文/乐居财经 吕秀伦

只有优秀的企业，才会真正去反腐。

前不久，旭辉一封内部通报，将房企反腐的话题再次被聚焦。它通报是《关于成都江山和鸣项目销售经理罗某、营销总监邬某等人因舞弊被刑事立案的通报》。

涉及层级不高，但力度很大，直接移送司法机关。

翌日，万科也开出了罚单，对COO签发了一张“降级2级、罚款1000万”的罚单。这不是因为他个人踩高压线，而是因分管的北方区域而起。

除去万科、旭辉，年内已有包括碧桂园、中南置地、首创、东原、中骏、卓越等在内的多家房企开启自查自纠模式，掀起新一轮反腐风暴。

房地产圈内隐藏的诸多“潜规则”，无论是从拿地到工程，还是从采购到营销，都已不是什么新鲜事。在地产冬天里，房企们突然向内祭出重拳，在行业内也很有警示意义。

过去房地产过的是好日子，现在时代不同了。用冯仑的话说，是过正常日子了，有些毛病如果还不根除，企业是很难搞好的。

“内鬼”掏空

从今年房企自查动作来看，从低调走向高调，反腐动作公开化，选择移送司法机关进行处理的房企越来越多。为何变得如此公开化、密集化？

众所周知，地产行业属于资金密集型、人际关系密集型行业，很多业务领域的员工都直接与钱打交道，这也就加剧了自上而下各级管理人员利用职务之便以权谋私的可能性，顺其自然便成了滋生腐败的温床。

例如，工程招采的吃回扣、营销条线的茶水费，都是秘而不宣的常态。

此前几年，行业处于快速发展期，也正是用人之际，房企内部贪腐问题，多数房企是睁一只眼闭一只眼，往往会选择悄无声息地“内部解决”，不把事情放大。

一位房企内部审计人士表示，“这毕竟不是一件光彩的事，对企业自身品牌和客户口碑都会造成损伤，所以不到万不得已的时候，一般不会公开处理。”

如今，房地产行业利润直线下降，业绩增长达不如从前，企业“暴雷”时有发生，房企“内卷”的同时，也将矛头指向了内部。甚至有房企老板在内部管理例会上直接开口提到，“收钱的高管要省着点”；还有top20房企老板喊话，“追回来的都是利润”。

从目前公开披露出来的房企反腐案件，动辄几百上千万，甚至不乏上亿元。一家房企如果存在10例案子，将损失至少1亿。在行业不景气的背景下，这种情况对于企业利润摊薄的影响还是非常大。

当下，多数规模性房企几乎全部“躺平”，业绩不及预期，尤其表现在近两个月的业绩上。数据显示，10月，超八成百强房企单月业绩同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企达到44家。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

连带头老大哥万科也开始着急。在一份会议流露出的文件显示，万科表示，其销售下滑程度超过了2008年金融危机的时候。

在销售、融资困难之下，只有通过控成本，来稳利润。旭辉林中就曾说过，房企的成本，就像含着水分的毛巾一样。很多人说没水分、其实挤一挤还是能挤出很多水分，房企整体还是很粗放。

“价值提高、成本减少，才是最好，所以一定要用好价值成本，减少浪费成本、降低无效成本、杜绝腐败成本。”

此外，信息化的完善也催逼房企反腐的升级。很多房企出现腐败问题，容易被外部媒体或自媒体所捕获而公开于天下，这也倒逼企业内部也要形成反腐的有效机制。

反腐之难

近几年，虽然地产圈不断刮起“自查风暴”，甚至将上百名高管、基层员工送进了监狱，例如碧桂园三年多查处贪腐高管200余人。但“内鬼”仍像韭菜一般，割了一茬还有一茬。

实际上，无外乎这几种原因，如房企对外迅速扩张留下的后遗症、牵扯到老板周边的亲近人士、以及采购环节产生腐败等。

在房企对外扩张时，开拓区域后，一般放权区域总，开启各自为战的模式。久而久之，企业对下属公司控制力减弱，易滋生腐败。

比如，2019年伊始，在雅居乐的反腐中，就将雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍开除。资料显示，2010-2013年期间，简毓萍担任海南区域营销部负责人，多次在收受外部人员巨额贿赂后，利用职务之便违规圈定优质房源给予外部人员转卖牟利。 

