乐居财经  汪昱  发自北京

  11月24日下午，乐居北京主办的“美好北京”大使置业系列沙龙第一场开启。这次线上论坛邀请了北京地区热门的9个楼盘的营销总，以“聚力破局，好房升级”为主题，展开了讨论。

  在当下客户端需求不断升级的市场环境下，开发商如何深挖客户需求，贴合客户需求，并且结合北京不同的客户特征做出叫好又叫座的好房子？

  在营销总这种专业人士眼里，到底符合什么样的标准才称得上是“好房子”，好房子与美好生活的关系是怎样的？在乐居北京新媒体总经理邢晓利的主持下，9位营销负责人对此侃侃而谈。

  （直播详情见：聚力破局，好房升级）

  王亚杰（和光悦府项目营销负责人）

  好房子的标准：可以提升生活品质，社区规划合理，户型设计人性化

  和光悦府位于望京，华润保利双央企品牌，是总价1000-1500万改善产品。

  望京板块多年来新房供应稀缺，近五年基本无新盘供应。作为在望京工作的高精尖客群，最大痛点在于想买好房子，但缺少好的选择。

  望京板块首先可实现职住平衡，其次是区域配套完善，但存量二手房楼龄较老，客户希望买到规划优越、户型南北通透大面宽、园林绿化好、物业升级的项目。

  和光悦府针对以上客户需求，确定好房子的标准，打造符合望京改善人群需求的纯四居产品，并在户型上做了创新，实现南向三面宽格局。，其中，170平米大户型实现客厅6.2米面宽，充分改善居住品质。

  美好生活与好房子息息相关，新冠疫情改变了人们的居住理念，很多人在居家隔离过程中，发现新的居住需求，例如更大的家庭共享空间，更好的采光性能。

  和光悦府在户型设计方面考虑到业主的新要求，并设计出60-80米的楼间距，实现了较好的采光及视野。

  王菲（葛洲坝北京中国府营销负责人）

  好房子的标准：选择一处居所就是选择一种生活方式，一座好房子的终极使命就是美好生活。

  今年被称为房地产调控史上最严格的一年，但北京的住宅新增却在同比上涨，市场主体消费者的购房需求比较旺盛，消费者需求决定房地产的走势，相对来说，基本面没有太大影响。

  关于好房子的标准，我认为首先是考虑财富的保值和增值，选择大企业和资金稳健的企业；

  其次是地段，符合购房者工作和生活的需求；

  再者是产品，符合一个家庭实际的人口结构三居、四居以上的房子更符合一家人的居住需求。

  另外，好房子还要根据购房者需求的升级而升级。比如他们关注的健康问题，会驱使开发商在科技住宅上下更大功夫。中国府就是按照阳光、空气、水、声音以及温湿度这个留个维度来进行的研发和配置的。

  中国府是三环内城叠墅产品，处于准现房的阶段。交通非常发达，地铁10号线、14号线多轨交通，使居于内城的人士出行非常便利。

  对美好生活的向往是当下人居的共同理想，选择一处居所就是选择一种生活方式，一座好房子的终极使命就是美好生活，葛洲坝北京中国府是择址西三环地段的低密别墅产品，项目紧邻中国的世界门户，由央企葛洲坝打造，配有四千平米的会所，生活需求应有具有，好房子就是美好生活的载体。

  黄琼（首开建国门9号项目营销总）

  好房子的标准：占据绝对稀缺资源、用心打造产品的项目

  近几年，北京地产的市场客户在需求端发生了一些明显变化。第一、北京限购已有10年时间，随着二胎、三胎政策放开，很多客户的需求转变为了改善型需求，对品质有了提升。第二，因受限购政策影响和国家政策的调控，投资客逐渐退场。基于以上两点，占据绝对稀缺资源，用心打造产品的项目在市场上取得了不错的成绩。

  目前，客户在选择产品时，除了满足居住的基础外，对于生活的品质，居住的体验，健康的科技，产品的文化性，未 来的价值方面都会更加的专注。

  基于以上原因，建国门9号以“新世家大宅”为产品精神内核，迭代建筑、园林、户型、科技、服务等多重领域，迭代建筑、园林、户型、科技、服务等多重领域。

  项目建筑立面，由水立方和冰丝带的设计师郑方先生与英国奥雅纳联袂打造，甄选Low-E玻璃、阳极氧化铝板与天然陶瓷。

  项目还联袂户田芳树先生，基于“虚山水”造园理念，将建筑化作群山，户外空间化作 山谷与平地，营造慢托邦式观赏、休憩空间。

  室内精妆由李玮珉先生担纲设计，缔造建筑面积约270-500平米三居-四居栖心之所，涵盖180度双向观景主卧套房、 270度三面观景阳台、110平米轩阔客厅、17米超大面宽落地窗。

  李国龙（韩建地产事业部营销总监）

  好房子的标准：配套完善，具备别墅居住感的房子

  韩建观山源墅项目作为西五环城市别墅，改善客户较多，客户需求方面，很关注有院子和露台的别墅产品。

  购买别墅项目的优势在于：从生活空间角度，具备安全的室外活动空间；从保值增加角度，房产税征收预期，使很多人考虑资产优化配置，置换换成保值强，居住更舒适的房子，而城市别墅由于好地段，高居住舒适度，具备良好的保值能力。

  韩建观山源墅低密度产品符合以上客户需求，作为高端产品，具备较好保值性。

  关于好房子的标准，具体衡量标准很多，包括生活便利性、配套完善性、居住舒适性（包括规划、户型、园林等因素）、保值增值性。

  美好生活的定义，不仅关乎一个人，而包括全家人的生活，每个人的需求偏好不同，只有好房子才能尽可能兼顾全家人的居住需求，对于具备条件的改善客户，建议考虑城市别墅，才有利于美好生活的实现。

