是需要面对的现实。去年上半年，物业企业增值服务收入同比略有提升，但是占比仍然不足16%。丁祖昱表示，优质优价仍然存在，不过增量项目受控制，存量项目难提价，而且提供的增值服务和业主需求不匹配。

  青铜时代的物管

  依托房地产行业的兴盛，物管得以崛起，当整个房地产行业步入青铜时代，物业行业是会跟着降速，还是另辟蹊径加速发展？

  丁祖昱表示，行业跳过了黄金和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，将持续比较长的时间。基于此，他提出了四大观点：行业规模回到五年前、长期聚焦25城、第二曲线空间巨大、剩者为王。

  包括物管、租赁、商业等业务在内的第二曲线，与房地产行业是相辅相成的关系。第二曲线依托房地产的增量与存量积蓄力量，反过来房地产也要将第二曲线的力量化为自己增长的动力。

  物业脱胎于房地产，房地产的规模是其规模的基线。据克而瑞测算，预计未来五年房地产行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米。这些面积，未来可成为物企的基本盘。

  而在基本规模之外，物企开发的增值服务和智慧服务也可产生额外的收入。虽然丁祖昱用“现实骨感”和“好事多磨”来形容增值服务和智慧社区，但这条路已经是未来发展趋势。

  由于供需的不匹配，尚未覆盖的地方仍有发力空间。目前，物企投入美居、租售、社区零售的增值业务覆盖率高于客户需求，而在家政服务、社区教育和社区养老等领域又无法满足客户需求。因此。物业可以调整产业布局，合理满足用户需求。

  在智慧社区建设中，一部分业主认为无用或者嫌贵，物业或开发商便不再投入资金。但是随着智能化时代的到来，科技实施效果逐渐显现，智慧社区也将成为标配。