另一方面，房企内部腐败更多是在采购环节产生的。事实上，采购作为直接与供应商打交道的最前沿，最容易获得回扣。从拿地到工程，从采购到营销，甚至连人力、物业等，每个环节都要对接一堆供应商资源。

除此之外，腐败还经常出现在营销口。近年来，因为一些城市限价，一手房比二手房还便宜，加之没有出台摇号等严格细致的规定，某些地产高管就会冒险收一大笔钱把房子卖给关系户。

例如2018年5月，四川内江金科房地产公司时代中心项目营销负责人、现场销售主管、置业顾问、销售文员利用职务便利，低价购买房源再高价转手，牟利近百万元。

当然，普通员工踩高压线线还好，一旦涉及到“皇亲国戚”，情况就难处理的多。民营房企多为家族企业，公司内部不少中高层与老板是亲属或者好友关系，那么反腐铲到这些“贵族”，就更加不易。

做过房企审计、监察的人士表示，公司哪些人动得哪些人动不得，他们心里也有本账，“有靠山的，不管如何犯事，都可以平安无事”。

然而，这些“作案”手法的共性是隐秘性强、调查取证难。例如，某项目广告投放费用仅需要100万元即可，然而，有些员工为中饱私囊，联合供应商，将价格虚增至130万元。

杜绝之策

房企内部贪腐绝对超乎想象，贪腐金额、从几十万到几千万，乃至上亿元不等，造成公司巨额经济损失。如何才能减少腐败的发生，同样成为房企不得不直视的问题。

如，王健林对万达的审计部经常直接下达指令，无论是查一个人，还是查一个部门，只要一经查实，直接将涉贪人员全部移交司法。

这与王健林军人出身密不可分，一直信奉从严治理之道的他，反腐铁腕声名在外。2019年8月底，万达开除4名管理人员并移交司法；2020年底，万达十年老臣朱战备因涉嫌贪腐，被上海警方带走调查。

王健林曾表示，“我个人在集团不分管具体业务，唯一管的部门就是审计部，审计部就相当于万达集团的纪委！”

有人指出，高管被审计部门调查出问题是常态，且和其他房企相比，万达违法违纪的数量其实相当少。这完全归因于万达内部令人又怕又敬的审计部门。

开发商都应该向万达学习。要通过完善审计制度、严厉追责来弥补这种缺失和风险。越是艰苦的时候，就越是应该让企业当家的、管事的，有敬畏，有依规，有几把真正会干事的刷子。

另一方面，健全激励制度。例如，目前的合伙人机制，从根本上让员工上下同心，激发员工活力，在为公司赚钱的同时，也是在为自己赚钱。 

此外，信息公开不失为一剂“良药”。暗箱操作致使权力出现腐败。若将采购、销售等环节信息在企业内部公开，这也就减少了腐败发生。

除此之外，还可采用“流官”制度，总部职能下沉，把守关键岗位。如，区域总任职一定时间，则要进行换防，避免出现“拉帮结派”，致使出现集团对区域约束失控。

最后，避免出现非专业亲属等裙带关系进入公司中高层，防止出现“自家人”贪腐。现实中，很多贪腐的高管是企业的中坚人物，动还是不动，是房企决策者的考量。

除了内部反腐，房企还构建了反腐联盟。去年7月，包含世茂、融信、三盛、阳光城、禹洲等在内的14家房企齐聚上海成立了“审计监察联盟”。共同承诺，只要在一家腐败过，其他家都不要了。

这也就意味着，行业人头顶上的紧箍咒越念越紧，一旦舞弊有可能会被扫出地产行业。