文/乐居财经 杨宏彬

  “严峻的退市制度下，请问公司管理层如何应对？如何改变？”

  近日，有投资者向天房发展的经营提出了疑问。天房发展用实际行动表明了态度，卖卖卖。

  12月14日，天房发展（600322.SH)发布公告称，拟将控股子公司天津吉利大厦有限公司（以下简称 “吉利大厦”）的 17.61%股权，以2.1亿元的价格转让给公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）。

  据了解，今年4月及6月，天房发展向津投资本及其子公司各借款1亿元，截止2021 年 12 月 31 日，天房发展向津投资本的贷款及利息合计约2.1亿元，与本次交易的需支付的款项一致。

  因此，天房发展与津投资本决定，以本次交易吉利大厦股权的款项冲抵上述双方的贷款，不再向天房发展支付现金。

  本次交易的标的吉利大厦成立于1992年9月5日，注册资金为1200万美元，主营业务为房产租赁、物业管理以及车位管理等业务。天房发展于1998年将其纳入麾下，持股比例为75%，为公司控股股东，剩余25%由外资企业津联投资有限公司持有。

  在本次交易完成后，天房发展在吉利大厦的持股将下降至57.39%，但控股股东的地位仍保持不变。天房发展表示，本次交易旨在优化公司资产负债结构，提升盈利能力，有效降低负债水平。

  提前半年抵债

  根据公告，天房发展此次向津投资本出售吉利大厦部分股权，是为了抵充此前的两笔债务，但奇怪的是，两笔债务距离到期都还有一定的时间。

  2021 年4月28日，天房发展曾向津投资本子公司信用增进公司申请借款1亿元，借款期限为 24个月，年利率为 7.8%。两个月后，天房发展再次向津投资本申请借款1亿元，借款期限为1年，年利率为9.51%。截止公告日，信用增进公司已将其所持债权转让给津投资本。

  由此可见，两笔贷款中，一笔至少要到明年6月底才需偿还，而另一笔距离到期还有一年多的时间。

  天房发展在借款之时，所提到的原因均是为保证公司经营资金需求，缓解阶段性资金压力。如今，天房发展选择提前还款，却不是以现金的方式支付。截止2021年9月30日，天房发展账面上的货币资金为5.12亿元。

  再来看此次用于抵偿贷款的吉利大厦。截止2021年8月31日，吉利大厦实现营业收入4023.15 万元，净利润 750.00 万元，处于盈利状态。同期内，公司资产总额为 1.39亿元，负债总额 2843.73 万元，净资产约为 1.1亿元。而根据相关机构的评估，截止2021年8月31日，吉利大厦股东全部权益价值高达约12亿元，增值率为984.19%，采用的是资产基础法进行评估。

  据乐居财经查阅，目前吉利大厦所持有的主要资产是位于天津老牌CBD商务区的写字楼，楼盘的总层数为17层，建筑面积56000㎡，占地面积6200㎡，是当地热度较高写字楼之一。

  在评估报告中，吉利大厦的固定资产的账面价值为1,637.31万元，评估价值为10.8亿元，增值率达6,489.72%。

  天房发展表示，由于吉利大厦评估增值率较高，交易价格相较账面成本增值较多，加之债务重组后公司与津投资本的债务不再存续，故本次交易将对公司的财务状况产生一定积极影响。

  控股权“流转”

  此次接盘吉利大厦部分股权的津投资本，其坐上天房发展控股股东的位置仅1年多的时间。之前天房发展的控股股东是天房集团。

  作为背靠天津市人民政府国资委的老牌房企，天房集团在早些年一直是津楼市的“一哥”。但在2016年以来，陷入连年亏损的怪圈，负债高企，在寻找混改的道路上也一直未果。

  债务的压力之下，天房集团多次利用旗下上市平台天房发展套取资金，谋求喘息的机会。

  第一次是在2018年，彼时天房集团与其控股股东交易，将所持有的天房发展1.46亿股的股份转让予津诚资本，约占天房发展总股本的13.21%。之后天房集团在天房发展的持股降至13.53%，也因此获得6.5亿元的资金。

  向股东出售股权套取资金，虽然看似拆东墙补西墙，但好在不影响天房发展的国资属性。然而，天房集团的债务问题却未因此得到缓和，甚至殃及到了天房发展。

  2020年5月11日，天房集团所持天房发展13.53%的股权被全部司法冻结。这意味着若债权人强制执行，或导致天房集团实控人生变。

  为了不影响天房发展的国资属性，天津市国资委将天房集团从天房发展控股股东的位置上撤换了下来。两个月后，天房发展在公告中透露，公司第二大股东天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）已将所持13.21%的股份转让给了第三大股东津投资本。

  交易完成后，津投资本的持股比例为16.42%，超过天房集团成为天房发展的控股股东，天津国资委仍为实控人，该持股比例一直延续至今。

  据了解，津投资本成立于2017年1月，截至2020年底资产规模近2,000亿元，净资产约660亿元，主体信用评级AAA级，是天津市新一轮国企改革实现从“管资产”到“管资本”职能转变的重要载体，也是天津国有企业深化改革的重要“操盘手”。

  有业内人士分析称，由津投资本控制天房发展，实际上是拆除了上市公司头上的“定时炸弹”，主体信用评级是AAA级，对天房发展未来改善资金面也有正面作用。而实际上，津投资本也确实给予了天房发展帮助。

  而至于老股东天房集团，其所持的天房发展全部的13.53%股份在今年10月14日遭到了轮候冻结，结期限为36个月。