文/乐居财经 范慧茹

  相隔6天，融创服务(01516.HK)用自己的股权又给母公司带来了一笔现金。

  前脚从融创中国(01918.HK)“收编”了商管业务，给其资金池注入了18个亿，后脚又用自己的股权再为其带来2.99亿美元。

  11月14日，融创服务发布公告，融创中国的全资附属公司融创服务投资与配售代理订立了一份融创服务股份配售协议，这份协议牵扯出融创中国欲抛售融创服务5.1%股权的决定。

  根据融创服务股份配售协议，配售代理以每股14.75港元配售融创服务投资持有的1.58亿股融创服务现有股份，占融创服务已发行股本的约5.10%，配售价格相当于公告前一交易日16.56港元/股，折让约10.93%。

  这份看似简单的配售协议，却展现了融创服务高超的财技。近半个月，融创服务先后收购第一服务部分股权以及母公司商管业务，优质资产的扩容利好，让融创服务股价在11月10日和11日连续高涨两天。

  而此次配售价格尽管较前一交易日折让约10.93%，为14.75港元/股，但是较收购商管业务公告当天收盘价13.92港元/股，依旧高出5.96%。

  融创中国通过全资附属公司融创服务投资卖掉了所持有融创服务的5.10%股权，配售完成后，融创中国持有的融创服务股份将从原有的69.24%降至64.14%，依旧掌握着控股权，这5.10%股权将换得23.31亿港元，折合约2.99亿美元。

  在折让配售的预期影响下，融创服务转天股价无情地亮起了绿灯，截至11月15日收盘跌16.67%，报13.8港元/股，跌破配售价格。

  手握59亿现金

  尽管股价有所走低，融创服务却是给融创中国带来不小的资金助力，这还不算什么，孙宏斌更是拿出4.5亿美元自有资金，无息贷款给融创中国，当天不少投资者表示要抄底支持孙宏斌。

  在这场房企自救中，与其说大股东孙宏斌是舍己为公，不如说是孙宏斌对自己手持物业王炸底牌的自信。

  融创服务的此次配股，在不影响大股东融创中国的控股权下，用5.1%股权换取23.31亿港元为母公司纾困，和第一服务32.22%股权对价8.43亿港元相比，物业资产价值高下立判。

  截至11月15日收盘，其市盈率（TTM）为35.94，在54家上市物企中依旧排名前五位。上半年，融创服务现金及现金等价物约83.77亿元，去掉下半年收购第一服务的6.93亿元，和收购融乐时代的18亿元，现金流依旧充裕。

  此外，融创服务的业绩水平和旗下的三条业务线也均呈现增长态势。2021年上半年，融创服务的收入达到33.19亿元，同比增幅为85.37%。该时间段毛利约为人民币10.29亿元，较去年同期增长约121.5%，毛利率约为31.0%，较去年同期增加约5.1个百分点。

  三条业务线中，社区生活服务的收入和毛利率涨势喜人。截至2021年中期，其物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务的收入分别为20.46亿元、10.85亿元和1.89亿元，分别较上一年同期增长了94.3%、60.4%、206.5%。

  母公司融创中国现金流方面也基本向好，截至2021年6月30日，账面现金及现金等价物为1010.99亿元，一年内到期的短期债务为909.62亿元，现金能够覆盖短期债务。截至10月，融创中国可动用资金在700亿元左右，而且近半年无美元债到期兑付。

  物业救急地产

  融创服务5.1%股权的配售，给融创中国带了不小的资金加持。而在今年，像融创服务这样“以小博大”的操作方式很少见。

  大多物业都是“卖身救父”，与关联地产公司 “分道扬镳”，地产失去了控股权，物业从此也入了他人之家。

  据乐居财经不完全统计，今年年初至今，房企出售物企51%以上股权的交易有8笔，分别为嘉宝生活服务、亿达服务、彰泰服务、阳光智博服务、伯恩物业、富良环球、诚和物业和财信智慧服务。

  51%股权的转让，意味着房企失去了对物业的绝对控股权，对于售出的物企而言则意味着要“改姓易主”。

  10月28日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司企业名称变更为“四川嘉宝生活服务集团股份有限公司”，抹去了“蓝光”标签。亿达服务等物企在“卖身”后，虽暂未更名，但也已经成为了别人家的孩子。

  当然，在物管蓝海之下，放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉，对于那些急需还债的房企来说也是无奈之举，更多的房企对物业股权视若珍宝，尤其是上市公司的物业股权。因此，在还有路可走的情况下，有些房企选择出售物企旗下的部分业务资产而非股权。

  以彩生活为例，9月28日，碧桂园服务宣布，将从彩生活手中购买邻里乐控股集团有限公司（简称“邻里乐”）100%股权，对价不超过33亿元，这笔收购，碧桂园服务拿下了彩生活旗下的开元国际、万象美等核心资产。而对于母公司花样年来说，其持有彩生活的权益并没有减少。

  近日放出要出售物业资产消息的中国奥园(03883.HK)，也意图出售物业公司奥园健康(03662.HK)的部分资产，而正是这一出售预告，引来了的部分小股东的不满，他们认为“出售旗下物业资产，将有损现有的持股权益。”

  经过多次增持成为奥园健康第二大股东的无极资本，近日发函致信奥园健康董事会，希望管理层能够仔细考虑估值问题，恰当的反应业务的真实价值，同时“希望奥园健康将出售整间企业，而不是其（部分）资产。”