文/乐居财经 程孟瑶

  地产项目挂牌潮起，数十亿的股权转让并不少见，但仅用两个月就找到了接盘方，金茂跑赢了大多数房企。

  11月16日，中国金茂（00817.HK）发布公告称，出售青岛方嘉置业有限公司（简称：方嘉置业）90%股权，作价24.28亿元。接盘方青岛青悦汇置业有限公司（简称：青岛青悦汇）是一家有着“造车基因”的地产公司。

  此前，中国金茂全资附属公司天津东辉产创有限公司（简称：天津东辉）已经与青岛青悦汇签订产权交易合同，天津东辉同意向青岛青悦汇出售其所持项目公司90%的股权，代价为24.28亿元。

  股权转让完成后，方嘉置业由青岛青悦汇及中国金茂分别持有90%及10%的股权，双方将合作开发中欧国际城的B6和D11两宗地，案名为中欧国际城|滨江悦。

  在这笔交易中，金茂至少一箭三雕，即回笼超24亿现金，收获（税前）利润4.59亿元，以及拿到了一笔1.53亿元无息借款。

  青岛“换仓”

  青岛是中国金茂重仓的区域之一，中欧国际城所在的高新区更是金茂深耕的板块之一。早在2014年，中国金茂的前身方兴集团就与青岛高新区达成合作意向。

  2016年1月，青岛高新区四宗住宅、商服地块出让，被金茂旗下公司收入囊中，成交价近4.5亿元。

  2017年12月，金茂旗下公司再度两次斥资拿地：4日，以22.7亿元的总价拿下青岛高新区七宗商住、工业用地；13日又以约21.45亿元的总价拿下六宗商住、工业用地。

  2019年10月9日，金茂旗下青岛方盛置业又拿下四宗文化用地和一宗住宅用地，其中文化用地即为青岛东方伊甸园项目，中国金茂为该项目股东之一。

  在持续加仓高新区之后，2019年10月28日，中国金茂旗下青岛茂景置业100%股权被挂牌出让，转让底价5.75亿元，该公司主要资产是青岛智慧新城项目C4地块，同样是中欧国际城的地块之一，于2017年12月摘得。

  据了解，2020年青岛茂景置业营业收入为0，录得净亏损1588.57万元，截至2021年8月31日，该公司依然处于亏损，亏损金额为67.4万元。

  频频退出中欧国际城所涉地块，金茂也在进一步平衡在青岛的投资。

  跳出高新区，在青岛西海岸新区，中国金茂打造有总投资150亿元的中国金茂科技小镇；今年9月在青岛第二轮集中拍中，中国金茂拿下8宗地，包括与海尔组成联合体耗资32.7亿元，摘得青岛李沧区5宗地块。

  在5月份的第一轮集中土拍中，中国金茂关联公司以1.32亿元摘得黄岛区HD2021-3041号地块，楼面价2583元/平。此前，中国金茂已经在该板块拿下HD2020-3096、HD2020-3097号等地块。

  公开信息显示，此次被转让股权的项目公司方嘉置业，实际是中国金茂从控股股东手中接盘而来。

  2019年10月25日，武汉化资通过招拍挂市场以总代价17.73亿元，拿下中欧国际城5宗地块，拿地之后，武汉化资旗下3家全资附属项目公司“分食”了这5宗地块。

  其中，青岛方旭置业有限公司（简称：方旭置业）持有G-2019-013地块；青岛方靖置业有限公司（简称：方靖置业）持有青岛金茂智慧新城C8地块；B4、B6以及D11地块由方嘉置业竞得。

  2020年3月，中国金茂子公司亦城置业与中化资产订立股权转让协议，亦城置业同意以68.5亿元的代价向中化资产收购武汉化资100%的股权。中化资产为中化集团的全资附属公司，而中化集团为中国金茂的间接控股股东。

  转让完成之后，中国金茂成为了武汉化资的股东，顺势收编了武汉化资手中地块。据悉，武汉化资还通过一家全资附属公司持有天津小王庄项目的全部权益，通过一家参股公司持有武汉杨泗港项目20%的权益。

  与控股股东的这笔交易，让中国金茂获得总建面约73.11万方的权益土储。

  不过去年11月，中国金茂以4007.72万元挂牌了方靖置业100%股权及500万元债权；今年3月，其又以3428.09万元挂牌了方旭置业100%股权；如今又将方嘉置业90%的股权转让给了青特置业。

  一箭三雕 

  据了解，买家青岛青悦汇成立2021年6月28日，由青岛青特置业有限公司（简称：青特置业）持股100%；青特置业由青特集团有限公司（简称：青特集团）持股99.6364%。

