3.项目概述

  项目概述：胶州老城区东北端，刚需人居大盘

  4.适合人群

  适合人群：胶州城区，户型89-118㎡，均价8000元/㎡，适合刚需人群。

  5.地段位置

  地段描述： 胶州老城区 未来焕新颜

  区域概述：2018年，山东省沿海城镇带规划中提到青岛胶州市撤市设区，让青岛北方重镇重回人们的视野。随着胶东国际机场的到来，青岛地铁8号线的开通，胶州湾跨海大桥胶州连接线的开通，上合示范区的设立，青岛大学胶州校区的引进等，老胶州正在新崛起。

  胶州老城区作为城市的核心区域，配套完善，众多政治、经济、文化功能区聚集，而作为青岛向西北连接内陆的重要口岸，多年来一直作为承接青岛产业溢出，缺少自成体系的发展。但随着各种政策的落地，如少海和空港区域正在快速发展，而作为连接这些区域的胶州老城，慢慢形成了新时代下的新功能。

  立足现有的配套和优势，胶州老城区将会拥有更好的人居空间，成为承接产业发展和人口流入最坚实的后盾，而要发挥城市就必须更新。未来，胶州老城区伴随城市的发展再次展现城市魅力。

  板块概述：

  海尔大道与胶州东路交汇处往东约800米路北，位于成熟老城区与空港新区、新城区、少海片区交汇区域。区域内配套成熟，并且承接了其他四个区域的发展红利。随着区域的更新，保利、金科、华润等许多大型房地产企业落地这里，看好胶州未来的发展，先手占位老城区的改造。

  现区域内新项目较多，分布较为分散，沿胶州老城区四围展开。区域项目均价在7200-14000元/㎡，大多项目均价在7200-9000元/㎡范围。

  区域内二手房价格6800-9400元/㎡，多为多层社区，2015、2016年的社区就算最新的小区了。整体价格稍低于现在售的新盘。

  6.产品特色

  特色描述：老城区东北 刚需大盘

  产品特色概述：我家·阳光上城位于青岛胶州·海尔大道与胶州东路交汇处东约800米，由我家地产开发，占地面积38万 ㎡，建筑面积80万㎡，项目共分五期，现在售第二期，一期预计2022年1月2日交房，二期预计2022年12月交房。二期项目共27栋小高层，车位配比1：1.15，物业公司为绿城物业，物业费2.4元/㎡。

  现在售为二期D地块，89㎡、106㎡、118㎡洋房在售，均价在8000-8500元/㎡, 厨卫带简装。

  7.户型分析

  户型亮点：方正通透 南北双阳台

  楼盘户型：

  户型描述：

  8.样板房细节

  样板房细节：

客厅

卧室

次卧

  9.交通出行

  出行描述：道路、公共交通出行便利

  轨道交通：暂无。但本项目距离地体M8胶东镇站约4km，项目会发专门的摆渡车。

  公共交通：项目周边700米范围内，有7个公交车站，距离最近的李家河公交站，直线距离约380米，项目周边有12条公交经过，在李家河站乘坐胶州216路，向西行驶10.9km，可到达胶州市政府区域。

  自驾：

  项目周边有两条主干道，一条为东西向的胶州东路G204（直线距离370米），一条为南北向贯穿胶州新老城区的海尔大道（直线距离850米）。G204可以向东接入G20青银高速（行驶距离28.4km），可进入青岛核心城区或者离青；海尔大道向南行驶8km即可进入G22青兰高速，可以驶入市区或者黄岛区域，同时，途中与胶州另一东西主干道香港路交汇（约4.8km）。从项目出发沿胶州东路、海尔大道、北京路，行驶6.1km可以到达胶州市政府；沿胶州东路、航空大道、金航路行驶11km可以到达青岛胶东国际机场。自驾出行便利度高。

