就在这两天，乐居君突然从二手中介收到消息：

  被纳入参考价的二手房，现在可以不受参考价限制去银行申请贷款了！

  要注意，这里说的不是特定哪家银行，而是已经有多家银行都允许这种操作。

  还记得当初二手房参考价出台时，就有多家银行明确表示会按照参考价放款。

  这意味着，如果房子的实际成交价高于参考价的话，超出参考价的部分就需要买房者一次性交齐，而这往往是一笔不小的费用，大多数刚需客很难承担得起，这也直接导致了广州的二手房市场进一步遇冷。

  因此，若是银行贷款真的可以不受参考价限制，无疑会给二手房市场“添把火”。不过，实际情况是怎样呢？

  光大、工行、广州银行：

  情况属实

  按照中介的说法，现在明确可以不受二手房参考价限制放贷的银行有广发银行，民生银行和光大银行，工商银行和交通银行贷6成的话也可以。

  为此，乐居君马上向各个银行逐一确认。

  光大银行和工商银行的答复是，放款额度只会参考第三方评估公司的估价，估价是否高于参考价并没有影响，算是印证了中介人员的说法。

  然而，广发银行和民生银行虽然也是根据评估价放款，但工作人员表示，若是评估价高于参考价的话，则会按照参考价来。

  乐居君也另外咨询了广州的几家主流银行，中国银行和建设银行都表示会受参考价限制，农业银行的回答则是会按照评估价，而一般评估价不会超出参考价，广州银行的回答是尚未收到有关参考价的相关通知，还是按照之前常规程序放款。

  房子如何估价？

  总的来说，若买房者想要申请到不受参考价限制的贷款，目前暂时只有光大、工行和广州银行可以实现，而且这是建立在银行的评估价高于参考价的前提下。

  那么，房子的评估价又是如何确定的呢？

  据业内人士说法，目前，房子的价格评估标准主要有以下几方面：

  一、根据同小区内其他房子的最新成交价估价；

  二、根据周边类似房源的成交价估价；

  三、根据收益法进行估价：设置一个房价和租金的合理比例，由房子目前的租金进行倒推。

  四、参考国内几大房屋中介网站上相似房源的报价。 

  该业内人士表示，房子评估价的关键不在于准不准确，而在于是否具有法律效应。目前银行委托的都是有评估资质的正规公司，在评估公司的营业执照和估价师的资格证书齐全的前提下，评估价格就是有法律效应的，银行直接按照该评估价格放款就不会有什么风险。

  他还补充道，目前广州出台的是参考价，并非指导价，起到的是“仅供参考”的作用。

  此外，一位二手中介提到，目前第三方机构给出的评估价一般与网签价持平。而在二手房参考价政策出台前，评估价基本都会比网签价要高。

  参考价出台，

  广州二手房量价齐跌

  话说回来，虽然参考价不具备什么强制性，但是其“威慑力”还是有的。

  根据克而瑞统计数据，今年1-10月广州二手成交市场整体呈现高开低走的走势，上半年形势向好，除开春节月2月，1月至5月均网签成交超一万套的二手住宅。

  来源：克而瑞广佛区域

  从6月开始，成交量开始下滑，而到了8月底参考价的出台，9月和10月的成交量下跌得更为明显。其中，10月份广州二手住宅成交量仅有5206套，同比下降51.27%，环比下降15.91%；刷新2021年内新低，且该成交量仅仅达到1月份的三分之一。

  除了成交量下降以外，广州二手房整体均价也呈现下跌趋势，目前成交均价已经跌回3万元/㎡！

  来源：克而瑞广佛区域

  如图所示，从年初起，广州二手均价大多都在3.2万元/㎡上下打转，时至10月份，广州二手住宅成交均价为约30472元/㎡，同比上涨6.35%，环比下跌10.7%，相比9月份下降了近4000元/㎡。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析：

  10月份广州各区二手成交均价均有明显降幅，市场原因主要包括两方面：

  首先，8月末首批96个小区的二手交易参考价出台，市场陷于参考价范围会否持续扩大的恐慌情绪，带动一波高价二手房源在9月集中签约，导致9月二手均价虚高，10月回归真实；

  其次，近期广州一手楼盘纷纷打折促销，以价换量，市场眼球被一手楼市吸引，二手房市场需求观望严重，加之房产税试点传闻施压，业主让价幅度扩大。

  不过，从最近的政策取向来看，针对目前市场急速失温的情况，央行等主管部门已经主动释放流动性缓解行业资金荒，广州房贷放款速度也在加快，客观上有利于刚需入市，或有助于广州二手房交易量止跌回稳。

  值得一提的是，今天乐居君在向银行咨询时也得知，目前多家银行的二手房贷款额度已经有所“宽裕”，放款时间也相比之前加快了许多，不过，房贷额度则尚未出现明显变化。

  在你看来，现在会是入手二手房的好时机吗？