乐居财经 万万 发自沈阳 过去几个月，违约、暴雷、躺平等字眼一遍一遍闪现在某些房企头上，中小房企折戟，千亿级、Top级房企面临危机，行业上空似乎撒上了一层冰霜，接连倒下的房企，直接将整个行业推进洗牌周期。

  在政策频出频变、日趋向严的调控风向下，经历了20年左右野蛮生长的楼市迎来残酷的行业大洗牌，行业天平来到稳健型房企这一端。

  作为国资委首批确定的16家地产央企之一，背靠中国五矿集团的五矿地产是稳健型房企代表，根基稳如“磐石”。7月15日，五矿地产在境外成功发行了3亿美元可持续美元债券，发行成本创历年债券最低，这也是国有房地产企业境外首笔可持续债券。另外，今年上半年五矿地产加权平均融资成本仅为3.7%，在行业内处于较低水平，这也充分体现了银行和债务投资人对五矿地产的高度认可。

  可转身看向沈阳市场，虽说“背靠大树好乘凉”，但风雨之下的五矿沈阳公司，在经历亏损、出让、易主之后，信心渐失，显得有些“力不从心”。

  昔日地王 意气风发

  2010年初，五矿置业全资收购圣亚投资(沈阳)有限公司，正式进入沈阳房地产市场，提出“有限空间、无限遐想”的品牌理念。

  五矿·万泉公元是五矿地产开篇沈阳的首个项目，短短数月销售破亿，打响东北第一枪。

  2012年和2013年，五矿地产分别以重金摘得南塔和三台子两宗地块，名声大噪。

  2012年3月，五矿以8.87亿元竞得位于南塔区域的原东陵区政府地块（2019年6月价款调整为8.58亿元），成交规划用地面积55913.7㎡（后调整为54119.8㎡），净地成交单价为每建筑平方米人民币3525元。

  2013年4月，五矿地产经过6轮激烈加价后，以11.29亿元的高价夺得位于三台子板块的省体育训练中心地块，这个价格超过了此前龙湖创造的10.4亿元，一时成为沈阳楼市新总价地王，地块占地面积约13.3万㎡，根据容积率上限计算，总建面超40万㎡，堪称是一宗大型粮仓地块，备受市场关注！

  或许是因这两宗土地储备位置优越，“干粮”充足，自此之后，五矿地产在沈阳土拍市场上，再无收获。

  去化缓慢 降价跑量

  据悉，南塔和三台子这两宗地块因体量较大，分为多期开发建设，前期项目均被定位为区域标杆项目，被赋予较高期待，但去化速度并不理想，高开低走，最终以“降价跑量”收尾。

  据悉，原东陵区政府地块一期打造五矿·紫晶御府项目，地处一环南塔商圈，周边医疗、商业、交通、公园等配套齐全。从65平米一居室，99-115平米二居室，140平米三居室的户型设计就可看出，项目定位为高端改善产品。2013年入市，2014年3月首开，首开均价高达12000元/㎡，或许因定位太过高端，据克而瑞数据显示，当年的销售情况不尽如人意。

  五矿·紫晶御府销量图

  此后，紫晶御府多次推出一口价房源活动，比如2015年6月推出10套一口价房源，单价为8275.34元/㎡，与此前万元左右的单价相比，成交单价下降约2000元/㎡，销量也出现小幅度回升。据悉，紫晶御府一共1000余套房源，于2017年11月去化完毕。

  省体育训练中心地块一期打造为五矿·弘园，因是地王项目，加之地块原址省体育训练中心诞生了不少冠军，五矿·弘园一出生被业内冠以“冠军楼”的称号，赢得了颇高的知名度，客群定位为优质刚需和首改，首开均价7500元/㎡，曾一度热销。

  但据克而瑞数据显示，从2015年8月起至今，五矿·弘园相比去年同期月成交均价下降2000元/平米左右，以价跑量取得明显成果，尤其是2015年10月和11月，降价后成交量提升尤为明显。

  五矿·弘园销量图

  品质升级 扭亏为盈

  2018年9月，来自“五矿地产东北区域党委”公众号中的一篇文章中提到，“五矿地产沈阳公司曾因产品等一系列历史问题出现了较大亏损，公司新的管理团队重组以来，全员奋力拼搏，扭亏为盈。”

