话说，今年广州三轮集中供地中，黄陂板块均有地块出让且热力十足。

  先是首轮供地，黄埔区HBPQ-A-6地块这位优秀选手没等开拍，直接保送“摇号”现场，一举刷新了2016年以来黄埔成交楼面价的最高纪录。

  紧接着是“遇冷”的二轮供地，在海珠、荔湾等中心区底价成交的情况下，黄埔广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块还是竞价13轮才被中铁建拿下。

  在黄埔众多刚需货中，黄陂这唯一纯改善板块显得独树一帜。

  黄埔唯一纯改善板块

  从产品类型来看，黄陂板块集齐了平层、叠墅、别墅、院子等，大部分项目都有大户型，浓浓的改善风。

  由于黄陂板块一手房限价4.9万元/㎡，尽管此前某项目吹风价“5字头”，现在也只能被迫低头按限价出售了。

  在二手参考价出台前，板块内的二手房价格基本在黄埔处于偏高水平，如今交易参考价覆盖了板块内的大多数小区，缩水幅度将近30%。

  尽管如此，从乐居君打探到的消息来看，部分二手业主似乎要“硬刚”到底。

  举例来说，龙光峰景华庭的政府指导价为2.8万元/㎡，但据中介透露，实际业主挂牌均价在3-4万元/㎡左右。

  而万科新里程业主心态也不输他人，目前政府指导价为3.3万元/㎡，但业主实际挂牌单价去到3.8-4万元/㎡。

  不妨来算一笔账，以购买龙光峰景华庭一套368万元的房子为例，如果银行按268万元的指导价放款，买家30%的首付购入的话，购房成本基本加码100万元。

  现在的黄陂板块一二手房价都被牢牢限制了，有意思的是，限价对黄陂来说并不陌生。

  限价？黄陂：这我熟啊

  2007年，广州首批“三限双竞”地块(限房价、限户型、限销售对象，竞房价、竞地价)均位于黄陂板块。

  当时这两块“三限地块”的推出，黄陂土地市场走向成了大家茶余饭后的谈资之一。

  有业内人士称，当时周边开发商普遍认为，“三限地块”的出现对他们并无太大影响。

  因为“三限地块”要求是建设经济实惠的小户型单位，但周边正在开发的产品，譬如保利林语山庄，大多以舒适型的别墅产品为主。

  初初听闻“三限双竞”地块出让时，专家也曾表示担忧：开发商利润被缩减、政府土地收益减少，得利的只是小部分群体。

  地产专家黎文江当时曾对媒体表示：“低售价对中低收入家庭来说是好消息，但也可能会被炒房者利用”，因为附近的其他商品房卖7-8000元/㎡”，政府推出的经济适用房卖到4000元/㎡，限售价导致该地块商品房以经适房同等价格出售，却少了政府监管，这很有可能会被炒房者利用。

  最终，位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，宗地面积为88105㎡的广州开发区科学城KXC-H3地块，被万科联合体以3.9亿元竞得，成交楼面价为2635元/㎡，限售价6000元/㎡。

  同样位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，宗地面积为142031㎡的广州开发区科学城KXC-H4地块，则被龙光以4.6亿元竞得。据悉，该公司开出的最高房屋售价仅为4000元/㎡。

  2008年，这两宗地块分别建成了项目万科新里程、龙光峰景华庭 ；而到了2010年，地块北侧建成了别墅项目龙光香悦山。

  如今一晃14年过去了，虽然楼盘卖的是刚需户型，但在黄陂板块这一地段还是卖出了改善价，市场价比开盘价溢价接近10倍。

  二手指导价发布前，龙光峰景华庭挂牌7月参考均价为37873元/㎡，比起开盘价4000元/㎡溢价近10倍，而万科新里程挂牌42554元/㎡，比起开盘价6000元/㎡溢价7倍。

  刚需产品+改善地段=改善价格。在房地产市场，起决定性力量的因素，还是地段。

  这次还能穿越周期吗

  据中原统计，在刚刚过去的“银十”旺季，黄埔区新房仅成交43宗，环比甚至还跌了两成，不复昔日的热闹。

  二手市场也不容乐观，成交跌幅近20%。从中原统计的广州9月、10月的二手房成交情况来看，黄埔可谓是量价齐跌。

  市场由热转冷，价格涨不上去，也使得不少购房者观望情绪浓厚，生怕一不小心又站岗。

  14年前，黄陂第一次限价，但最终是地段＞产品，改善地段打败了刚需产品，价格随板块水涨船高。

  14年后，熟悉的限价再次重演，你觉得黄陂还能再次穿越周期吗？