  10.周边配套

  配套描述：项目规划配套成熟

  教育配套：项目配建一所36班制“教体局直属实验小学”（未建成），周边最近的小学为胶州东路南侧的昌新小学，距离项目直线距离700m左右；项目周边1km内，有6所幼儿园，距离最近的为景尚名都幼儿园，距离300m；同时，胶州市第十一中学距离项目2km，教育配套较为完备。

  医疗配套：项目周边3km内有8所医疗机构，比较大的综合医院为胶州现代医院（直线距离2.8公里），九龙办事处云溪社区卫生服务中心（距离项目直线距离330m）是距离项目最近的西医医疗机构。另外，项目到胶州市人民医院（现胶州级别最高的综合医院）约4.9km车程；未来，项目东南方向，少海景区附近将建同济大学附属东方医院胶州医院（暂时为胶州唯一三甲医院），直线距离约5.4km。项目医疗配套较为完善。

  公园配套：项目周边公园不多，人口家庭公园距项目直线距离2km，距离少海风景区核心区直线距离约3.5km。自然环境配套稍欠缺。

  其他配套：项目配建约3万㎡活力商街，自持自持3年以上；配建约10000㎡邻里中心，规划品牌连锁超市、我家食堂、社区共享书吧、老年大学、四点半学堂、一站式教育培训中心等，现英派斯健身俱乐部已经入驻，配备25×4恒温室内游泳池。

  项目周边最近的大型商场是中启广场，距离项目直线距离1.5公里，另外，沿胶州东路向西，在胶州公园西侧是重要的商业区，汇集了北方国贸胶州商厦（直线距离3.9km）、新向阳商业广场（直线距离3.7km）、银座商城（直线距离3.7km）、胶州商厦（直线距离4.2km）、胶州市百货大楼（直线距离4.3km）等，能满足购物休闲的需求。

  11.价格分析

  价格描述：价格较低 刚需性价比高

  价格现状：

  现在售为二期D地块，89㎡、106㎡、118㎡洋房在售，均价在8000-8500元/㎡, 厨卫带简装。

  现区域内新项目较多，但距离本项目都有一定距离，项目周边，特别是胶州东路南侧项目较多，有更好参考价值，这附近的价格在8500-10500元/㎡，相比本项目价格稍高。

  项目附近的二手房集中在胶州东路南侧和海尔大道西侧，价格在7700-8900元/㎡，比本项目售价稍低，但社区质量和配套与本项目相差大，本项目性价比凸显。

  价格潜力：项目的价格潜力主要体现在下面几个方面：

  项目位于老城区与空港新区、新城区、少海片区交汇区域，空港新区、新城区、少海片区作为胶州未来规划的三大发展区域，发展空间可期。而本项目所在的位置能受到三个区域的发展辐射；同时，老城区的落位又让项目拥有成熟的配套，居住条件相比其他新开发区域更有优势。

  同时，项目周边多为老房和改造小区，整体品质不佳，而本项目作为一个80万㎡的大型社区，不仅建筑品质高，而且整体居住品质好，相关配套配建完善，价值在区域内凸显。

  12.项目亮点

  项目亮点：

  亮点一 区域发展潜力大

  我家阳光上城项目地处位置受到胶州四大区域的辐射，随着空港新区、新城区、少海片区的快速发展，将带动胶州东部的整体升级，项目所处区域的价值会更加凸显。

  亮点二 大盘社区 配建完善

  项目总建面80万㎡，分五期开发，业态多样，可选择多；同时，随着一期在明年的交付，配建学校、商业等将会正式运营，整体配套将会升级，生活便利度高。

  亮点三 价格合适 性价比高

  胶州东路南侧项目价格在8500-10500元/㎡，本项目均价约8000元/㎡，区位、配套都很相近，社区品质也很好，相比下性价比凸显。

  13.项目不足

  项目不足：

  项目北侧有胶济线经过，可能会有噪音影响；周边自然环境配套稍欠缺。