乐居财经 YM 发自苏州

  近日，克而瑞苏州发布了2021年10月苏州市区商品住宅销售榜单，从榜单中可以看到芯城汇在全市住宅项目销售top10中，取得了金额榜第五、面积榜第四、套数榜第三的好成绩。

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  在相城区住宅项目top10中芯城汇位居第一，成交金额5.03亿元，成交套数149套。

  同时,新城在园区胜浦的项目嘉樾时代花园，也登上了工业园区住宅销售top10榜单，其中销售金额和面积名列第五，销售套数名列第四。

  细数苏州新城的在售项目，卖得好像都不错。但是要说它的产品具体有哪些亮点，好像又说不上来。近日，我们也去看了苏州新城的几个热卖的项目。其中，MOC芯城汇作为新城在苏州的首个改善标杆，是颇具代表性的一个项目。

  2016年，新城控股以106亿的总价拿下苏地2016-WG-62号综合体地块，刷新苏州最高总价记录，这宗200万方超大体量的综合地块由27块地组成，这样的大手笔在房地产行业中是比较少见的。

  拿地不到一年，新城控股在高铁新城的标杆项目--MOC芯城汇，正式揭开面纱， “苏州北门户城建一哥”诞生。

  ▋首个改善标杆代表作成色几何

  新城在住宅产品打造方面设立了三种产品风格，分别为新中式风格、大都会风格、现代风格，分别对应樾、隽、昱三大产品系。

  在具体的产品线方面又细分为：定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”产品线；定位于中高收入家庭改善型需求的“圆梦”产品线；定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”产品线。

  MOC芯城汇的住宅定位是尊享系精装住区，作为新城控股斥资百亿打造的产城综合体，占地35万方，总建筑面积134万方，涵盖商业零售、商务办公、酒店餐饮、住宅、综合娱乐五大业态。

  今年6月，新城控股的“幸福体验工程”品牌IP落地MOC芯城汇，对隐蔽建造过程及显性成果进行了比较细致的展示，覆盖房屋建造、精装工程、交付入住等环节。

  这是新城决心推动运营管理体系，打造行业领先产品力和服务力的一次重要体现。

  MOC芯城汇的住宅定位是尊享系精装住区，主要以德系精工为标准。

  我们在近期参观了芯城汇的交付标准样板间，除了阳台外，其他的均是所见即所得。室内配备了日立中央空调、爱迪士新风系统、阿里斯顿地暖，厨房统一配备方太品牌的油烟机、洗碗机、灶台等，卫浴、马桶等使用科勒、松下等品牌。与其对外宣传的9大精装品牌是比较匹配的。

  另外，5重收纳体系也通过入户玄关、地柜、吊柜等得到了体现，厨房里设置的净水器龙头，活动区的新风系统等局部体现了4全净化体系的标准。

  除了以上与同档次楼盘相差不大的配置外，芯城汇在不少细节上，都体现了新城务实的文化理念，比如入户门上配有可视猫眼，这是不少楼盘忽略的问题，再比如厨房配有洗碗机和凉霸，这也是非常人性化的设计考量。

  从社区规划来看，中规中矩。用项目工作人员的话说，“一般社区里该有的我们都有，但是亮点也没有特别突出。”

