地产“惊魂”48-乐居财经

地产“惊魂”48

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 10.3w阅读 2021-12-15 19:47

文/乐居财经李奕和

这两天的世茂，不可谓不热闹。由周一“股债双杀”事件传导而来的消息，一件接着一件，让人应接不暇。

商谈债务展期、关联交易遭问询、人事变动，此前广受关注的“93套房”出售也因存在抵押难以实现网签和过户而被迫终止。甚至，一些评级机构也凑起了热闹，纷纷开始投出世茂的不信任票。

一系列事件所引发的市场担忧仍未有停息的迹象。12月15日，世茂系的三家上市平台在经历两天的惊魂时刻后，仅世茂服务（00873. HK）有所回暖，至15日收盘报4.86港元/股，回升0.41%。

世茂集团（00813. HK）和世茂股份（600823. SH）继续阴跌，其中世茂集团至当日收盘跌2.47%，报5.53港元/股；世茂股份跌0.62%，报3.19元/股。

房地产行业动荡、信心崩塌，市场稍有风吹草动，便被捕风捉影，随之而来是对企业的巨大冲击波。这不是一家企业的危机，而是一个行业的危机。

“小道消息”引发的风浪

12月13日，一个跟以往一样再正常不过的周一，却成为了世茂的“黑色星期一”。

当天，世茂系突然遭遇“股债双杀”。包括世茂集团、世茂服务和世茂股份在内的三家上市平台，当天收盘分别下跌12.16%、9.18%以及2.65%。世茂旗下的多只境内外债劵也出现大跌。如“20世茂06”一度跌超54%，另有多只债券跌幅超10%。日内因跌幅过大，多只债券一度触发盘中临时停牌。

突如其来的惊魂一刻，让资本市场一脸懵。甚至世茂自身也不知所措，面对股债市场的大幅跳动，只得匆匆出来澄清：周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。

但无风不起浪，这一声明并没有减少资本市场投资者对世茂的“抛售”。

次日的12月14日，世茂系的跳水继续上演。其中，世茂集团跌19.92%，世茂股份跌2.73%，世茂服务更创下32%的跌幅。债券方面，“20世茂G4、20世茂G2、19世茂G3”等多只公司债也一度跌至触发盘中停牌。

随后，一些消息开始浮出水面。有媒体报道，世茂遭遇“股债双杀”，起因疑为旗下一只信托在谈展期。12月13日当天，原本为该笔信托第18期、第19期兑付日，金额为3360万元和5440万元。但世茂未按时兑付，转而与相关方洽谈展期。

而更多的消息则指出，世茂这批信托产品来自国通信托有限责任公司，总规模共计30亿元左右。本次寻求信托展期，是世茂在为今年12月17日即将到期的一笔3000万元中期票据以及2022年1月15日到期的公司债筹措资金。

12月14日，世茂股份发布公司舆情相关事项公告，称公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。

近段时间以来，地产开商债务暴雷不断，所造成的市场信心不足和恐慌情绪，加剧了投资者对世茂投出的不信任票。事实上，世茂曾做出风险预判，试图通过处置资产以筹集资金。

此前10月，“上海神秘房东”一次性抛售陆家嘴浦城小区93套房，套现4.5亿的事件被广受关注。事后证明，该“神秘房东”并非个人，而是世茂集团下属的苏沪区域公司。

引起波澜两个月后，这93套曾引来3万人抢购、两天内便销售一空的“老破小”，让世茂惹上不少麻烦。这批房源因已被世茂做了抵押，业主在全款拿下后，发现不能过户，大部分甚至不能网签，争议不断。

迫不得已之下，12月14日，世茂房地产发布公告，将终止上海浦城路580弄房源销售，并将启动善后程序。为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。

屋漏偏逢连夜雨。麻烦不断的情况下，世茂股份和世茂服务的最新一笔关联交易也遭上交所问询。12月13日，世茂股份向关联方世茂服务转让资产，交易涉及包括世茂物业100%股权、茂悦盛欣等29家公司涉及的物业管理业务。

