文/乐居财经 邓鑫妮

  11月10日，京城佳业的上市敲钟可谓赚足了眼球。讨论还未停歇，一则执行动态再次将其送到大众视野。

  11月18日，京城佳业（02210.HK）主要运营附属公司北京住总北宇物业服务有限责任公司（简称“北宇物业”）新增一条立案信息，其被北京市朝阳区人民法院列为被执行人，执行标的金额约182万元。

  北宇物业也非第一次出现在被执行名单中。一个多月前，就因为一则健康权纠纷被法院执行约11.7万元。

  港交所门口堵得水泄不通，京城佳业凭借着一条条胡同疏通道路，敲响了久违的上市钟声。不过，上市后的挑战才刚刚开始，资本的态度、业绩的达标、管理的规范等情况，已经被公众的目光团团围住。

  股市风云变幻，上市当天，开盘仅过去半小时，京城佳业股价就较8.28港元发行价下跌超过4%。截至11月19日收盘，报价7.63港元/股，上市以来累计跌幅7.85%。

  业绩方面，社区增值服务难发力，盈利水平徘徊在平均值以下。去年全年，京城佳业的毛利率约为20.8%，低于上市物企平均值，同期的社区增值毛利率为16%。

  两次被执行

  这是一笔不菲的执行标的金额。

  不到两个月的时间，北宇物业两度成为被执行人。中国执行信息公开网显示，北宇物业目前共有2笔被执行记录。11月18日被执行约182万元，9月26日被执行约11.7万元。

  乐居财经了解到，今年9月初次被执行，与两年前便开始审理的一起案件有关。北宇物业的管理区内，被告人不慎将油洒在电梯口，以致原告摔伤。期间，被告曾致电北宇物业派保洁人员清理，直到原告摔伤，保洁人员未到现场。

  法院认为，北宇物业在处理涉案事件中未能作出及时有效的响应并采取有效措施避免事件的发生，亦存在一定的过失，应承担相应的赔偿责任。

  11月18日新增的执行信息，乐居财经暂未查询到相关的案件。据了解，北宇物业曾涉法律诉讼361起，其中司法案件217起。该企业有裁判文书记录233条，案件总金额为145.95万元，企业作为被告的文书占比43.10%，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。

  北宇物业由京城佳业100%持股，同时也是后者的运营主体之一。划出时间线，北宇物业的身影出现在京城佳业每一个重要的发展节点。

  1991年北宇物业在北京成立，开始为总集团开发的项目服务。在北京市场摸爬滚打30年，其业务已经渗透到城市的各个角落。

  2014年，北宇物业及其两家附属公司成为北京市市级行政事业单位物业服务定点政府采购项目单位。同年，其中一家附属公司天诺物业开始在北京承接史家胡同及礼士胡同物业管理服务。2019年，北宇物业正式接管雄安新区城乡管理中心，成为北京首批进驻雄安新区提供综合物业管理服务的物业管理公司之一。

  毛利率走低

  “胡同”是京城佳业的关键词，据了解，京城佳业管了北京三成的胡同。

  常言道“有名胡同三百六，无名胡同似牛毛”，北京胡同多，但有名的胡同物业却不多。11月10日，京城佳业成功上市，有人戏称，“是被胡同推入资本市场的。”

  胡同物业是京城佳业的“座上宾”，然而胡同物业占了超两成的规模，贡献的营收却不足10%。不止是胡同物业，其规模占比最大的住宅物业，收入也跟不上规模的脚步。

  目前，胡同物业已然成为京城佳业第二大管理业态。截至2021年5月31日，京城佳业的在管面积约为3050万方，共管理183个物业，包括121个住宅物业、29个商业物业、26个公共及其他物业以及7个胡同社区，其在管建筑面积分别为2140万平方米、120万平方米、160万平方米及640万平方米，规模占比分别为70%、4%、5%、21%。

  今年前五个月，其物业管理服务总收入约为3.09亿元，住宅、商业、公共和胡同的营收分别约为1.72亿元、1.05亿元、930万元、2200万元，营收占比分别为55.8%、34.1%、3%、7%。

  住宅与胡同物业占据了9成的规模，对物管服务的毛利率影响较大，今年的毛利率下滑，与其业态分布有一定关联。

  京城佳业有三条主要的业务线，分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，截至5月31日，三项业务的毛利率分别是25.1%、35.7%、18.2%，较去年同期分别下降2.3个百分点、上涨0.7个百分点、下降0.3个百分点。

  同期，其总收入为4.78亿元，物管服务提供约65%的收入，后者的毛利率下降，拖累了整体盈利水平。

  一般而言，物企的社区增值服务毛利率会高于整体毛利率，能够在一定程度上填补物管服务较低毛利率产生的差值。然而在京城佳业身上恰恰相反，其社区增值服务的毛利率甚至低于物业管理服务，进一步拉低了整体毛利率，使其在低位徘徊。

  2018年-2020年，京城佳业的毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%。今年前五个月，其毛利率为24.6%，较去年同期下降1.2个百分点。

  与上市物企对比，京城佳业与平均值还有一定距离。乐居财经统计，上半年48家港股平均毛利率约为31.4%，32家公布社区增值服务情况物企的平均毛利率为47.63%。