文/乐居财经 邓鑫妮

  “未来会开启城市服务的新赛道，以环卫、绿化和市政服务为合作的切入点。”合景悠活执行董事兼行政总裁孔健楠，在半年会上对城市服务赛道表现出了兴趣。

  考察多时，合景悠活（03913.HK）出手拿到了一家城服公司的股权。11月13日，其全资子公司广东省合景悠活控股集团有限公司（简称“合景悠活集团”）成功得到了广东特丽洁环境工程有限公司（简称“特丽洁环境工程”）5%股权。

  相比于此前大比例股权的收购动作，合景悠活这次更像是小试牛刀。

  半年报数据统计截止前夜，合景悠活对价4.98亿元入手申勤物业80%股权；年初，还签订了13.16亿元收购雪松智联80%股权的协议。

  今年收并购，合景悠活在非住宅项目上下足了功夫。雪松智联和申勤物业在公共服务上助益不少，而特丽洁环境工程则是在主动靠近城市服务赛道。

  150万注入城服

  特丽洁环境工程常年活跃在城市服务的招投标项目中，合景悠活看中的或许就是这点。

  成立于2001年的特丽洁环境工程，主要承接城市园林绿化工程设计、施工及维护、城市环境卫生环保工程、绿化维护及保洁等业务。

  此前，特丽洁环境工程的公司名称为“佛山特丽洁环境工程”，2016年才更改为“广东特丽洁环境工程”。发轫于佛山市场，其大部分客户多集中在这一片。

  据企查查显示，特丽洁环境工程的111家客户中，有93家带有“佛山”前缀。

  不仅地域性明显，其业务也较为专一，深耕于城市服务赛道。乐居财经了解到，特丽洁环境工程目前共有521条招投标信息，多与环卫保洁、垃圾收集运输及绿地管理业务有关。

  不过，从整体来看，特丽洁环境工程的体量并不大，其业务外拓或许也会因此受到影响。

  眼下，特丽洁环境工程的注册资本及实缴资本均为3001万元，旗下并没有下属公司，只有存续或在业的分支机构13家。

  在其往期的招投标举措中，曾经因为不通过资格性审查（未提供有效的中小企业声明函）而失去标的。

  合景悠活成为特丽洁环境工程的股东，于后者而言，能够多一个臂膀。而对合景悠活来说，注入的金额不多，却能够成功牵手一家拥有丰富经验和实操能力的城市服务公司。

  合景悠活持股之前，特丽洁环境工程股份较为集中，分别由侯文卿持股91%和程乃珍持股8.55%。

  股权转让后，合景悠活控股从侯文卿手中受让了5%的股份，程乃珍股份维持8.55%不变，侯文卿的股份下降至86.45%。不过，侯文卿仍是实际控制人及最终受益人。

  虽然具体的投资金额并未披露，不过按照其3001万元的实缴资本及最近尚未显示资金注入的情况来衡量，合景悠活拿到5%股权大约需要150万元。

  着重布局“非住”

  合景悠活正在加速布局多元化的产业机构，除了上半年的两次并购，下半年的动作也不少。

  不仅与特丽洁环境工程达成了股权合作协议，10月中旬，合景悠活还与普洱市人民政府签订《战略合作框架协议》，表示将在公建项目物业管理、城市公共服务、智慧社区建设等领域展开深化合作。

  截至2021年中期，其在管面积已经达到1.65亿方，同比激增617.8%；同期的合约面积也已经达到2.2亿方，较去年同期增长540.8%。在管项目逾1800个，服务涵盖城市126个，服务业态也从住宅、商业延伸到公建、市政服务等多个领域。

  年内的两笔并购，无疑带来了不少的增长活力。其中，雪松智联提供了8600万方的在管面积，而申勤物业提供了1800万方的面积。

  雪松智联在商住、市政、学校、医院等多个领域的布局是合景悠活买单的原因之一，申勤物业的公建项目也吸引了合景悠活，后者在收购中如此描述道：“目标公司（申勤物业）专注于政府机关物业，及透过深耕渠道及管理模式复制，辐射至公共物业、学校物业及其他类型物业。”

  除了自主外拓，合景泰富也有不少非住宅项目的输送。财报显示，截至2021年6月底，合景泰富在核心一二线城市累计已开业41个投资性物业，包括10个商场、9个写字楼和22个酒店。并表示，未来几年内，将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业。

  按照业态来划分，合景悠活的业务主要分为住宅物业管理服务和非住宅物业管理服务及商业运营服务。

  截至今年上半年，其住宅物业的在管面积约为9742.8万方，较去年同期增长了7790万方。非住方面，在管建筑面积约为6768.7万方，较2020年同期的345.4万方增长超过6400万方，涨幅接近1860%。

  营收方面，同期住宅物管收入约8.45亿元，占比68.8%；非住业务收入约3.84亿元，占比31.2%，较去年同期上浮0.3个百分点。

  非住服务下设有四项细分业务，分别为预售管理服务、物业管理服务、商业运营服务和其他增值服务，截至上半年，其营收分别约为1122.6万元、2.88万元、5518.1万元、2951.1万元，占总收入的比重为0.9%、23.4%、4.5%、2.4%。

  物业管理贡献了非住服务中过半的收入，占比约为75%，而其他的三项服务则承担了25%的收入占比。

  城服盈利偏弱

  “城市服务赛道的门槛高而回报慢。”往期的对话中，乐居财经不止一次听到过这句话。

  正因为有着较高的入门难度，所以城市服务业务并非物企的标配。据乐居财经统计，目前已经有城市服务规划的上市物企约有20家，但是将城市服务作为单独业务列出来的却不足10家。

  同为物业服务，为何城市服务的门槛更高？有分析认为，一方面，城市服务的盘子比一般的社区服务更大，政府招标倾向于更有实力的企业；另一方面，大部分物企介入的环卫保洁一类的城市服务，其盈利水平并不突出，与住宅类物业服务相差无几。

  城市服务并不是一个新鲜的话题，万物云、碧桂园服务、保利物业、龙湖智慧服务、招商积余、雅生活服务、恒大物业、时代邻里……等多家公司均有涉足。

  有的企业通过自主拓展发展业务，而有的企业则依靠收并购来快速入门。

  “进入环卫这件事，我们没有收购一家环卫公司，没有抢任何一个环卫公司的市场。”朱保全在10月底的业务交流会上表示。

  一年前，万科物业更名为万物云，同时公布了城市服务子品牌万物云城。朱保全透露：“‘三年百城’计划目前已经完成了40个城市，预计可以提前完成。”

  并购的物企也不在少数。碧桂园服务拿下满国康洁70%股权，雅生活服务一口气吞下慧丰环境、陕西明堂环卫在内的5家环卫公司，以及世茂服务今年两笔重要的收并购分别放在了深兄环境和金沙田科技，它们都在渲染着城市服务的魅力。

  不过，抢滩登陆城市服务领域只是第一步，后续的盈利问题早已摆到了台面上。6家公布城市服务营收的物企中，其收入从2000多万元-20多亿元不等，不过营收占比多为个位数。

  营收占比较高的是碧桂园服务和珠江城市服务，前者业务体量大，后者主打的便是城市公建类服务的特色招牌。

  盈利水平方面，城市服务毛利率多在20%上下徘徊。而据乐居财经统计，上半年48家港股物企的平均毛利率约为31.4%，即使是有望成为城市公建类物企“第一股”的珠江城市服务，其毛利率也不过25.1%。