该笔交易转让价格16.54亿元。至上半年，转让公司物业管理业务在管面积约465万平方米。同时包括47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米，亦纳入交易范围。

交易披露后，上交所对其做出问询。由于世茂物业的归母净利润率、净资产收益率比上市公司世茂股份都要高出许多，上交所要求世茂股份说明交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益的情况。

同时，说明交易是否有利于上市公司后续经营发展，进而说明交易的必要性。此外，基于16.54亿元的交易价格，上交所要求世茂股份补充说明本次交易定价是否客观、公允。

一系列消息的影响下，世茂系三家上市平台股价仍处于下行通道。12月15日，截至收盘，世茂集团继续下跌2.47%至5.53港元/股；世茂股份收盘报3.19元/股，跌0.62%；仅世茂服务稍有回升0.41%，当日报收4.86港元/股。

行业动荡与人事调整并行

惊魂未定的世茂，估值和资本市场的信心都有待努力去修复。从最新的动作看，对组织架构的调整与变革，可看作是其首先着手改进的方向。12月13日，世茂集团宣布，根据集团业务发展需要，对集团总部作出组织架构调整及人员任命。

当中，世茂集团高级副总裁、浙江区域&华中地区公司董事长兼总裁谢琨，晋升为集团执行董事，除兼任浙江区域及华中地区日常业务管理工作，将分管世茂集团整个大运营生产链条，包括工程管理中心、成本管理中心、研发设计管理中心、采购管理中心、运营管理中心、用户服务中心、人力行政管理中心，

世茂集团执行董事吕翼，除兼任海峡发展公司、世茂管理公司、城市更新平台外，同时分管世茂集团新设资产管理中心。谢琨和吕翼均向世茂集团董事局副主席、总裁许世坛先生汇报。

谢琨早于2010年加入世茂集团，是世茂跨越式发展的重要推动者，曾带领世茂浙江区域连续4年快速发展，年复合增长率约67%。深耕浙江同时，并将管理半径延伸到长三角城市群、长江中游城市群和中原城市群。截至目前，世茂浙江区域在5省25城共有项目超100个。

而吕翼，更从管培生到世茂执董，作为80后职业经理人，带领世茂海峡深耕全国多个核心区域。世茂海峡在2020年销售规模也成功突破千亿，一个区域公司规模堪比一个中型房企。

这场架构调整甚至覆盖了整个世茂体系，除了世茂集团，同于12月13日，世茂服务和世茂股份也纷纷披露人事任命。当中，世茂服务刘羽于12月13日起获委任为执行董事，而因职务调动关系，孙岩于12月13日起不再担任公司非执行董事职务。

此外，因业务发展需要，世茂股份公司副总裁兼首席财务官张杰升任为公司高级副总裁，负责其他业务板块，不再担任公司首席财务官。取而代之，世茂股份聘任孙岩担任公司副总裁兼首席财务官的职务。据了解，此前孙岩为世茂股份监事。

值得一提的是，世茂集团的组织架构调整后，世茂集团执行董事将由许荣茂、许世坛、汤沸、吕翼4人增至5人。

世茂集团称，这是集团积极应对行业变化，通过调整组织架构，提升组织管理效率，夯实精细化管理，高效协同资源，为企业下一阶段的发展蓄力；集团将有着丰富地区公司一线工作经验的领导，升级统筹管理集团的“大运营”，将有效提升组织效率、推动职能高度协同。

组织结构调整的成果仍有待见证，但一众机构已迫不及待给世茂投出了不信任的一票。鉴于世茂近日的表现，中金表示将世茂集团评级由跑赢大盘下调至与大盘一致，目标价6.58港元；此外，摩根大通因流动性担忧加剧，下调世茂集团与世茂股份投资评级至低配。

同时，基于整个国内房地产市场近段时间以来的表现，摩根大通对内房股表示看淡，指出，内地房地产行业近期或保持区间震荡，预计不会出现明显反弹，开发商的流动资金将继续面临风险。

来源：地产K线

作者：李奕和

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