文/乐居财经 徐酒眠

  辛丑年冬月十五，西南川蜀，芙蓉之都，晨间氤氲的水汽勾勒出城市的轮廓，武侯区锦城大道155号门口人群熙攘，成都盛美利亚酒店内灯光璀璨，鲜花拥簇。

  伴随着3、2、1的倒计时声，时针指向了上午9:30，大红锤敲响铜锣，“咚……”锣声悠扬。

  从初夏走到深冬，历时半年，德商产投服务集团有限公司（简称“德商产投服务”）正式挂牌港交所，拿到了主板市场独属自己的身份代码：02270.HK。

  首日开盘，德商产投服务赢得涨幅4.5%的“彩头”，报1.16港元/股，总市值约7亿港元。

  此前一天，12月16日，德商产投服务公布了招股结果，全球发行1.50亿股，发行价为每股1.11港元，募集资金总额约为1.67亿港元，募得资金净额约1.28亿港元。如果行使超额配股权，德商产投服务最多还可额外配发2250万股，额外募资约2497.50万港元。

  按照招股书的计划，募集资金的约60%将用于战略性投资及收购，以扩大物业管理和商业运营业务；约20%用于投资信息技术系统及支撑信息技术系统的人力资源；约10%用于招募及培养人才；约10%用于营运资金及一般公司用途。

  9.3%犒赏老将良臣

  开启德商产投服务的资本盛宴，邹康不吝与老将共享。

  招股书显示，在德商产投服务上市后的股权架构中，公众股东持有25%，邹康作为控股股东合计持股占比64.95%，其中个人持股62.07%，与姐姐邹健作为为一致行动人持股占比2.88%。

  此外，邹康为德商产投服务引入的独立第三方投资者——惠宏投资，持股占比0.75%；余下9.3%的股份，全部都犒赏给了良臣与老将，张志成、杨彬、周洪波，以及钟馨，4为个人股东各自持股占比3.75%、3.45%、1.38%，以及0.72%。

  现年51岁的张志成，自去年9月加入集团，目前是德商产投服务的董事长兼执行董事。资料介绍，张志成在房地产及物业管理行业拥有逾20年经验。加入德商产投服务之前，张志成曾先后任职于青白江区房管局、嘉宝生活服务、蓝光发展及旗下多家公司，以及同信地产集团等。

  而杨彬、周洪波、钟馨三人，与邹康并肩作战多年，杨彬与周洪波更是邹康早年间一起创业的伙伴。

  1992年，邹康辞掉了“铁饭碗”，几番辗转，在1999 年拉拢杨彬等友人共同创业，最开始进军过互联网，直到2005年后才转身投入房地产行业。

  德商产投服务成立于2010年，前身为成都德商，最初分别由邹康、邹健、钟馨、杨彬，以及周洪波各自持股占比43.5%、44%、5%、5%，以及2.5%。

  同年11月，德商产投服务由股份公司改制为有限公司，筹备冲刺主板资本市场，也是在此时，张志成进入股东之中。同时，邹康拉来龙湖集团的联合创办人之一的蔡奎以惠宏战投。

  最终，在德商产投服务上市前的股东架构中，邹康持股82.75%，邹健持股3.84%，邹氏姐弟为一致行动人，合计控制86.59%的股份。而张志成、杨彬、周洪波、钟馨，以及独立第三方投资者惠宏投资各自持股占比为5%、4.6%、1.84%、0.97%、1.00%。

  而紧随公众股份发行后，上述股东持股都被不同程度稀释。

  近8成收入来自成都

  德商产投服务从于四川省成都市起家。财务数据显示，2018-2020年，其80%以上的收益来自成都市场，今年前五个月的收益中，对成都市场的倚重有所减少，不过占比还是有76%。

  招股书披露，截至2021年5月31日，德商产投服务在管项目30个，总在管面积为415.4万平方米；已签约项目54个，总合约面积为736.5万平方米。合约在管比1.77，而2021年中期行业均值为1.63。

  上市前，德商产投服务突击收购了2家物业公司，标的公司均重仓四川省。

  去年8月，德商产投服务与柳军、邵家桢、阎震浩及肖琨签订股权转让协议，收购了四川的物业公司中能集团100%股权，总代价为1500万元。

  资料显示，中能集团成立于2006年5月，管理位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业，为2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别为约250万平方米及330万平方米。

  四个月后，去年12月24日，德商产投服务的全资附属公司成都金捷再次出手，向独立第三方中诚新佳收购了成都栢悦嘉诚的50%股权，代价为5万元。紧随收购事项完成，成都栢悦嘉诚成为德商产投服务的的全资附属公司。

  近年来，成渝经济城市群是物业圈地的主要发力区之一。数据显示，2015年至2020年，成都地区物业管理公司在管总面积从635.3百万平方米增加至814.6百万平方米，年复合增长率为8.8%。

  未来几年，川渝地区房地产市场快速增长，对区域深耕的德商产投服务而言将是富裕的沃土。

  数据显示，预期到2025年，成都地区物业管理服务公司的在管总面积将达到983.1百万平方米，2020年至2025年的预期年复合增长率为5.4%；预期到2025年，川渝地区物业管理服务的总收益将达到924亿元，预期2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。

  增值服务拉高毛利率

  收并购给德商产投服务带来规模增长，同时也拉动营收。2021年前五个月，德商产投服务实现营业收入为8915.9万元，较2020年同期大增140.6%，同期净利润为1000.3万元。

  事实上，德商产投服务的在管规模并不具优势。不过，其业务聚焦中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务，以及商业运营服务，都是毛利率相对较高的领域。其中，商业运营服务中包括向商业物业开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。

  在德商产投服务420万平方米的在管面积中，住宅物业与在管非住宅物业的总建筑面积分别约为190万平方米和230万平方米，分别占德商产投服务在管建筑面积的44.7%和55.3%。

  数据显示，2020年，德商产投服务在管物业平均物业管理费为3.9元，较成都市物业平均物业管理费2.6元高50%；较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。

  而将时间线拉长，2018-2020年，德商产投服务分别录得收益6400万元、6910万元及1.28亿元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%；同期，纯利分别为3140万元、3100万元及4290万元，2018-2020年的年复合增长率约16.9%。

  近三年，德商产投服务的毛利率分别为59.7%、51.9%、49%。

  资料显示，自2018年起，德商产投服务逐步进入广东省、江苏省和云南省等物业管理市场，向当地销售案场提供增值服务。而毛利率水平较高的增值服务占比较高，拉升了德商产投服务的整体毛利率水平。

  招股书显示，2018-2020年，以及2021年前5个月，德商产投服务收入中增值服务收入占比分别为52.9%、50.5%、52%、48.4%。