  2017年和2018年，南塔和三台子两宗地块的二期项目纷纷升级为五矿产品系中最为高端的TOP系住宅产品 “金城”系，五矿•世家金城和五矿•沈河金城双子相继亮相，形成南北联动、争相辉映之势，这也是五矿在沈阳近年来少有的高光时刻。

  随着区域配套、产品品质、品牌口碑的不断提升，世家金城和沈河金城两项目备受市场青睐。据数据统计，两项目首开当日，纷纷取得了“开盘3小时热销3亿元”的销售佳话，五矿·世家金城更是出现了数千人排队抢房， “一房难求” 的激烈场面。

  沈阳公司两度转让 20万方商业体易主

  去年，五矿地产（沈阳）有限公司100%股权曾两度被摆上货架，以6.26亿元的报价出售。

  五矿地产（沈阳）成立于2013年6月，由五矿置业有限公司全资持有。所开发的正是地王项目——省体育训练中心地块，一期及二期项目已实现绝大部分销售，三期商业项目尚未开发。早前规划预计建造为五矿沈阳LIVE，但如今看来，已半途而废。

  据查，去年12月底，大连本土商业地产开发商大连安盛集团成功收购五矿地产沈阳公司股份，随后公司名称变更为亿合城(沈阳)企业管理有限公司。三期商业地块也于今年重新更改规划，将打造为中高档区域型购物中心“亿合城”。

  在分析人士看来，五矿并非没有能力开发商业综合体，而是不想让沈阳牵扯过多的精力。近几年，五矿地产将布局重心转移到环渤海、华中、华东、大湾区，出售沈阳公司股权，或许是其缩小管理半径及对存货的一次出清，也是市场降温下减少运营支出的举措。

  仅剩公寓、商办在售 去化艰难

  如今，五矿在沈阳仅剩下原东陵区政府地块的三期商业项目——五矿·新里在售，包含一栋小户型公寓产品和一栋SOHO办公产品。

  据沈阳房产局网签信息显示，五矿·新里从2019年7月首开至今（数据截止至2021年11月21日），11#公寓及商业项目共计推出302套房源，目前已出售166套，去化率仅为55%。12#办公及商业项目共计推出768套房源，已出售39套，去化率仅为5.1%。整体来看，去化情况并不理想。

  从今年下半年开始，沈阳楼市进入霜冻期，五矿·新里销售业绩也随之大幅下滑，但因仅剩一盘在售，又无后期土地储备，早卖光，意味着五矿地产将早日退出沈阳。亦或是对沈阳有着深深的留恋，项目开启了“躺平”式卖房。

  业内人士分析称，“公寓产品本就去化得慢，再加上现在购房者观望情绪浓厚，躺平也属无奈之举。”

  曾经营销出圈 如今“躺平”式卖房

  回首7年前，五矿地产以“最胖蜘蛛侠”创意一度成为当年最火的话题，多次登上热搜榜；

  2017年推出致敬80后的“累了就回家”主题地铁专列面世之后，成百上千的乘客不禁自觉转发，直击人心的暖心文案引爆沈阳；

  2018年五矿地产与路人甲乐队推出MV《今城》助力沈河金城项目开放；

  2019年，一套打造成地铁专列的样板间横空出世，助力五矿·新里样板间开放。

  ……

  曾经的五矿地产在沈阳的房地产行业，多次凭借让人眼前一亮的营销创意，赢得市场关注。

  然而从今年开始，除了推出特价房、购房礼包、立减优惠等常规促销动作外，项目无更多的花式营销噱头。

  尾声：

  虽然近一年来，五矿地产将退出沈阳的风声不断，但就在上周，五矿沈阳客服中心服务号发布“为更好的服务业主，即日起公众号将全面升级”的消息，可见无论未来如何，五矿都将继续秉承企业责任，在服务业主的道路上不断发力。

  另外，五矿·新里的公寓和SOHO产品还有大量房源在售，预计去化周期至少两年左右。两年的时间，沈阳楼市还将出现更多机遇，综合五矿地产曾经的辉煌和雄厚的实力，未来是否会出现新的转机也不得而知，我们拭目以待！