远洋的“环”-乐居财经

远洋的“环”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线杨宏彬 7.9w阅读 2021-11-22 21:00

文/乐居财经杨宏彬

先设立物流地产私募基金，后将远洋物流注入上市平台，一个月的时间，远洋集团在物流地产领域的一连串资本动作让人眼花缭乱。

11月19日晚，远洋集团(03377.HK)发布公告称，将通过全资子公司乐阶以7.8亿元代价认购远洋物流地产控股有限公司（下称“远洋物流”）所配发的3万股目标股份，相当于远洋物流经扩大已发行股本的30%。

在本次认购前，远洋物流的唯一股东为海昌环球，交割完成后，远洋物流将由远洋集团及海昌环球各持30%与70%。同时，远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。

公告指出，远洋物流主要从事对物流地产进行全周期开发及管理、收购以及定制服务，涵盖仓库营运、冷链物流、点对点物流和物流营运商，为其客户提供多元化的物流解决方案。目前，远洋物流在全国20个城市合计管理43个物流地产项目。

对于此次认购，远洋集团表示，是考虑到物流地产行业的近期前景及市场需求，有利于为集团进军中国物流地产市场提供机会。

一个月前，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。该基金将专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

有业内人士猜测，这家物流地产私募基金，或将成为远洋物流的下一个“容器”。毕竟，把上市公司资产注入相关基金，从而实现资金回流，形成资本闭环，远洋集团这套操作玩得很溜。

上一次是在10月13日，远洋集团联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

这波操作，让远洋集团净流入38亿现金。

增厚业绩

将远洋物流注入，远洋集团设置了时间限制，即乐阶需要在年底前支付完认购款，换句话讲，此次资产注入要赶在2021年报“打铃交卷”之前。

如此迅速完成注入，看来远洋集团对远洋物流的业绩很有信心。根据公告，2019年-2020年，远洋物流分别录得税后净利润755.6万元及4493.7万元，利润规模实现倍增。

在本次认购前，远洋物流的原股东还做厚了公司资产，以贷款资本化方式为远洋物流作出额外注资约15.5亿元。截止2021年10月31日，远洋物流的净资产为3.167亿元。

将优质资产注入，自然可以为远洋集团的财报增色。实际上，远洋集团在远洋物流的持股并不仅仅是此次认购的30%。

根据公告，海昌环球是远洋物流的唯一股东，而海昌环球由瑞喜100%持有，远洋集团则持有瑞喜49%的股权。据了解，瑞喜的剩余两名股东分别为Huamao Focus Limited及领昱投资有限公司，分别持有25.5%的股权。双方通过瑞喜持有远洋物流的股权亦是如此。

换言之，在本次认购前，远洋集团已经持有远洋物流49%的股权，是公司的最大股东。本次认购完成后，远洋集团直接持有远洋物流30%的股份，间接持股为34.3%，合计持有64.3%，实际上是拥有了远洋物流的绝对控制权。

注入远洋物流，远洋集团或早有谋划。其曾在2021年中期的业绩报告中提到，上半年，集团加强物流地产、数据地产两个产业平台建设，积极拓展重要城市的投资布局。

按照远洋集团整体要求，这两个产业平台将启动战略规划制定工作，明确中长期发展战略，并发布“远洋物流”、“远洋数据”独立品牌，标志着集团在物流地产、数据地产领域深耕发展迈入全新阶段。

打造资本闭环

1个月前，远洋资本设立了物流地产私募基金，而今又将远洋物流注入上市平台，让人不由得将这两件事联系在一起。

10月18日，有消息称，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。该基金将专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

其中，远洋资本担任该基金普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金日常运营及管理；而远洋资本旗下子公司“远洋物流”将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

值得注意的是，远洋资本同样是由瑞喜100%持有的公司，远洋集团间接持有49%，为其最大股东。

而远洋物流在今年4月，则是作为远洋资本全资子公司，正式以独立品牌的形象亮相。两个月后，远洋资本收购了红星美凯龙旗下西藏红星、上海红星等7家物流子公司100%股权及相关债权，所涉及项目总建筑面积规模达85万平方米。

随着收购的完成，远洋资本已实现16个物流核心节点城市的布局，其运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

有业内人士分析称，将远洋物流注入上市平台或许只是第一步，未来，一旦远洋集团将其出售于私募基金，即可实现一个新的资本闭环。

通过成立基金，将旗下资产注入其中，滚动回流的资金重新被用于新项目的开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。这套操作，远洋集团玩得很溜。

上一次是在10月13日，远洋集团称，其联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

除了推动管理规模的快速滚动，远洋资本成立4亿美元物流地产基金的心思或还不仅于此。

特别在如今融资持续收紧、调控进入深水区，“黑天鹅”频发的房地产市场，这些举动不仅推进企业轻资产化，也加强了持有物业沉淀资金的回流，增强抵御风险的能力。

来源：地产K线

作者：杨宏彬

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