文/乐居财经 杨宏彬

  多年以来，中交地产常被母公司频繁“输血”一事诟病，但对此，中交地产似乎并不在意，在2021年即将收尾之时，其再次将手伸向了控股股东的钱包。

  12月14日晚间，中交地产(SZ:000736)发布公告称，拟在2022年内向控股股东中交房地产集团新增借款，额度不超过100亿元，年利率不超过10%，单笔借款期限自到账之日起不超过60个月。

  这是中交地产今年以来，第二次向中交房地产集团申请大量贷款，第一次发生年初。

  1月13日，中交地产同样是向中交房地产集团新增年利率不超10%的100亿元借款额度。两次借钱的理由相近，均是为应对市场激烈的竞争，以在土地、资金等方面做好准备。

  虽然两次借款的利率均高于银行贷款和绝大多数的境内发债利率，但中交地产表示，这次借款的利率是参考了市场情况及地产中交房集团取得资金的成本，属于合理范围。

  “负重”冲击千亿

  若把时间拉长，可以发现中交地产早于2017年就开始向中交房地产集团借钱。刚开始的多在10亿元一下，最多不超过40亿元。但自2020年开始，借款的金额便越来越大，这或许与中交地产冲刺“千亿”的目标有关。

  2019年7月，中交地产前任总裁李永前上任，为中交地产定下了业绩目标，"2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上"，在他的计划中，2021年是冲刺千亿的关键之年。

  销售额增长的基石，是土地，而拿地，则需要大量的资金。为了实现立下的flag，中交地产向母公司寻求资金援助。

  2020年后，中交地产开始与中交房地产集团签署年度借款框架合同。其中，2020年内借款额度为不超过80亿元，之后便是2021年的两次百亿贷款。

  有了母公司的支持，中交地产也频频现身土地市场。2020年，中交共新增土地30宗，较2019年的15宗增长100%，计容建筑面积增长176.90%至635.59万方，土地购置总价款535.80亿元。 

  2021年，中交拿地热情依然不减，开年便联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地；4月13日又在雄安新区落下一子，该住宅用地计容面积约24.15万方。上半年新增土地14宗，新增计容建筑面积261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，

  丰厚的土地储备让中交地产的销售额有所提升，2020年达533亿元，同比增长81.37%，超额完成目标，但营收和利润总额则同比分别减少12.54%、18.26%。在冲击千亿的道路上，没能保证利润增长。

  2021年上半年，中交销售金额320亿元，较上年同期增长160.59%，实现收入49.49亿元，同比下滑17.54%；扣非后归属股东净利润亏损3.51亿元，同比下滑425.38%。

  此外，在追求规模的道路，中交地产的债务也逐渐攀升，截至2021年6月末，中交的净负债率高达234.8%，是“红线”阈值的两倍多；资产负债率为87.89%，剔除预收款后的资产负债率为83.6%，也踩及“红线”。

  高额担保与财务资助

  在向母公司借钱的同时，中交地产也在对下属公司进行大额的担保。

  同是14日的另一则公告，中交地产宣布，拟为下属项目公司新增担保额度总计 187.042 亿元，其中为控股子公司新增担保额度147.59 亿元，为合营或者联营的房地产项目公司新增担保额度39.452 亿元。

  与向集团借款相同，为子公司进行大额担保也是中交地产的常见操作之一。根据公告，此次中交地产的拟担保对象共12家，资产负债率均大于70%，中交在12家公司的持股比例均在50%以下。其中，截止11月30日，中交地产在北京铭海置业有限公司的担保余额还有3.64亿元。

  在4月份的时候，中交地产也曾公告称，为旗下中交世贸(北京)置业有限公司、中交（长沙）置业有限公司、分别提供5.14亿元和3.56亿元，为期3年的贷款担保；另外还为中交世贸(北京)置业有限公司提供了为期1.5年的连带责任担保、保证担保、抵押担保。

  截止2021年11月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额为156.86亿元，占其2020年末归母净资产的 512.39 %；对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为20.24亿元，占其2020 年末归母净资产的 66.12%。

  据相关人士分析称，大额担保更像是一个定时炸弹，被担保方一旦出事，买单的是担保人，甚至会影响到担保公司的流动性。

  除了担保外，中交地产还为子公司提供财务资助。7 月 22 日，中交地产公告对外提供财务资助不超过28.93亿，主要涉及北京、重庆以及郑州的5个项目。

  具体来看，获担保和财务资助的公司，多是中交地产增资入股的公司，中交在其中的持股均不超过50%。或是出于规模增长的野心，虽以这样的方式拿到获得项目，但暴露出的是少数股东侵蚀上市公司利润的问题。

  2018-2020年，中交少数股东损益从3.42亿元增长至5.49亿元，归母净利润从8.10亿元降至3.47亿元。