  美好生活还有更广泛的内涵，例如，居住在社区里，是否拥有高素质邻居，能否拥有高端人脉圈层，对于生活都很重要，就此意义来说，城市别墅项目由于面向高端客群，具备较大优势。

  冯震萍（正宏置业营销客服中心总经理）

  好房子的标准：依山旁水，低密舒适

  玖瀛府位于昌平新城区域，背靠一座山，因此我们充分利用山体资源打造了一座山体别墅项目。现在大家生活工作都非常的忙，如何在忙中调整生活的状态至关重要。

  玖瀛府容积率只有0.81，非常适合改善型购房者的需求。项目内部还打造了一个山体公园，为购房者提供锻炼、交友、会友的空间。

  美好生活既需要稀缺资源的给予，也需要打造好的产品力和生活场景，只有开发商做更多的工作，购房者的美好生活才能得到更好的呈现。

  杨洋（和光瑞府项目营销负责人）

  好房子的标准：高端圈层，配套齐全，出行便利

  和光瑞府项目在顺义及整个北京市都是备受瞩目的项目，原因在于项目位于发展了30多年的中央别墅区，奠定了整个区域的高端圈层。之前需要大几千万才能上车进入到这个区域，但是和光瑞府650万起即可上车，性价比非常高。

  “和光”是保利最高端的产品系，“瑞府”是华润的豪宅产品系，和光瑞府是保利和光系3.0 进阶制作，也是华润全球第五座、北京首座瑞府。

  居住在高端圈层区域，周边配套成熟、交通便利，是美好生活的重要组成部分。项目与祥云小镇一街之隔，周边配套成熟，繁华商街、国际学校、先进医疗、美术馆、马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端配套资源醇熟丰盛。

  项目出行便捷，具有成熟的立体路网，轻松畅达全城。项目西侧有京承，东侧是地铁15号线，五站直达望京，东侧有京密，到望京25分钟车程，且轻松链接国贸、奥莱等商圈。未来，随着京密路高架的改造升级，将更加提升北京城市中心区与项目的通达能力。

  项目9月29日开盘至今，销售势头不错，项目每天到访30余组客户，成交6-7套，赢得市场认可。

  张文利（兴和航泰公司营销部经理）

  好房子的标准：配套齐全，户型方正，性价比高。

  和悦璞云由首开、保利、新航城联合开发，项目交通便利，开车到二环只需35分钟，公交可接驳地铁4号线。

  目前，和悦璞云的客群主要是在北京奋斗的年轻人，基本是25-30岁客户。项目针对这一特点，打造面向年轻客群的刚需产品，为年轻客群提供首次置业方案。

  项目价格友好，首付只需50万，全北京门槛最低。

  项目采用保利和悦系产品，全精装修方案，户型为52-100平米1-3居，格局南北通透。

  项目周边配套完善，医疗教育资源齐全。虽然位于南城，但教育资源有海淀基因，如101中学大兴分校，北京第四实验学校等，都是北京的优质教育资源。

  作为在北京打拼的年轻人，都有关于美好生活的梦想，希望通过置业北京，成为北京新青年，在北京更好地生活和发展，和悦璞云的目标，是为他们提供美好的生活平台，希望生活在和悦璞云的年轻人，在北京事业发展，不断提升，将来买更好的房子。

  焦亚洲（华樾国际/华樾国际领尚/金地北京壹街区营销负责人）

  好房子的标准：舒适的、健康的房子就是好房子。

  金地北京壹街区地处北京城市副中心二期规划地，距离宋庄艺术区约1.8公里，规划社区班车接驳6号线地铁，周围五公里内拥有十一学校通州分校北京第一实验学校、安贞医院通州院区（在建）、首都儿研所通州院区等配套，享副中心发展的多项红利，生活配套齐全。好房子就是美好生活的载体。

  项目是东部唯一的低密社区，总建筑面积29万平米，是由八个地块组成的洋房街区。容积率1.6-1.8，6-8层纯洋房社区，共规划1658户。建筑面积约73-186㎡二-四居，南向三面宽，全明户型，得房率达到80%-85%，精装交房，满足刚需到改善家庭的多样性选择，可自住可投资。

  黄晓岚（蓝城蓝本北方公司总经理兼北京桃李春风小镇镇长）

  好房子的标准：环境优美，交通便利

  北京“第二居所”的需求正在逐步上升，选择“第二居所”的因素往往和退休、养老有关，大多都是40岁以上的中青年。

  我认为，和北京距离适当，交通便捷，环境优美的环北京区域就成为了一种新的高性价比的稀缺产品。

  北京桃李春风小镇位于京西张家口下花园，毗邻国家4A级自然风景区鸡鸣山风景区，地理位置优越，交通便利。

  从项目坐高铁进京仅需27分钟。

  下花园山水人文资源优越，全区森林覆盖率达到30.49%，负氧离子含量每立方厘米最高可达22000个。作为2022冬奥会京津冀区域核心点，这里全年PM2.5平均值在40左右，被誉为“千年花园”。

  这里风景优美，从北京过来，居庸关八达岭长城、司马台长城、官厅水库等景点密布；到了下花园，可登顶“塞北小泰山”鸡鸣山，一览北国风光；周末还可以去宣化的响水铺和鼓楼，张家口的大境门，张北草原和草原天路，还有崇礼滑雪场。在这里回家就是度假。

  在这里，有国人千百年来对美好生活的追求和向往！