文/乐居财经 李奕和

  城市更新曾被房企寄予厚望。土拍市场愈加激烈，拿地成本高企，它被看作是以低土地成本获取大量土储的关键，可观的利润让众地产商趋之若鹜。

  但众所周知，开发周期长、沉淀资金量大的旧改，也是一把双刃剑。若房企资金实力稍有不足，它也将成为拖累房企现金流的累赘。

  综合以上两个方面，在如今地产暴雷声不断的大环境下，旧改成为了行业一种“硬通货”，被当成房企套现、补充现金流的“筹码”。这个逻辑，与房企变卖物业板块几乎一样。

  近日，奥园集团在广州荔湾东塱村旧改项目引入了世纪金源，变更后双方各持股51%、49%。该项目由奥园于今年1月份正式拿下，片区总用地面积95.16万平方米，计划改造投资总额高达131亿元。

  事实上，除奥园以外，近段时间以来华夏幸福、恒大、升龙、时代中国、雅居乐、宝能等一众此前在旧改市场多有涉足的房企，都传出退出旧改项目或引入合作方开发的消息。

  随着房企债务危机的爆发的持续，旧改市场正迎来一次彻底的洗牌。

  套现的“筹码”

  11月11日，奥誉荔塱置业投资方出现变更，股东在奥园集团的基础新增金源鸿大置业。变更后，奥园集团、金源鸿大置业对奥誉荔塱置业的持股分别为51%、49%。

  奥誉荔塱置业是奥园对荔湾东塱村旧改实施改造所成立的主体，而金源鸿大置业实为世纪金源旗下全资附属公司。奥园对东塱村旧改的操盘，引入了世纪金源。

  这起转让虽然未披露具体的交易金额，但从项目高达131亿元的总额投资来看，将几乎近一半的股权转让给世纪金源后，奥园在项目后续的开发的资金压力无疑将得到大大减缓。

  近段时间以来的房地产市场，难言平静。

  进入今年以来，由华夏幸福、泰禾、蓝光发展、恒大开始，所牵引起的房企流动性危机愈演愈烈，紧随其后，新力、花样年、当代置业、佳兆业、阳光城等均躺倒在巨额的待偿债务中。

  大股东掏钱、卖物业、卖资产，房企纷纷“自救”，而旧改项目成为房企除物业外，优先选择变卖的标的。为了回笼资金以应对市场的不确定性，这已不是奥园第一次出售旧改项目股权。

  此前11月14日，奥园就曾以9亿港元对价将名万投资、双福及裕康三家均是境外公司出售，标的主要资产为香港富人区西半罗便臣道63-67号的燕贻大厦。该项目跟荔湾东塱村一样是“旧改”项目。奥园自2018年进入，至今，项目的进展依然缓慢。

  据了解，奥园目前在广州的增城、黄埔、荔湾，已经取得合作企业资格的旧改项5个。但此前已有消息透露，除了荔湾东塱村，其已将知识城旺村、新田村等完成招商的旧改项目摆上了货架。

  奥园之外，更多的房企已将旧改划入待售名单，或全盘退出，或引入实力合作方开发。

  今年10月，雅居乐与科学城集团合资公司广州科城雅居注销，该公司疑为黄埔区姬堂旧村改造项目实施主体；同月，花样年退出深圳奥启富投资，这家公司由奥园和花样年于去年11月成立，虽然未有实际项目注入，但此前双方目标是直指大湾区城市更新项目的合作。

  9月，宝能被曝出现金流危机后，宝能系股东广州兴荣退出广州志远股东列表，后者操盘广州知识城枫下村旧改项目。宝能退出后，项目由黄埔区国企科学城集团旗下城市更新集团接盘。

  此前6月，由于未能按期完成2018年签订的改造项目服务合同，升龙集团旗下广州嘉龙置业被夏园股份经济合作社“踢出局”，夏园社区旧村改造项目也随之由广州开发区投资集团接盘；同于当月，时代中国退出广州黄埔区金坑银岭旧村改造项目的前期服务工作。

