乐居财经 钟广莲/吴壁生 发自佛山

  【编者按】爱拼才会赢！2021年是中国房地产转折之年，三道红线和集中供地下，地产业告别高周转、高杠杆、高储备，走向稳地价、稳房价、稳预期。

  当下，地产公司如何稳住市场，稳住团队，稳住信心，成为关键。此时，房地产企业如何坚持拼搏，度过低谷，需要的是韧性！此刻，2021年四季度尤其关键，正是房企冲刺的时刻。

  乐居就此启动“韧性：2021中国房地产企业冲刺四季度”的年度主题策划。本期我们将带来“闽系房企”——金辉的佛山浮沉故事。

  第三期主角：金辉集团

  所属派系：闽系

  根据地：福州

  创立时间：1996年

  入佛时间：2017年

  2017年，佛山地产江湖热闹非凡，新晋房企如过江之鲫，一向以稳健与低调著称的闽企金辉，借此时机杀出重围，高调进驻珠三角，尤其在佛山迅速扩张版图，曾一度3天豪掷30亿连夺顺德两地，风头一时无二。

  初入雄心壮志的金辉，进驻佛山近四年以来，已先后开发参股多达6个项目，其中不乏多个高价地项目，但由于“拒绝以价换量、不盲目扩张”，佛山区域销售规模效应未显，深耕之路任重道远。

  初入佛山势头强劲

  秉承“深耕二线城市及核心三线城市”为发展策略的金辉，初入珠三角，就选择佛山作为“重镇”。这一点，从金辉2017年在佛山土地市场异常活跃的表现可以看出。

  2017年4月初入佛山开始，金辉一路高歌猛进，在公开市场频频举牌，不到一年的时间，从北滘到容桂大良，在到南海大沥，先后拿下了四宗地块，豪掷超38亿，尤其重金布局顺德多达三个项目。

  “之所以顺德落地诸多项目，一是价格能够实现，二是产品的价值也能实现，产品产销不会出太大的问题。”基于上述战略判断，彼时金辉佛山相关负责人认为顺德是一个可以重仓的地区。

  在土地市场频频告捷的同时，金辉也与众多一线品牌房企展开了合作，如大沥项目引入碧桂园万科、容桂项目携手路劲开发，更通过入股等形式扩张版图，联手龙光布局高明，共同开发了龙光金辉优步学府，短短两年间布局五子，用金辉自己的话来形容就是“五子同辉，礼献佛山”。

2017-2018年间金辉佛山布局一览

  2020年跻身前30强

  高溢价向来是闽系房企攻城略地的法宝之一，金辉也未能避免，因此除了拿地数量较多，金辉佛山拿地的价格也不低。仅从数据可见一斑，金辉顺德容桂项目地块以18.85亿元位列当年佛山土地总价TOP9，大良项目地块以16031元/㎡的楼面单价列居佛山年度单价TOP2。

  金辉珠三角首个项目——金辉优步大道，当时以总价11.97亿元竞得项目地块。彼时，金辉集团珠三角区域相关负责人估算，算上物业返租，楼面价大概1万3到1万4左右，预计未来售价将达2万以上，而最终入市价格维持在1.6-2万/㎡左右。

  而金辉楼面价最高的顺德大良岭南云著项目，虽然体量不大，占地仅1.7万㎡，楼面地价超16031元/㎡，原本拟打造为高端的铭著系产品，但受人才住房及配建面积等限制条件影响，直到2020年上半年方才入市，售价亦远不如此前预期。

  据其官网介绍，金辉拥有优步系、云系、铭著系、大城系等全产品系。在佛山，金辉优步系和云系等系列项目先后亮相，其中优步系主要客群为城市主流中青年，云系主要面向城市高智中产阶层，即偏刚需改善产品。

  上述高价获取的项目，无论是从产品的打造上，或是入市价格，或是去化速度上，并没有为金辉带来理想的收益。克尔瑞数据显示，2017-2019年，在佛山房企销售额TOP30榜单中，金辉从未上榜，而同年新晋佛山的外来房企中，2019年金科、中南销售额均已跻身TOP30。

  直到2020年，金辉分别以权益销售金额16.65亿元、流量销售金额17.37亿元才成功跻身TOP30。

  轨道成制胜法宝

  经历过激进拿地后，金辉在佛山土地上沉寂了几年。2020年，金辉才再度出击，接连拿下了禅城南庄两宗商住地，折合楼面价分别为9132元/㎡和8654元/㎡，后续开发为金辉辉逸云庭项目。

  不难发现，从北滘的优步大道到大良的岭南云著，无不处于轨道旁，随着近年来佛山轨道建设提速，金辉坚持的轨道旁布局，最终造就了金辉辉逸云庭的成功。

  乐居留意到，该项目位于佛山地铁2号线一期湖涌TOD北侧、佛山市外国语学校西南侧。据悉，佛山地铁2号线一期起于禅城南庄站，最终到广州南站，有望2021年底开通初期试运营。

  据佛山市房产信息网数据显示，自2020年底开盘以来，该项目已网签363套，未售套数395套，网签去化率48%。鉴于网签数据有一定的延迟，该楼盘的实际销售数据预计更高。

  对于该项目，金辉集团佛山公司总经理助理兼城市营销负责人柯发强表示，项目产品因地制宜，打造了高层加叠墅独有的产品社区，高层产品也涵盖了平层复式多种类型，照顾到主流市场人群中高端置业的需求。

金辉在佛山的项目布局

  柯发强曾向乐居表示，2021年金辉佛山区域有几个目标，第一是把金辉的品牌影响力做大，持续不断地拿地、开发，其次是追求更佳的业绩表现，包括整个利润率提高，从而带动品牌发展，这几条线都要并行地去走。

  截至目前，金辉在佛山一共布局了6个项目，目前在售的有辉逸云庭、岭南云著和江山云著等3个项目。凭借这三大项目，据克而瑞数据显示，截止2021年10月，金辉以17.89亿元的流量金额位列第26名。

  “三档全绿”优等生

  实际上，除了首年高调拿地外，金辉这几年在佛山的表现，符合它一向沉稳的调性。

  2020年10月，金辉在港交所敲钟上市，当年合约销售额972亿元，距离千亿大关仅一步之遥。

  尽管如此，金辉也没有像业内认为的那样，“按下步入千亿的快捷键”，依旧维持着自己的节奏。过去的四年里，金辉的年度销售额分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、927亿元，逐年稳健扩张。

  与此同时坚持稳健发展的金辉，是“三线全绿”的优等生。2021年上半年，金辉净负债率为75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，负债水平属行业低位。

  “金辉控股将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。”关于下半年，金辉控股主席林定强在报告中表示。

  不过，在佛山项目土地储备并不多的金辉，如何维持其稳健长久的增长，是一个值得思考的问题。

  >>往期文章：

  蓝光佛山：游龙搁浅丨韧性①

  阳光城佛山：拒绝“躺平”丨韧性②