文/乐居财经 李奕和

  一起转让，让风云变幻的广州旧改，激荡起涟漪。

  近日，工商登记信息变更显示，奥园集团在广州奥誉荔塱置业有限公司的持股发生变更，股份从100%变更为51%。减持的49%股份被一家名为广州金源鸿大置业有限公司接盘。后者是世纪金源旗下公司。

  奥誉荔塱置业是广州荔湾东塱村旧改项目的实施主体，这个项目由奥园于今年1月份正式拿下，片区总用地面积95.16万平方米，计划改造投资总额高达131亿元。

  资本的“围城”里，有人想退出，也有人想要进来。

  近段时间以来的奥园，受房地产大环境及房企暴雷愈演愈烈的影响，并不能独善其身。加之广州旧改政策似有放缓之势，出售项目部分股权予合作方，无疑为明智的选择。

  而对于世纪金源，虽然以大盘开发在行业“闻名”多年，但对日渐火热的大湾区市场却始终未有布局。如今凭借与奥园的合作，世纪金源也算是拿到了一块大湾区的“敲门砖”。

  合作131亿旧改项目

  奥誉荔塱置业是奥园对荔湾东塱村旧改实施改造所成立的主体。

  据了解，早在2018年，奥园就已经开始接洽该项目。当年，东塱村作为荔湾区重点整体改造项目之一，所发布的合作意向企业报名结果中，奥园已赫然在列。

  到今年1月13日，奥园集团通过东塱村旧村更新改造项目合作企业引入的资格审核；十二天后，奥园集团以100%的表决同意率正式成为该旧改项目合作企业。2月，奥园与东塱村正式签约。

  资料显示，东塱村位于荔湾区东南片，近广船板块，项目旧改片区总用地面积为95.16万平方米，其中国有土地6.93万平方米 ，集体土地88.23万平方米，改造范围内总建筑面积86.13万平方米。

  该旧改项目改造投资总额达131亿元，其中复建安置资金88亿元。按照规划，奥园拟将项目打造为集繁荣商业芯和滨水休闲带为主体的商务办公集聚区及河岸公园生活区。

  与深圳一起作为粤港澳大湾区城市更新的两座桥头堡之一，广州近两年的旧改可谓如火如荼。

  数据显示，过去的2020年，广州至少有53个旧村改造项目确定了合作（意向）企业，改造面积约3965万平方米，总投资额约3034亿元。

  这场旧改盛宴，引来了本地房企和外来“过江龙”的涌入抢食。

  然而，另一方面，伴随着对历史建筑、古树、古村等的保护及对城市更新“大拆大建”的争议，近段时间广州规范旧改的政策也频出。

  此前10月，广州相关部门对11区的旧改项目进行了核查，当中提到原则同意10区(除黄埔)38个旧村项目继续推进改造，包括荔湾4个项目，而上述的东塱村并不在名单上。

  一直以来，旧改开发周期长、沉淀资金量大是房企面临的主要问题，而新政的提出，更一定程度上延长项目的滚动周期。

  在这样的节骨眼上，奥园引入世纪金源对东塱村进行开发，无疑是一大明智的选择。

  奥园的降负债“目标”

  事实上，受制于房地产融资大环境及房企爆雷声愈演愈烈的影响，奥园也不能独善其身。

  此前面对房地产行业股市、债市的震荡，9月，奥园曾对外释放积极信号，不仅控股股东斥资6亿港元亲自认购公司配发股份，拉来香港四大家族之一的恒基李家杰助阵。

  而为了回笼资金以应对市场的不确定性，奥园还相继处理了部分资产。

  11月14日，奥园以9亿港元对价将名万投资、双福及裕康三家均是境外公司出售予新永投资。标的公司主要资产为香港富人区西半罗便臣道63-67号的燕贻大厦。

  值得一提的是，跟荔湾东塱村一样，该项目同样是一个“旧改”项目。奥园自2018年进入，至今，项目的进展依然缓慢。

  而在物业公司成为房企变现救急筹码的当下，11月4日，奥园健康也公告称，宣布正与若干独立第三方，就可能出售旗下若干附属公司的权益进行初步讨论。

  资料显示，2021年中，而截至报告期末，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中99%集中在大湾区。

  根据年中业绩会上管理层透露，过去的2020年，奥园城市更新项目转化的可售货值达400亿元。而今年1-6月，其转化可售货值也达到135亿元，预计今年全年转化可售货值亦将达400亿元。

  据了解，其目前在广州的增城、黄埔、荔湾，已经取得合作企业资格的旧改项5个。但此前也有消息透露，除了荔湾东塱村，其已将知识城旺村、新田村等完成招商的旧改项目摆上了货架。

  今年上半年，奥园集团“三道红线”中，仅除剔除预收款项后的资产负债率超过70%外，踩中1条红线。按照目标，预计在明年底，奥园集团三道红线将全部达标。

  此前业绩会上，奥园管理层表示，年初的目标是降5%的总负债余额，上半年已经降了超过3%，其有信心把有息负债往下降大概10%~15%的水平，争取降到1000亿以下。

  因高度关注三条红线达标情况，奥园称，未来在拿地上将更多专注旧改转化。

  世纪金源的“敲门砖”

  资本的“围城”里，有人想退出，也有人想要进来。

  详细的工商变更信息显示11月11日，奥誉荔塱置业投资方出现变更，股东在奥园集团的基础新增金源鸿大置业。变更后，奥园集团、金源鸿大置业对奥誉荔塱置业的持股分别为51%、49%。

  股权穿透发现，金源鸿大置业由北京金源鸿大房地产有限公司100%持股，而后者则是世纪金源100%持股的全资子公司。也就是说，奥誉荔塱置业新引进股东方实际为世纪金源。

  拿下东塱村旧改项目49%股权的世纪金源，虽然在广东的名气并没有奥园高，却也深耕地产多年。

  世纪金源最早由旅菲华侨黄如论创办于1991年，目前已涵盖地产开发、酒店管理、商业运营、文旅、大健康、教育、金融服务等业务，形成"大消费、大文旅、大健康、新科技"四大主航道业务。

  该公司始于福建，却兴于北京，并以大盘开发而闻名。如其在1999年前后在海淀开发的北京世纪城，建筑面积达380万平方米。该项目也是世纪金源的开山之作，随后，它以独特的大盘开发模式向全国扩张。

  如今，世纪金源的地产开发业务已经遍及北京、安徽、重庆、福建、贵州、湖南、江苏、云南、浙江。在全国各地开发项目35个，其中建筑面积超过300万平方米的超级大盘有13座，最大单座综合体建筑面积超过700万平方米，总开量高达8000万平方米。

  然而，在近些年来房地产市场愈加火热的粤港澳大湾区，世纪金源却始终未见布局。

  从近段时间动作来看，世纪金源想要以旧改方式“插旗”大湾区的决心可见一斑。实际上，这次与奥园合作，已是世纪金源第二次以旧改方式进军大湾区市场。

  2020年10月，世纪金源旗下北京金源鸿大房地产曾作为3家企业之一，入选成为荔湾沙洛旧村更新改造项目候选合作意向企业。但在最后的表决阶段，荔湾区沙洛村最终由珠光集团拿下，世纪金源铩羽而归。

  金源鸿大置业正是世纪金源在去年9月成立。