文/乐居财经 邓鑫妮

  入不敷出的一家物业公司，粤新资产管理却想要卖出个高价。

  近日，广东省粤新资产管理有限公司（简称“粤新资产管理”）在南方联合产权交易中心挂牌一宗交易，拟以底价4.22亿元转让广州市广腾物业管理有限公司（简称“广腾物业”）100%股权及相关债权，挂牌期为11月19日-12月16日。

  粤新资产管理不是拥有广腾物业时间最久的东家，却是最果断脱手的一个。今年8月，粤新资产管理首次披露出售广腾物业，然而挂牌期满，接盘方始终没有出现。

  背靠着国企，广腾物业的根却并不牢固，曾经三番五次被出售。前几次尚在集团内转手，但从其眼下挂牌释放的信号，以及上半年走低的盈利来看，如今似乎有了脱手的打算。

  30.8倍出售PE

  广腾物业的出售价格被拉到了一个高位。

  4.22亿元的价格虽然包揽了全部股权和相关债务，但股权出售市盈率仍达到了30倍，高于一般的物业公司收购。

  粤新资产管理首次挂牌广腾物业时，披露出来的业绩表明，后者的营收并不稳定，而且还出现了亏损。

  财务报表显示，截至5月31日，广腾物业今年前五个月的总收入为231.47万元，利润总额和净利润均为-139.6万元。同期，其资产总额约为4.78亿元，负债总额3.23亿元，资产负债率67.5%。

  去年的业绩表现，相对较好。去年全年，广腾物业的总收入为1609.68万元，利润总额1023.82万元，其净利润为523.78万元。

  再度挂牌，大部分信息沿用了上一份公告，只是新增了4.22亿元的出售底价，其中包括100%股权挂牌的1.6亿元和债权挂牌的2.6亿元。按照其2020年的净利润计算，股权出售的市盈率约为30.8倍。

  粤新资产管理铁了心要卖，不仅披露了股价债权等更为详细的内容，而且要求买方缴纳8441万元的保证金，并一次性付清售价金额。

  广腾物业是一家以地产开发、商业运营、物业经营为主业方向的公司，目前注册资本5000万元，没有对外投资公司。资产并不雄厚，其高价抛售的底气在哪里？

  国企背景镀金，而且有租售业务为业绩兜底。挂牌公告显示，广腾物业名下的广新信息大厦目前出租面积约为2.31万平方米，出租率约为94%，余下1500.6平方米尚未出租，年租金收入1538万元。

  广新信息大厦所在的位置，正好是广腾物业2012年获得的一块商业金融业用地，彼时1.34公顷地块的成交价约为4026万元。

  三次易主

  成立不过十年，广腾物业的东家已经换了多个，历史股东都可以凑一桌斗地主。

  时间往前推移，广腾物业一共有三位历史股东，且都是广新集团持股100%的公司。

  2016年，工艺品进出口公司将广腾物业转手给广新置业，两年后广新置业又将股份让渡给东方进出口公司。

  去年12月，粤新资产管理从东方进出口公司获得广腾物业全部股份。捂了8个多月，粤新资产管理将广腾物业挂到了产权交易中心。挂牌期结束，股权再次落回口袋。

  广腾物业的股东转移大法贯彻地利索，每次都是100%股份变更，一点不拖泥带水。最近的一位持股人，是粤新资产管理，往上穿透是广新集团，实际控制人则可以追溯到广东省人民政府。

  和股权变动一样频繁的，是广腾物业管理层的流动。2018年至今，其高管已经换了三轮，最近一次变更中，吴华强取代了熊章法定代表人和执行董事兼总经理的职务。

  人员流动也紧着内部人员，就吴华强而言，在集团内也担任了多个职位。2020年8月，吴华强上任广腾物业的同时，还在土产进出口公司任职执行董事兼总经理。

  抛售补充现金池

  无论这次出售成功与否，粤新资产管理或许都只是广腾物业的一个临时安置点。

  “专门负责处理新广国际托管事项。”广新集团在其发行债券的说明书中，如此界定粤新资产管理的职能。

  事实上，新广国际并非广新集团旗下的产业，而是同属于广东省人民政府的一家主营资产管理的公司。

  确切来说，粤新资产管理扮演的角色，就是帮助新广国际还债，并成为新广国际债权人。后续，再以新广国际债权人的身份追讨其对外应收账款，资金回笼后纳入粤新资产管理。

  2013年2月，广东省政府就曾向粤新资产管理无偿拨款6.65亿元以及提供 4 亿元 3 年期低息贷款，为新广国际代偿全部银行债务。

  广腾物业如果想要在到粤新资产管理的运营中分一杯羹，或许只能在后者获得物业资产时提供相应的服务，然而，粤新资产管理旗下已经有一家交往时间更久的物业管理公司。

  成立于2003年的广新物业，目前由粤新资产管理持有全部股份，主营物业管理、房地产中介、住房租赁等业务。根据广新物业2020年度审计报告显示，广新物业实现营业总收入4247.14万元，利润总额204.24万元，净利润152.73万元；2020年度资产总额2004.72万元，负债总额899.70万元，所有者权益1105.02万元。

  此外，粤新资产管理的业务属性，让它对现金流较为敏感，抛售入不敷出的广腾物业以补充现金池，也在情理之中。

  发行债券说明书显示，2020年度，粤新资产管理要将长期挂账、预计不可收回的预付账款补提坏账准备，调增预付账款坏账准备1489.58万元，调减未分配利润1489.58万元。