文/乐居财经 林振兴 杨倩 张丹

  2022年钟声敲响，最难熬的2021年成为了历史。

  过去的一年，地产领域发生着令人目眩的变化，疾风骤雨间，底层逻辑重塑，从行业到企业，再到个人，审慎、观望、期盼等情绪杂糅着、传导着。

  过去的一年，房地产行业处于二十年来未有的大变局之中，暴雷声应接不暇。在与困难基本面较量的过程中，绝大部分房企老板们拒绝躺平，一股韧性支撑他们前行。

  过去的一年，上市物企替“父”还债，刮起“被卖”旋风。但不可否定，物管行业还是从一无所知摇身一变成为资本市场的网红行业，在港交所上市的物业公司数量已突破50家。

  过去的一年，地产暴雷殃及不少家居企业，原材料涨价掀起家居“涨价潮”。在这样大背景下，“逆行者”开始闯入家装行业，而内部传统家居企业也在不断创新求变。

  从2022年开始，乐居财经站在岁首，回望过去一年的地产、物业和家居行业难忘的人和事，以一种理性和客观的视角，梳理出行业的引领者与杰出贡献者，成为“年度封面人物”。

  他们是能够引领行业浪潮的中坚力量，也是平凡的个体；他们密切关注行业的剧烈变化，也保持内心的坚守；他们敢于面对挑战，也善于在危机中抓住机遇；他们用行动书写高质量发展，也能扛起乡村振兴的旗帜。

  在2021年，首届乐居财经年度封面人物诞生了。他们是，龙湖集团董事长吴亚军女士、居然之家董事长汪林朋先生和碧桂园集团联席主席兼碧桂园服务主席杨惠妍女士。

  今天，让我们一起来看看他们的2021年。

  吴亚军：自律得自由

  在以男性为主导的地产江湖中，吴亚军脱颖而出，打下属于自己的一片江山。从女记者到地产铁娘子，她带领龙湖走出重庆，进军全国，一举成为中国地产行业中的明星房企。

  当“三道红线”政策出台，降杠杆之后，一些蒙眼狂奔的房企，正在为债务危机买单。地产圈内，老板们一时草木皆兵，下半年不敢拿地了，以消化存量为主，他们看不到清晰的未来。

  但，龙湖显然成了别人眼中的龙湖。它连续5年保持绿档，手握近千亿现金，低融资成本堪比央企，成为民营房企里的一棵常青树。

  因自律得自由。在过往的日子里，吴亚军称，“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”多年来，龙湖坚持不拿地王，也没有选择侵略性地大举收并购，而是选择在波浪起伏的地产洪流外，靠自己的力量去主动修正行进的方向和速度。

  与此同时，龙湖还有非凡的定力，以及抵制诱惑的能力。近年来，房企多元化、转型热火朝天，做医美、做农业、造车、做乐园，应有尽有。龙湖的赛道则有着清晰的边界，聚焦在能力圈之内，不涉足无关业务。

  2021年7月，龙湖完成组织架构升级，成立地产航道，“开发+服务”双引擎驱动的版图愈发清晰，六大航道业务（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修）呈现齐头并进之势。

  数字化，也是吴亚军的秘密武器之一，助力龙湖用系统赋能。例如6月，基于自身数字化的赋能加持，龙湖上线了由其自主研发的“云交付”系统，首次将线下新房交付流程搬到线上，这对行业来说是一次全新的尝试。

  吴亚军不仅有着男人般的战略、胆识和气魄，她还有女人的细腻柔情，并将细心和耐心，延续到了龙湖每一个产品细节中，例如龙湖园林景观和物业服务，使得重品质、重客户体验成为这家房企的独有标签。

  虽然龙湖的金字招牌在地产圈格外高调，但吴亚军却是业界最低调的实干家。她是地产圈的“三不人物”——不签名、不上镜、不接受对话。2021年，除了为龙湖业绩会站台以外，她几乎没有任何公开场合亮相过。

