乐居财经 焦换女 发自海口

  截止10月，今年海口新房住宅年度供销比0.63，市场供销严重失衡严重，成交面积与2020年全年几乎持平，供应面积空缺了86万㎡。宅地供应受限之下，众多房企空对望巨大新房供应市场，只能束手无策。

  近日海口资规局公示了存量住房用地情况。海口2021年存量住房供地约15万㎡，其中棚改区商品宅地仅为65亩，在今年五、六月竞拍的两宗棚改地块成为百强房企的哄抢对象，楼面价记录被接连打破。

  “无地荒”时期，手上有储备用地的房企，方能在严霜过境的海南楼市屹立潮头。

  在众多房企因为宅地截断徘徊在“向外走”、“产业转型”与“静待转机”的三岔口，储地行家——海南南国控股手捧“人生赢家”的剧本，一路稳扎稳打不断开拓精进。

  稳坐“潜力股”云龙板块头把交椅

  “海口成熟千亩国际社区第六期、第七期正在有序规划开建中，澄迈一线海景的储备用地，承诺有稳定的现金流承担起千亩项目的开发建设。”这是南国控股现有的主地开发的资本与厚实积累。

  与许多在海南建设国际旅游岛的入局海南房产市场的外来企业不同，深植海南已经31年之久的南国控股，将海口东南部的云龙镇1348亩地收入麾下，打造了现今海口东部最具盛名的文旅大盘——南国威尼斯城。

南国威尼斯城 鸟瞰实景

  由此，云龙镇也因南国威尼斯城而四海名扬，项目驾车到达海口市中心国兴商圈仅28公里车距，在各路资本蜂拥海南楼市的国际旅游岛建设时期，就已经被赋予了计划单列镇和全国特色风情小镇等不一样的名号，再加上云龙镇是琼山区各个镇区的主交汇区域中心，在自2020年海南自贸港总体建设方案落地拉开序幕以来，云龙板块因接邻自贸港先行区的海口江东新区，在政策红利的渲染之下，变成了云中蛟龙而开始腾云驾雾般的飞速发展。

  海口国家高新技术云龙产业园落子云龙，并随着海口临空经济区的崛起及江东新区宅地供应、户口迁入受限，云龙板块“近水楼台先得月”，接洽了这块经济大区住宅市场。

  云龙板块被称为海口房价的价值洼地。据中原统计海口楼市数据，海口在售的48个项目中，海口市中心、西海岸、城南、江东新区等住宅供应出现了一房难求、供不应求的紧张关系。

  相比其他区域，以云龙镇区附近为主的云龙板块的住宅供应量相对充足，而且生态环境与自然风光及建筑品质与园林绿化都非常具有诗意而适合人居。如今的板块内有南国、保利、绿城、融创等多家知名房企入驻，区域汇聚十多个楼盘，主打居家养老、旅游度假及缘地客户的刚需改善市场。率先入局的南国控股，是云龙房产开发第一个吃螃蟹的人，南国威尼斯城也成为琼北市场标志性文旅大盘。

  七年蝉联的业界翘楚

  南国威尼斯城首次开盘是在2010年10月，并创下2011至2017年连续七年蝉联海口单盘销售总金额、总套数都是冠军的业界传奇。目前楼盘宅地均在有序在施工中，收官的七期洋房与别墅组团预计在2023年完成竣工。

  南国威尼斯城长达12年的开发周期，让南国控股历经了海口从建设国际旅游岛到国际自贸港，全程参与了海南楼市从全盛走向稳健的过渡成长。诞生在楼市鼎盛时期，南国威尼斯城是十足的幸运儿。

  与云龙新起楼盘不同的是，得利于开发时间早、社区配套完善、业主层次高雅、居住人气尤佳、现房现证即买即住，南国威尼斯城的住宅早已具备及超越了与市中心区域同类产品的居住与投资价值。

南国威尼斯城 小区实景

  现今多层普通住宅现今也不是南国威尼斯城的主打产品，其经营开发的产品方向，正在着力于研究市内刚需改善型与自然环境相切近的高端低密度住宅的趋势迈进。

  南国威斯尼城的业主55岁开外的候鸟人才群体居多，来自五湖四海的银发健康一族及海口5+2生活体验的富人圈均栖居于此，社区会为业主举办书画展、音乐会、元旦晚会、艺术展、春晚等文艺活动，铂金管家模式的物业服务特别优质及备受业主青睐，因此在老业主中积攒了好口碑，也回馈到了项目房开板块的绩效上，老带新及老业主回购成为南国威尼斯城比重最大的销售渠道，占了总体销售量约50%的比例。

南国威尼斯城 阅览室

  与大多数文旅盘相同，南国威尼斯城首推以住宅为主，待早期的普通住宅已交付使用，小区配套成熟之后，通过住宅回聚的人气与口碑以及稳固的现金流，再以现房现景，推售面向高净值客户，对品质需求更为严苛的别墅产品。

  楼盘在售是五期的别墅产品，221栋的独栋别墅已售出约一半的体量，当前均价4万元/㎡，稀缺资源自然是物以稀为贵。

  除南国威尼斯城别墅组团的建设用地，南国控股位于澄迈太阳湾的储备用地也进入报规阶段，该宗地块占据长达2.7公里的海岸线，海南湾区资源寸土寸金，为此南国控股前后提交五六版规划方案，暂定位为“太阳湾艺术海岸南方总部基地”，只待规划通过，将在海南2025年封关运行前后点开启项目的建设。

  值得一提的是，澄迈太阳湾艺术海岸项目早期规划定位，是与南国威尼斯相同的文旅盘，以旅游、会展、酒店、养生度假为项目，但随着政策调动，南国将项目规划定位转向成与自贸港发展趋势更契合的经济文化总部基地。

  房开与转型的产业布局

  纵观南国控股在海南项目布局，大地块、一线海景、CBD地段，纵观南国在海口拿地规律，南国控股在海南的项房产项目数量不算多，却精耕细作在“大与精”两者之间驾驭，有时选其一、或有时两者兼具。

  除了房开产业，南国控股自持物业的的海南滨海国际金融中心位于海口世贸CBD滨海大道，及文昌的成熟海景湾区高隆湾开发建设酒店项目，其新布局的两个产业都已进入盈利阶段，这是南国的副业，也是南国筹划的转型产业。

  以温德姆花园酒店作为品牌经营，温德姆花园酒店在全球只有六家，南国旗下就占了2家，除了文昌闻名遐迩的近7万㎡温德姆花园酒店，另一座温德姆花园酒店则藏在南国威尼斯城作为社区五星酒店配套，主要提供给业主服务及成为别墅业主会所。

  除了是知名的文旅大盘，因为浪漫典雅的欧洲风情建筑，南国威尼斯城也是海口网红级别的婚纱摄影基地。高峰期南国威尼斯城每天会有50至100组俏丽佳人新婚前来社区取景拍摄婚纱照，南国为此延展出一个婚庆文化产业板块，为新人提供服装、化妆、设计、摄影，及温德姆酒店作为喜宴场所全程一站式婚庆业态。

南国威尼斯城 婚纱照拍摄

  结语：顺势而行，因势利局，南国控股手握一副好牌，也打出了一场好局。在地块、时间节点的抉择拿捏正当其时，不畏将战线时间拉长，只为在稳中求胜，正如集团的企业愿景所追求的：做一个健康长寿的企业。南国控股房产开发上的“生意经”很是值得借鉴学习与精进推广。