  整体而言，MOC芯城汇可以称得上是一个均好性的项目，且交付标准在苏州改善项目中也属于中等偏上。但开售至今四年间，其在产品力方面没有给人留下太深刻的印象。

  与之同期的美的云筑，科技智能的标签就令人印象深刻，比如在室内智能系统方面，设置了一系列可通过客户端操控完成的，关于安防、电动窗帘、灯光、温度和湿度的调控指令。

  但这并没有影响新城抢眼的销售业绩，MOC芯城汇自2017年12月开盘以来，一直保持着较好的去化率。

  由于拿地早，目前的售价依然保持在2018年左右的价位，相比目前周边新房、二手房而言都处于倒挂状态，装修标准也不低，产品在区域内的性价比较高。

  另一方面也是依托百万方产城的多业态配套，以及高铁新城板块的发展前景，销售情况一直不错。

  MOC芯城汇目前三期已售完，四期澜庭IN仅剩少量几套房源在售，目前处于清盘阶段。

  ▋TOP级产品的定位

  除了高铁新城的标杆之作外，2020年，新城首次走进园区胜浦板块，以约32.6亿总价竞得园区胜浦板块的2宗宅地，成为高贸新城第一个吃螃蟹的人。

  其中，新城嘉樾时代花园作为由新城独立操盘的园区1号作品，在去年10月底首次开盘，目前所有房源均已推出，目前剩余房源个位数，与芯城汇 澜庭IN一样处于尾盘状态。

  新城嘉樾时代花园属于新城樾系产品，属于新城TOP级产品系列，定位新中式。但是我们在项目上没有看到一些标致性的新中式元素。

  同处于胜浦板块，定位也是新中式的万科东方雅苑，就植入了不少苏州园林风情的新中式文化，比如设计了约50米长的东方画卷主题的社区入户大堂；社区内部动线复制了拙政园的游园动线，以及“回”字形的楼栋排布等。

  新城嘉樾时代花园在户型的打造上，据销售介绍，是倾向于精致年轻的户型，面积段在89-120㎡之间，最小户型仅89㎡，对应客群是在园区工作的刚改群体。

  从项目样板间，我们看到内部配备了日立中央空调、爱迪士新风系统，无精装三大件之一的地暖配备；厨房统一配备老板品牌油烟机、港华紫荆的灶台等，卫浴、马桶等使用科勒等品牌。

  值得一提的是，项目厨房配有凉霸、垃圾粉碎机、自洁面板等贴心物件。

  在户型设计方面，项目89㎡户型做了三房设计，空间利用率较高，三开间朝南。

  比较难得的是，在89㎡的小户型空间中，新城设计了连接客厅和次卧的宽景阳台，令人匪夷所思的是，次卧无法直接进出阳台，只能靠“爬窗户”，或者后期自己砸掉才能享受这个宽景阳台。

  根据项目简介，小区外有一心两轴四花园，内有“1+5+9”泛会所空间，在现场沙盘上我们只看到了架空层和一些简单的娱乐、锻炼设施；工作人员对社区景观的介绍也比较少。

  此外，类似社区0接触通行、AR眼睛门岗、无人机巡逻、高空抛物检测等服务，还有待后期入住后才能得到体现。

  一路之隔的辉映时代花园也是新城拿的地，但是由多家房企合作开发，路劲操盘，同样售价30900元/㎡，社区内部设有羽毛球场、乒乓球场、篮球场、会所、游泳池、健身房以及儿童活动区等，具备了比较成熟的改善项目的社区配套。

  反观新城嘉樾时代花园的top级樾系，在社区景观和配套打造上就略显黯淡了，不过这一点很大程度上也受限于地块本身面积， 相比辉映时代花园，新城嘉樾时代花园少了约2.6万方可开发面积。

  ▋稳中求进还是躺平造房？

  从2004年到2021年，新城进入苏州已经有17年。

  在苏州累计开发了50多个项目，覆盖园区、吴中、相城、吴江以及昆山、常熟、张家港等，产品类型涵盖住宅、主题街区、写字楼、超高层、别墅等。

  从在售楼盘的价格和户型来看，单价区间在9500-30900元/㎡之间，户型区间在89-138㎡之间，新城的产品基本覆盖了从刚需到改善的各类购房群体。 

  早期的新城楼盘多以刚需项目为主，通过小面积、低总价等价格优势获得了不错的业绩，随着市场需求的变化，新城也在顺应时代的发展，开始在苏州打造改善产品，MOC芯城汇就是新城在苏州的首个改善项目。

  与新城一样深耕苏州多年的房企，如万科、旭辉、金茂、朗诗等，都具备一两个响亮的IP，如万科的玲珑系、大字系；旭辉的铂悦系；金茂的府系；朗诗的绿色科技住宅等，都有着各自鲜明的特色和较好的口碑。

  提到新城控股，大部分人首先会想到吾悦广场，目前在苏州新城已经打造了三座吾悦广场，分别位于昆山、吴江、相城。显然新城的商业项目的标签远远大于了住宅项目。

  新城控股集团董事长王晓松曾表示：“我希望新城人能拥抱客户。以客户为中心，以消费者的需求为核心，新城的产品和服务一定是以人为本，回归到人。

  无论如何，新城还是一家务实的房企，未来我们也希望苏州新城在住宅产品力方面给大家带来更多惊喜。