  绿城创始人宋卫平曾评价吴亚军八个字：“大勇若怯，大智若愚”。吴亚军在朋友圈昵称为阿袪，字符“祛”来自《广韵》：“祛者，去也”。无时无刻警醒自己，主动瓦解祛魅，拒绝高调和张扬，保持敬畏与谦虚。

  习惯以低姿态示人的吴亚军，同时也是最能进退帷幄的“地产巾帼”，成就一批又一批明星职业经理人。而在龙湖内部，员工称她为“吴老师”。因为吴亚军不仅是龙湖的董事长，实际在选人和用人上，她更是亲力亲为，提倡管理层年轻化，今年提拔了仕官生出身的陈序平，主掌地产航道。

  融责任于血脉，在龙湖稳健发展的同时，吴亚军秉承“善待”的理念，回馈社会，响应疫情及汛情，成立龙湖公益基金会。7月捐赠2000万元，紧急驰援河南；10月捐赠1000万元驰援山西，携手共“晋”；11月向中国光彩事业基金会捐赠2亿元，用于重庆城镇老旧小区改造及乡村振兴。

  汪林朋：居然拥抱

  2021年的家居行业，充满着各种不确定性，裹挟着危与机掀起一波又一波变革浪潮。在这变换之间，有些企业能够勇立潮头，成了行业里的弄潮儿。居然之家就极富代表性，这背后自然离不开掌舵手汪林朋。

  “一直以来，居然之家只做三件事”，在汪林朋的谋划中，居然之家的新战略、新举措都是围绕着这三件事来展开。大家居、大消费和数字化，以这个轴心进行业务辐射，重新定义“人、货、场”的家居行业生态链。

  2021年，居然之家的“罗田模式”逐渐向全国进军，作为在县级城市建立集住宅、购物中心和商业街于一体的商业综合体，既是汪林朋家国情怀、主动求变的创新之举，也是居然之家乡村振兴和下沉战略的又一力作。今年，“罗田模式”走出湖北，完成从1到N的跨越，12月18日，长春·世界里购物中心正式开业。

  大消费战略是居然之家寻找第二增长曲线的积极探索，而这是在夯实“家居主业”这个前提下的顺势而为。居然之家的大家居概念，从设计、施工、物业、物流到智能家居，始终是围绕家居主业这一主线而进行领域拓展。

  12月6日，筹备了许久的天津宝坻智慧物流园开园，这是居然之家六大赛道的重要组成部分。“未来几年，居然之家的收入模式将会发生较大变化。”汪林朋的话语之间是对六大赛道创收的信心，今年六大赛道营收已达20亿元，明年预计将达到30亿元—50亿元。六大赛道从前端到终端，覆盖了家装家居的整个产业链，囊括设计、施工、材料采购、家具采购、物流配送和居家服务。

  “把家居行业做透”“进行业态融合”在汪林朋看来，做深度的同时，也要做广度，将线性的服务与平台服务相结合。

  2021年6月初，上线试运营的家居行业商品零售运营平台洞窝APP，是居然之家打造数字化家装家居产业服务平台标志性的一步。洞窝APP赋能品牌、厂家、卖场和商户，提高行业整体效率。同时打通线上线下渠道，旨在解决大众在家居消费过程中面临的痛点及难题。

  “数字化”是汪林朋着重墨深描的一大方向，也是其寻找合作伙伴的衡量标准之一。11月12日，居然之家战略投资掌上辅材，并成为其第二大股东。

  谈及战投入股的缘由，汪林朋提到最多的便是数字化。他表示，脚踏实地做好实体店运营的同时，全面促进数字化转型，居然之家的价值一定会在两三年之内爆发。而这从其增持居然之家股票中可以看得出来。12月中下旬，汪林朋及部分董事和高管累计增持约446万股，合共出资2292万元。

  其实，汪林朋不止是居然之家的董事长和CEO，他在今年有了另一个新身份，当选为全国工商联家具装饰业商会首任轮值会长，他的责任再增加了一份，着眼于整个行业及众多家居企业。

