*项目概述：项目位于胶州市政府西侧，南邻三里河公园，在售建面约115-187㎡高层与小高层产品。

  *适合人群:成交均价16000元/㎡，单价远超周边项目，适合城市高阶人群。

  *地段描述：胶州新城区

  *区域概述：

  数据显示，2021年上半年，胶州实现生产总值665.39亿元，同比增长17.9%，第二产业占比较上年同期提升2.6个百分点，近年来首次超过第三产业占比，成为拉动GDP增长的主动力。胶州已经成为青岛全域高质量发展的新增长点和爆发点。

  *片区概述：

  近年，胶州区域大热，许多房产大鳄通过招拍挂、股权收购等方式纷纷入驻胶州。未来，三里河名胜区附近有望成为新的高端住宅新盘聚集区。这个片区相较老城区，有个比较明显的特点，以高层建筑为主，人口密度低，环境优越，新房价格较高。

  *特色描述：市政府旁南临三里河公园

  *产品特色概述：

  万科公园大道在新区核心地段，定位万科高端的翡翠系产品。拥有稀缺的自然资源及城市资源，行政、教育、科研、金融、商贸、生活和生态等资源环绕四周，南邻三里河公园。项目规划建设12栋住宅，包括高层、小高层产品，总计1104户，总占地5.29万方，总建面约15.36万方。目前在售1、5、6、7、11#高层，12#小高层，8#暂未开盘，其余楼座皆售罄。面积段为115-187平，硬装交付，成交均价16000元/平。容积率2.9，绿地率35.1%，公摊25-27%，车位配比1：1.4，最大楼间距可达56米，预计明年年底交付。

  *户型亮点：

  户型：

  *户型概述：

  乐享-115㎡

  建面约115㎡，动静分区，全明设计，设计有独立入户式玄关。三南向约10.2米大开间，客厅开间3.9米，连接同样宽度的观景阳台，餐客厨一体，动线流畅，利于家人互动。厨房为U型设计，洗切炒一气呵成，符合人的操作动线。南向主卧约21㎡，为套房设计，带有独立卫浴、独立衣帽间，舒适感与私密性都不错。南向次卧放置床铺、衣柜之后仍有足够活动空间。北向还有一个次卧，带有明窗，通风采光功能俱佳。客卫为干湿分离设计，带有明窗，通风采光功能得到保障而且干湿分离可以让卫生间尽可能地保持干净。双卫设计，避免洗漱高峰的拥挤，适合三口之家。    

  舒享·169㎡

  这是一个四居室户型，格局较为方正，全明通透，三南向开间，客厅开间4.8米，配有同样宽度的观景阳台，南向次卧通过光景阳台与客厅相连，整个阳台开间7.2米，可以把次卧阳台作为家政阳台，洗衣以及晾晒衣服，实用且美观。南向主卧为套房设计，带有独立卫浴、独立衣帽间，居住舒适感高，卫生间干湿分离带有明窗，通风采光都得到了提高，北向卧室窗户朝北，放置床铺、书桌仍有足够活动空间。在南北卧之间有一个书房，也可以根据需要坐电竞房、儿童活动空间等，如果这个户型位于西边的话，这个书房的西晒问题可能会比较严重。

  *出行描述：公共交通出行便捷

  *公共交通：周边直线1km内有21个公交站，距离最近的东店子村站仅有134m，乘坐胶州3路可去往人民医院北院区；胶州17路可去往胶州一中，实验初中、青岛工学院；胶州77路可去往利群购物广场，香港路小学等地。周边公共交通便捷。

  *自驾：万科公园大道项目位于新城区核心地段，交通四通八达，出行便利。两条东西主干道北京路和上海路直通海尔大道可到达青岛市中心，福州南路可连接烟沪线直通G204高速，同时也是胶州市区主干道，贯穿新老城区；项目南侧香港路连接青兰高速和沈海高速，可达到胶州各个城区，周边交通状况良好，无拥堵现象。

  *配套描述：多元配套 生活便利

  *教育配套：

  直线3km范围内有15个小学，如胶州市第四实验小学（999m）、北京路小学（1km）、胶州市第六实验小学（1.8km）、第二实验小学（1.8km）、香港路小学（2.1km）、北京路小学、瑞华小学（2.6km）等8个中学，如山东省胶州市第一中学（812m）、胶州市初级实验中学（1.6km）、胶州市第十中学（1.6km）、青岛大学艺术学院附属高中部（1.8km）、胶州市瑞华实验初级中学（2.6km）等。

  瑞华中学始创于1900年，开胶州现代教育之先河，成为胶州现代文明的发祥地和优秀人才的摇篮。现在的胶州市瑞华实验初级中学于2018年7月创建，是一所胶州市局属公立学校。占地55亩。现有七年级29个教学班，在校生1400人余人，教师120人，是一所人文历史丰富、充满活力、富有创新精神和凝聚力的新学校。

  *医疗配套：项目3km范围内有多家医院，胶州市中医医院（1.4km）、中心医院（2.4km）,少海医院（2.7km）、胶州市人民医院（湖州路）（3km）,可以满足日常求医需求。

  胶州市人民医院是一所二级甲等医院，2004年开始设南北两院，现已发展为集医疗、教学科研、急诊急救、预防保健、中西医结合为一体的综合性医院。

  *商业配套：

  楼盘周边3km范围内有多个商场，包括胶州宝龙城市广场、利群胶州购物广场、科润广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

  胶州宝龙城市广场位于新老城区交汇处，是胶州的核心地段，作为胶州的老牌商场，经营状况一直不错，周边居民消费力强。涵盖了肯德基、汉堡王、横电影城、大润发等百余家国内外知名品牌。不只是简单的“买买买”，而是一个可以满足日常吃喝玩乐购一站式消费体验的购物中心。

  *公园配套：

  项目南侧紧邻胶州三里河公园，公园总占地面积31.8公顷，公园合理组织地形、水体、道路、建筑小品、自然植被等景观要素，展示出"一心两桥三园多丘十八景"的自然山水格局，成为具现代景观特色、富历史人文气息、适宜人居住休闲娱乐的城市流水公园。公园免费向群众开放，先后荣获亚洲最佳园林景观范例奖、国家AAA级旅游景区、国家水利风景区、山东省省级风景名胜区、山东人居环境范例奖等荣誉称号。

  *价格描述：单价远高于周边项目

  *价格现状：项目成交均价16000元/㎡，精装交付。对比周边项目来看，奥园雍璟天著装修高层12000-13000元/㎡；花样年碧云天高层11000元/㎡，龙湖昱城高层11000元/㎡，恒源上河城毛坯高层14000元/㎡，项目单价高于周边项目不少，可能有装修的溢价成分，但是项目东临市政府，南临三里河公园，近胶州一中等等，这些市政、生态、教育资源等都不可多得的。

  *价格潜力：项目位于新城区核心地段，生态、教育、市政、医疗等资源加持，居住氛围良好，有升值空间。市政府东侧的绿城紫薇广场是较早在三里河周边兴建的社区，如今二手房已经卖到了16000元/㎡的均价，但在2010年开盘的时候，起价6000元/㎡，2017年的时候部分新房源已经卖到了14000元/㎡的高价。

  目前整个胶州的新房市场，存量比较大，新楼盘如雨后春笋，很多置业者会优先考虑新房，二手房优势并不明显。万科公园大道所处的位置决定了它是有一定的升值空间的。

  *项目亮点：

  *项目不足：单价对比周边项目较高，有装修的溢价成分。项目的1#、2# 靠近上海路， 可能会受到噪音干扰。