乐居买房 奚慧颖 发自广州  

  短短半年时间，南沙楼市已不复从前。

  限价+限购双重枷锁下，不差钱的外地炒房客进不来，中心城区上班的刚需嫌太远，空有概念的南沙，元气大伤，人气流失严重。

  今年8月，南沙区新房成交跌破4位数，签约面积跌破10万㎡，最近2个月更是徘徊在6万㎡出头的低位水平，名次也从全市第二掉到了中游。

  与此同时，虽然不断有新货供应，购房者却更犹豫了，南沙的库存压力进一步加大，去化周期已超过15个月。

  那么，在秋意浓浓的南沙新房市场，单价和总价都更贵，上车门槛更高的改善产品，会比刚需产品更惨淡吗？

  好久没去南沙了，不如一起去看个海景房吧。

  有山又有海，距离地铁2公里

  南沙区有两大改善板块——明珠湾和南沙湾。我们今天要看的珠江·海御，就位于南沙湾板块的边边，是10年住宅大盘南沙珠江湾的最新滨海组团。

  项目位于明珠湾大桥和凫洲大桥中间，可以便捷前往龙穴岛和万顷沙。到南沙天后宫、南沙客运港、南沙游艇会、南沙滨海公园等地大约十几分钟车程。

  距离最近的地铁站是4号线南横站，但步行距离超过2公里，大概需要30分钟。不过，对于地铁密度很低的南沙湾而言，这已经算是很便利了。

  从地铁站到售楼部的一路上，基本看不到什么配套，只有旧村和新盘。马路崭新宽阔，常常有货车驶过。生活氛围看起来还需要培育。

  来到已经建成入住数年的南沙珠江湾，才有了些人气。

  项目销售透露，地块周边还有两个商业地块在施工，其中一个将建设商业体项目，面积有两个南沙万达那么大。当然了，对方也补充说，工程施工和聚集人气，都需要时间。

  不过，作为改善板块，南沙湾最引以为傲的还是环境。这一点也在珠江·海御得到了体现：背靠山林，面朝大海。

  首推三四排，最小户型110㎡

  当然了，最大的卖点，还是海景。

  据案场销售介绍，项目共规划有5栋100米高层住宅（1#、5#、4#、6#、7#），和4栋150米超高层住宅（2#、3#、8#、9#），还有1座滨海体验中心，大致呈环形分布。

  根据最新的规划调整，2#、3#高度调低10米，由46层调整为41层，高度140米；1#、5#由31层调整为30层，高度97米；8#、9#由46层调整为45层。

  此外，销售还表示，大约90%的户型都能看海，外立面的轮廓也以“海浪”为灵感做成了波浪形。当然了，实际能看到多少就另说了。

  首先，位置最佳、离海最近的8#和9#是毫无疑问的楼王单位，这次并不推售。这两栋都只做大平层大户型，最大到240㎡。

| 效果图

  本次推售的是位于第三排的6#和第四排的4#，都只能侧面看海。面积段很纯粹，只有110㎡三房和140㎡四房，两梯四户。

| 建面约110㎡三房两厅两卫

  最小面积是110㎡（建筑面积），而且只做3房，不愧是改善产品。

  除了入户花园，进门处还增加了一处家政间。虽然是竖厅设计，但打通了次卧和阳台，拥有了宽阔的景观阳台。主卧非常宽敞，还拥有转角飘窗，视野进一步延展。

| 建面约140㎡四房两厅两卫

  140㎡（建筑面积）4房同样配置了入户花园和家政间，采取了南北对流的横厅设计，宽敞的景观阳台。四间卧室中有三间朝南。主人房面积抵得上两间次卧不止，一样的转角飘窗，还增加了衣帽间。

  项目东侧规划30班小学和15班幼儿园各一座，距离4#和6#比较近，是一个优点。

  除了面海，小区中心还有大片绿地和景观水池。一路之隔便是海岸，以及销售所说的4公里滨海长廊。

  计划下月开盘，吹风价3.6万/㎡

  销售透露，目前4#已经具备领预售证的条件，在等6#一起拿证，计划下个月就开盘。

  目前，南沙湾限价3.6万元/㎡，这也是珠江·海御的案场吹风价。

  作为一个改善项目，最小户型基本就要到400万了。看看这山海之间的舒适环境，再看看进步空间极大的周边配套，是不是很纠结？

  有趣的是，销售还补充说，项目其实一开始不急着推的，而且原来计划5万开盘，6万收尾，只不过计划赶不上变化，碰上限价也只能“低头”了。

  这么想也无可厚非，毕竟曾经楼面价2万多的南沙湾，是真真切切发过烧的。当然了，发烧意味着不健康的身体状态。几服政策散剂下去，现在算是退烧了。

  南沙湾的其他新盘，如领南丨星河·荣誉、越秀·珠实 | 天悦海湾，面对限价也只能乖乖低头。

  在跟销售聊天的时候，我们也了解到，政策压制中的南沙，正在从投资热土回归本地市场。

  以这个项目为例，过去还有深圳珠海的炒房客来光顾，如今大部分都是广州本地客。

  开放项目部一周左右，收了五六十个筹，距离开盘目标的200个还有一定差距。

  就南沙湾而言，除了实打实的山和海，支撑房价的，似乎只剩下了规划和想象力。