猛“加料”,它把物业卖了个好价钱

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 7.7w阅读 2021-12-14 17:36

文/乐居财经 杨宏彬

年关降至,出售资产是公司“补血”常见方式之一,国资企业也并不例外。

12月13日,深深房A(000029.SZ)发布公告称,将所持有的深圳市物业管理有限公司(下称“深圳物业”)100%股权转让予深圳市国贸物业管理有限公司(下称“国贸物业”),交易代价为1.97亿元。

在本次交易中,买方国贸物业为深物业A(000011.SZ)全资子公司,而深物业A与卖方深深房A均为深圳市投资控股有限公司(下称“深投控”)实际控制的公司,根据上市公司相关规则,此笔交易构成关联交易。

交易标的深圳物业成立于1986年12月5日,注册资金为725万元,是为深深房及其下属公司管理项目的物业公司。目前,深圳物业共有32个物业服务项目,其中26个位于深圳,在管面积311万平方米,涉及多层商住楼、别墅、 高层住宅、高层和超高层写字楼、政府办公楼等类型物业。

目前,深圳物业由深深房A直接持有95%,深深房全资子公司深房投资持有5%。截止2021年6月30日,深圳物业的总资产约为1亿元。

交易完成后,深圳物业将不再纳入深深房A的合并报表范围。深深房A在公告中表示,本次出售深圳物业有利于公司进一步优化调整产业结构,充实资金储备,所得款项将用于日常经营活动。

借物业之名卖地产

临交卷之际,深深房A决定将优质资产深圳物业剥离出表,所谓何来?

根据深圳物业财务报表,2018年- 2020年,公司分别实现营业收入1.64亿元、1.75亿元及1.61亿元,同期净利润为384.26万元、428.54万元、389.42万元。2021年上半年,深圳物业的营收为8,170.49万元,实现净利润315.14万元。由此可见,深物业近年来的经营情况较为稳定,并不存在拖累上市公司的情况。

但值得注意的是,截止2021年6月30日,深圳物业的净资产账面值为3,255.05万元,但深深房A的卖价却将近2亿元。根据公告,此卖价是由相关机构对深圳物业的评估值决定的,评估值约为1.97亿元,增值率为504.22%。

深圳物业之所以能获得的高估值,与其所持有的资产有关。据了解,深圳物业虽然是一家物管公司,但其主要的资产却是房地产类资产。

目前,深圳物业持有包括金丰城大厦 B 座 1202 号、熙龙小楼 1-5 层及怡景花园桂花村 1 栋一层至六层三项投资性房地产,以及怡景花园牡丹村 F 径 4 号、金城大厦三座二层 14#等13套房屋建筑物,16个项目的建筑面积合计为2,672.97平方米。

由于深圳物业取得上述资产且时间较早,截至评估基准日,深圳市场房产价格已有较大的增长,因而深圳物业评估增值率较高。其中,投资性房地产评估增值率为 4148.24%,固定资产-房屋建筑物则更是高达12,711.88%。

但公告中也提到,深圳物业所持有的14项物业中,有8项存在“瑕疵”。其中熙龙小楼、东乐花园娱乐场、友谊地下车库等7项为未取得权属证书,金城大厦三座二层 14 号房产则是未提供土地使用期限届满后新的不动产权证书。

深深房则认为,以上瑕疵资产由历史原因造成,时间较远,深圳物业占有及使用上述资产未发生争议或纠纷,不影响深圳物业持续经营。 

关联交易背后

深深房A卖物业,接盘方是兄弟公司深物业A,两者控股股东均为深投控。这是一笔关联交易。

9月10日,深深房A曾发布公告,称收到控股股东避免同业竞争承诺函。彼时公告指出,深深房和深物业均存在经营房地产开发和商品房销售业务的情形,归属于同一行业,存在同业竞争的情形。因此深投控承诺,将通过资产出售或资产置换、股权划转及其他方式解决两者现存的同业竞争问题。

有业内人士分析,此番深深房向深物业出售资产,或许正是深投控解决双方同业竞争问题的第一步,不排除双方后续有继续转让资产的可能。

然而,除了同业竞争外,在即将打铃“交卷”之际,回笼一笔将近2亿元的资金对于深深房来说也是非常重要。

截止2021年9月30日,深深房A实现营收9.67亿元,同比下滑20.61%,同期归母净利润为1.64亿元,同比下降17.75%,同时经营现金流存在12.64亿元的缺口。深深房在公告中表示,本次出售深圳物业将对公司收入、利润和现金流产生积极影响。

截止2021上半年,深深房A来自物业管理的收入占比约10.13%,合并范围内子公司涉及物业管理业务的主要有两家,其中一个是此次被转让的深圳物业,另一个是深房物业,后者已处于长期停业状态,且工商登记为已吊销未注销状态。

“停滞”的四年

相较于同等规模的房企,深深房在营收与利润方面是有所不及的,其近年来几乎无新增土储,主业发展严重受限。

2016年9月14日,深深房公告称,正在筹划的重大事项,即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房。一个月后,恒大与深深房签订重组协议,计划借壳上市,回到A股,深深房也因此停牌。

但事情的进展并不顺利,在深深房停牌4年后的一纸公告,意味着双方的合作已然告吹。复牌后,2021年3月19日晚间,深深房A发布年度业绩报告称,2020年归属于上市公司股东的净利润约为2.90亿元,同比下降47.47%

据了解,受到重组影响,深深房近年几乎无拿地行为。据其披露的2020年年报显示,公司新增土储为0,仅有汕头新峰大厦项目,总占地面积0.59万平方米,总建筑面积2.66万平方米,剩余可开发建筑面积2.66万平方米。

2021年上半年,深深房获得一宗新的土储——林馨苑(即林溪郡项目),土地面积为19.86万平方米。该项目是深深房于今年5月向恒大及山河控股购得,花费金额将近8亿元,持股项目51%,恒大与山河控股通过广州博琵分别持有26%与23%。

据了解,林馨苑的项目公司广东建邦2020年的净资产为-95.59 万元,属于资不抵债的情况。但深深房仍以较高溢价率购得公司股权,原因是广州博琵向深深房承诺,广东建邦 2021—2025 年需累计实现净利润不低于12.5 亿元。

截止2021年上半年,深深房在广东建邦的预计收益为6.375亿元,期内投资亏损为9万元。


来源:地产K线

作者:杨宏彬

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