  说到为整个家居行业着想，就不能不提汪林朋与车建新的那次轰动圈内圈外的拥抱。

  7月3日，居然之家与红星美凯龙在北京居然大厦签署战略合作协议，双方就杜绝“二选一”、开放供应链品牌资源、抵制市场倾销、保护消费权益等五大方面达成共识，携手共促行业规范健康发展。汪林朋说，两者之间的竞争应该转向企业经营管理质量的提升，尤其是要把注意力放在如何共同规范市场，共同解决消费痛点等关键问题上。

  站在岁末，居然之家又发布了落实“双碳”战略的《倡议书》。12月29日，汪林朋宣布居然之家主要将从创建绿色家居商场、打造“零排放”绿色装修样板、建立绿色家具、绿色建材产品标准体系、引领绿色生活方式、开展绿色公益活动五个方面着手，为全行业的绿色低碳发展之路做出了具体的指引和规范。

  带领居然之家走进资本市场后，汪林朋的眼光和谋略转化为了更具象的数字，目前居然之家在全国签约超700家门店，在营门店近400家。

  2021年前三季度，居然之家实现营业收入97.73亿元，同比增长56.41%；归母净利润达17.19亿元，同比增长87.9%。“在不远的将来，居然之家至少会成为千亿市值的公司。”

  杨惠妍：稳夺双冠

  2021年，地产行业“雷声”不断，随着多家房企陷入流动性危机，断臂求生的戏码频繁上演，被看作是优质资产的物业公司成了变现的首选。

  房地产的“寒冬”催生了物企收并购的热潮，“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”都已成为常态。其中，杨惠妍执掌的碧桂园服务，凭借近200亿的交易额夺得了2021年“并购王”。

  这一年，碧桂园服务创造了两个“第一”。

  2月，碧桂园服务以54.32亿元的代价收购西南区域龙头物企蓝光嘉宝，这是行业内第一起上市物企间的并购案；9月，碧桂园服务拟以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球，刷新了物管行业的并购纪录。

  这一年，碧桂园服务成为了物管行业当之无愧的“主角”。

  不仅凶猛扩张，收购蓝光嘉宝、国瑞物业、富力物业、彩生活邻里乐、安徽诚和物业等；也曾化身战投，先后投资了中梁百悦、长城物业、万达商管等IPO企业。

  据不完全统计，碧桂园服务2021年收并购斥资近200亿元，独占行业并购交易总额的60%。由此，碧桂园服务扩大服务区域、多元业态并进，活跃在环卫、中介、机场等众多细分领域。

  这一年，碧桂园服务市值首次超越了碧桂园。

  快速扩张之下，碧桂园服务的市值也水涨船高。3月，在股价走出一波“六连阳”之后，其市值逼近2200亿港元，首次超越碧桂园。

  下半年以来，上市物企股价普遍下行，估值分化加剧。截止目前，碧桂园服务市盈率（TTM）36.5倍，在45家港股上市物企中排在第二位，远高于16倍均值。

  这一年，物业突进，地产维稳。

  年初至今，90家在港上市房企股价平均跌幅21%。其中，18家房企跌幅超50%。

  地产股一片“绿油油”，不少房企老板自掏腰包增持股票，提振市场信心。这其中，杨惠妍算是最豪爽的一位。

  据乐居财经统计，2021年杨惠妍增持碧桂园29次，平均每12天就有一次增持；增持总量达3.28亿股，累计耗资约31.37亿港元。截止年末，杨惠妍持股比例上升至63.07%。

  自2018年底调任碧桂园联席主席以来，杨惠妍已连续三年“重金”护盘。2019年两次大手笔集中增持，耗资超20亿港元；2020年出手高达32次，耗资约33亿港元。

  最难能可贵的是，在地产最难的一年里，碧桂园稳中有进，进入2021年中国房地产企业操盘榜首位，成为地产和物业行业的双冠王。