  近段时间一直在风口浪尖上的恒大，此前更被广州黄埔沧联社“逼宫”。9月28日，广州黄埔云埔街沧联社发出公开信，称社区此前已要求终止与恒大地产的项目合作。自此，恒大已经不再参与沧联旧改项目，也未再支付该项目任何拆迁补偿款。

  面对公开信，恒大随后虽然发表声明否认退出沧联旧村改造项目，但也承认正在努力引进资金合作方，并表示欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助。

  而事实上，早在今年7月，恒大介入的黄埔庙头村旧改就曾因面临资金困局引发争议。随后，项目引入了广州城投，后者也随之取代恒大成为大股东。

  最引起轰动的一笔出让，还来自华夏幸福。今年6月10日，华夏幸福将旗下华夏幸福城更100%股权转让给了鹏瑞，自己全盘退出。据悉，在成立不到两年里，其已在深圳、东莞、广州等地拿下十几个旧改项目，其中深圳盐田沙头角项目建筑面积超百万平方米。

  旧改“冰与火”

  作为大湾区市场的核心城市，广州近两年的旧改市场可谓赚足了眼球。

  2021年5月，广州市人民政府发布的《十四五规划和2035年远景目标纲要的通知》指出，广州下一个5年的重要战略任务需多维度、多方向发展，全面深化改革，提高城市能级，建设美好广州。“十四五”期间”，广州将投入3315亿元支持城市更新工作，总投资7672亿元。

  政策的推动让广州的旧改市场势如破竹。据克而瑞披露数据，2021年前三季度，广州共有409个整村改造项目，合共占地规模28170万平方米正在推进中，其中，330个项目已纳入行动计划，156个项目已确认市场主体（已中标）。

  这些参与的市场主体，多为此前有旧改经验的民营房企。据相关数据，2018年至今，广州全市已成功招商的旧改项目中，民营企业拿下的占比达80%左右。这当中，升龙、时代、富力、星河、方圆等都成为这场盛宴的大赢家，部分房企仅在广州手握的旧改项目就达近十个。

  然而，随着政策风向的改变以及民营房企债务暴雷的愈演愈烈，这种以民营房企为主导的旧改格局似乎有扭转之势。

  2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。根据要求，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

  10月20日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。指出，在注重保护、利用、传承好历史文化遗产方面，坚决杜绝防止大拆大建。

  在此基础上，此前10月，广州相关部门还对11区的旧改项目进行了核查，当中提到原则同意10区(除黄埔)38个旧村项目继续推进改造。

  有业内人士向乐居财经指出，一系列旧改规范政策的出台，进一步提高了房企的准入门槛，更严格的规范不仅一定程度上延长了项目的滚动周期，也使得开发商的可售面积有所缩减，影响企业利润。这都成为民营企业“打退堂鼓”的主要原因。

  在上述旧改项目引入的合作方中，接盘方也多为国企。如：宝能的知识城枫下村旧改，由科学城集团接盘；升龙的夏园社区旧改，由广州开发区投资集团接盘；恒大的黄埔庙头村旧改，则引入广州城投。

  另一方面，今年城市更新领域发生的三件大事。6月2日，一支规模达800亿元的城市更新基金于上海成立，创下了国内落地规模最大城更基金的纪录；两个月后，无锡、天津紧随其后，相继成立类似的城市更新基金，基金规模分别达300亿元和600亿元。

  上述三起城市更新基金成立的参与方中，绝大部分都是具备国资背景的大型房企或者险资企业。而三支城更基金的牵头单位——天津城投集团、无锡城建发展集团和上海地产集团更均由国资委100%控股。

  伴随着地产行业新一轮的洗牌，“国”进“民”退不仅在土拍市场有所表现，在旧改领域也成为一大趋势。