  青特集团前身是“城阳人民公社修配制造厂”，产业涉足专用车制造、汽车车桥生产、汽车零部件生产、房地产开发、国际贸易等多个领域，已发展成为中国重要的专用车及零部件生产和出口基地，拥有20多家子公司。

  青特置业是青特集团旗下综合性房地产开发平台，业务领域涉及地产开发、商业运营、物业服务、园林景观和农林开发五大板块。

  作为山东本土房企，青特置业以青岛为大本营，扎根于城阳区，在即墨、市北、西海岸等板块均有布局，此次与中国金茂的合作，是青特置业首次落子青岛高新区。

  据当地媒体报道，中欧国际城是青岛高新区的第一大盘，截止目前网签套数超过13000多套，是高新区非常受欢迎的项目。

  青特置业位列青岛本土房企前三名，还入选了“2021山东本土房地产企业综合实力top10”，此前在山东省累计开发有21个项目。

  中国金茂和青特集团将合作的B6和D11地块，由方嘉置业于2019年10月通过竞标获得，当时一同被拍下的还有B4地块。

  截至公告日，地块B4已动工开发，案名中欧国际城览秀Ⅱ期；而地块B6及地块D11尚处于前期规划设计阶段，从公示的规划方案来看，D11地块上将打造21栋17-33层的高层住宅，计容建面22.15万方；B6地块上将建设23栋10-18层的小高层住宅，计容建面15.44万方。

  根据合作协议，于出售事项完成后，中国金茂将负责继续开发并操盘地块B4，并对地块B4独立承担风险及享有收益；而青岛青悦汇则负责开发并操盘地块B6及地块D11，且青岛青悦汇及中国金茂应按照9：1的比例对地块B6及地块D11分担风险及享有收益。

  双方同时约定，如B6和D11地块后续因开发需求须由项目公司的股东按其所持项目公司的股权比例提供资金，则中国金茂须提供的资金应由青特置业代为提供。

  此外，根据合作协议，青特置业同意在完成方嘉置业的股权变更后，还需向中国金茂的指定实体提供一笔1.53亿元、为期一年的无息借款。

  中国金茂表示，出售事项将有助集团充分利用市场资源，优化项目投资回报，加快实现归母净利润，分散项目风险。通过出售事项的（除税前）收益约为4.59亿元，拟将该等所得款项用于未来可能的合适投资或作一般营运资金。

  通过项目股权转让，金茂至少一箭三雕，即回笼超24亿现金，增加利润4.59亿元，以及1.53亿元无息借款。

  根据此前规划，中欧国际城五宗地块的总投资预计约为54.16亿元，将通过银行贷款及销售回款等方式筹措。如今金茂引入其他股东，或许是想分担项目的资金压力。

  截止2021年8月31日，方嘉置业总资产为31.23亿元，负债总计9.37亿元，净资产为21.86亿元。若按此计算，公司90%的股权对应的价格为19.674亿元，24.28亿元的挂牌价溢价率约为23.41%。

  挂牌“甩包袱”

  梳理青岛资产的同时，在全国范围内，中国金茂也在主动的调整项目结构和布局。

  11月17日，宁波宁兴房地产开发集团有限公司（简称：宁兴地产）挂牌转让台州环茂置业有限公司（简称：环茂置业）45%股权，转让底价约4.04亿元。宁兴地产为中国金茂间接全资子公司。

  转让的标的公司环茂置业成立于2021年6月21日，注册资本约8.98亿元，经营范围为房地产开发经营。截至2021年10月31日，总资产约15.25亿元，总负债约6.28亿元，所有者权益约8.97亿元。

  11月8日，武汉煜茂置业有限公司（简称：煜茂置业）50%股权挂牌转让，底价2.14亿，转让方武汉兴茂置业有限公司为中国金茂的全资子公司，煜茂置业由中国金茂间接100%控股。

  据了解，煜茂置业为武汉汉阳四新方岛金茂智慧科学城项目公司。2020年中国金茂一举拿下方岛约130万方两宗巨无霸地块进行综合开发，涵盖总部办公集群、国际五星级酒店、大型主题商业Mall、优质教育、文化创意中心等。住宅部分于2020年11月底首开，最近一次开盘在今年10月30日。

  截止今年7月31日，煜茂置业录得营业收入3.21万元，净利润-2119.63万元；截止10月31日，煜茂置业营业收入为19.51万元，净利润-3351.69万元，三个月时间亏损扩大超1000万元。