文/乐居财经 范慧茹

  物企变卖资产的风还在继续，这次吹向了曾经的“超额认购王”烨星集团(01941.HK)。

  近日，烨星集团旗下天津鸿盛物业服务有限公司（简称“鸿盛物业”）发生了一则股权转让工商变更信息，这也将其出售物业资产的信息浮出水面。

  根据股权变更信息，烨星集团的全资附属公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（简称“鸿坤物业”）将鸿盛物业100%股权，转让给了天津英华达科技有限公司（简称“英华达”）。

  股权变更后，鸿盛物业由英华达100%持有，不再是烨星集团的间接全资附属公司。

  这笔股权转让的对价，并未公示，但出售的鸿盛物业却是烨星集团在天津的主要业务运营平台，而烨星集团的大部分业务都集中于京津冀，这也就意味着，烨星集团让出了一块份量不轻的管理区域。

  卖掉天津物管资产

  据乐居财经查阅，鸿盛物业成立于2013年12月27日，公司运营已有近8年时间，注册地址在天津市武清区，注册资本为500万元，经营范围包含物业服务，园林绿化工程施工，停车服务等。

  在股权转让前，鸿盛物业是烨星集团的间接全资附属公司，烨星集团通过鸿坤物业持有其100%股权。根据烨星集团现有的旗下子公司注册地址可以判断，鸿盛物业是烨星集团在天津唯一的运营平台。

  如此一来，鸿盛物业的资产情况，从烨星集团年报所公布的地区分布中便可以窥见一二。据烨星集团发布的2021上半年财报，烨星集团80%以上的在管面积来自京津冀地区，该地区所带来的物业管理服务收入占比85.9%。

  其中来自天津的在管面积占总在管面积的13.8%，天津项目所产生的物业管理服务收入占比16.8%。依据地区在管面积推算，转让的鸿盛物业其管理面积或约有112万平米，占总在管面积的13.8%。

  相比鸿盛物业，受让方英华达则颇显神秘，其对外公开的信息不多。企查查显示，英华达成立于2021年8月4日，法定代表人为刘英，并且担任公司的大股东，持有英华达99%股权。公司注册资本为100万元，经营范围含技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流等。

  英华达旗下目前仅有两家子公司，都是从烨星集团收拢来的。一个是刚刚收购的鸿盛物业，另一个是天津惠丰亿达商业管理有限公司（简称“惠丰亿达商管”），该公司在今年8月份时，实际控制人还是烨星集团大股东赵伟豪的母亲吴虹，如今已经变更成了刘英。

  关联地产现金流承压

  物管作为现金流稳定的行业，不到万不得已，不会出售物业资产。眼下，房企频频暴雷，殃及物管，多家物企开始出售资产“反哺”地产，烨星集团的关联地产公司鸿坤地产也存在着现金流动性压力。

  根据鸿坤地产发布的公司债券2021半年度报告 ，截至上半年，其有息借款总额 129.72亿元，其中短期有息负债 35.99亿元，手中的货币资金仅30.4亿元，其中还有受限货币资金2.58亿元，也就是说覆盖短期有息负债还有约8.17亿元的缺口。

  截至上半年，鸿坤地产的有息负债129.72亿元中，公司信用类债券有34.0862亿元，其中有 24.8862 亿元公司信用类债券在未来一年内面临偿付。

  相关评级机构给予鸿坤地产的评级展望为“负面”，认为该公司项目集中在京津冀地区，受调控政策影响较大，部分项目面临一定去化压力，同时发行人盈利能力下滑、流动性紧张、存在一定资本支出压力和融资需求。

  今年上半年，鸿坤地产面临“增收不增利”的局面，毛利率同比大幅下滑。根据鸿坤地产半年报，截至2021年上半年，其总营收为52.15亿元，同比增长83.58%，而毛利润却比去年同期减少2.28亿元；上半年毛利率仅为25.55%，较去年同期54.93%，下降53.47%。

  去年底，鸿坤地产曾大笔腾挪旗下资产，并引入了境外资本，筹备上市的风吹了近一年，如今却迟迟不见后续。

  物业与地产相互“帮衬”

  皮之不存毛将焉附，物企与关联房企更多的时候是相互依存，互相取暖。烨星集团的业务大多依附于关联房企鸿坤集团而进行。

  截至2021年6月30日，烨星集团合约建筑面积约为1130万平方米，管理总收益建筑面积超过810万平方米，其中98.2%的在管面积来自关联方鸿坤集团，这一占比在上市物企中排名首位。

  规模增长过度依赖关联方，烨星集团外拓能力较弱，上市一年多，仅对外收购过一家小规模物企万豪物业，在管建筑面积约250万平方米，总代价4700万元。

  自身开拓不足，其盈利能力也在下滑。2021年上半年，烨星集团也出现了增收不增利的情况。其实现营业收入约15.95亿元，同比增长约14.1%；毛利约5210万元，同比减少约4.6%；同期实现溢利及全面收益总额约2720万元，同比下滑约9.6%。截至上半年，烨星集团账面银行结余及现金还有2.41亿。

  烨星集团经营自顾不暇，还在“反哺”地产。9月13日，烨星集团旗下鸿坤物业从关联地产公司鸿坤地产手里买了一处在北京大兴区的物业资产，称用作办公室，总代价为2276万元。

  除了从关联地产购置房子，上半年，烨星集团与关联地产的交易，从应收账款来看，也在大幅提升。

  中报显示，上半年，烨星集团的应收关联方款项为1.48亿元，较去年底8864.8万元，增加了66.54%，与上半年总营收14.1%的增长速度相比，高出了约52个百分点。