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　　厦门商品房预售管理规定

　　修订草案征求意见稿发布

　　征求意见稿涉及

　　商品房的预售条件、预售资金监管等

　　快来看看

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　　今日，厦门市政府网站发布关于《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》公开征求意见的通知。

　　为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

　　拟增加内容主要有：

　　商品房预售条件

　　采用装配式建筑方式建设的商品房、安置型商品房预售的，项目工程形象进度要求由预售主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

　　预售许可变更

　　预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当及时将变更内容书面通知有利害关系的已签订商品房预售合同的预购人。

　　预售方案的变更备案

　　商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容依法发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。

　　预售公开内容

　　商品房预售现场公示的具体规定由预售主管部门制定。预售主管部门应当建立和完善预售项目信息系统，提供预购人查询预售项目信息的服务。

　　预售商品房买卖合同备案

　　预售人或者预购人应当在房屋网签备案系统签订商品房买卖合同之日起30日内办理商品房买卖合同备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　预售人和预购人约定办理预售商品房预告登记的，预售人在办理商品房买卖合同备案时，可以同时合并申请预售商品房预告登记。

　　预售商品房买卖合同解除备案

　　预售人与预购人在房屋网签备案系统解除商品房买卖合同的，应当自合同解除之日起30日内办理商品房买卖合同解除备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　合同备案条件

　　预售商品房设定抵押权的，应当在及时书面通知抵押权人并向预购人提示交易风险后，方可办理商品房买卖合同备案。

　　抵押预售商品房合同备案

　　抵押预售商品房的，当事人应当在抵押合同签订之日起10日内办理抵押合同备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　预售商品房抵押合同解除

　　解除预售商品房抵押合同的，当事人应当自合同解除之日起30日内办理抵押合同解除备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　商品房预售资金的监管及初始留存额度

　　商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管。

　　商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价及风险金(工程造价的20%)核定，后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定，以保证项目竣工。

　　后续留存资金额度的确定

　　商品房预售资金监管专用账户内后续留存资金额度按照下列标准确定：

　　㈠完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50%;㈡主体结构封顶的，留存资金额度为初始留存资金额度的25%;㈢完成外立面施工的，留存资金额度为初始留存资金额度的15%;㈣项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5%。

　　预售资金的核查

　　预售主管部门应当建立和完善预售资金监管系统，推进与银行信息系统建立联系。受托机构应当定期核查各商品房预售资金监管专用账户资金收存和使用情况。

　　罚则

　　预售人有下列行为之一的，由预售主管部门责令限期改正，按每套商品房处以10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。

　　㈠未通过房屋网签备案系统签订商品房买卖合同的;㈡返本销售或者变相返本销售商品房的;㈢采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;㈣分割拆零销售商品住宅的;㈤不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;㈥委托没有资格的机构代理销售商品房的;㈦除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，向预购人收取其他款项的。

　　近期，全国房地市场调控政策出台频率放缓，但地方仍在预售监管、市场秩序整治等方面加强力度，成都、北京等城市相继发布商品房预售资金监督管理修正办法，重点加大对商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳。

　　福建漳州在上周也出台的预售资金监管实施细则，是现执行细则的升级版，规则内容由14条增加为21条，细化了监管账户设置、预售资金缴存与拨付、监管平台流程等方面规定，明确对违反规定的监管银行将停止其监管资质。

　　厦门此次发布的《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》，也在预售资金监管、预售条件、罚则等方面增加了内容，进一步加强商品房预售管理。

　　加强商品房预售管理这对买房人来说，无疑是利好的。购买期房最大的担心就是怕开发商违规操作导致资金断裂、跑路、楼盘烂尾等。有了规范化的监管将最大限度地降低风险，保证购房者权益。对开发商来说，预售资金等多方面纳入监管后，也必须规范做事。

　　相信有了监管规定的保驾护航，购房者的合法权益将得到进一步保障，潜在风险进一步降低，厦门的房地产市场也会越来越规范和健康。

　　厦门市商品房预售管理规定

　　(修订草案征求意见稿)

　　第一章　总则

　　第一条【立法目的】 为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条【适用范围】 本规定所称商品房预售，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人，由预购人支付定金或者房价款的行为。

　　本规定所称预售人是指依法成立的预售商品房的房地产开发企业;预购人是指购买预售商品房的单位和个人。

　　第三条【预售原则】 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

　　第四条【主管部门】 市住房管理部门(以下称预售主管部门)负责本市商品房的预售管理工作。

　　预售主管部门委托市不动产登记机构(以下称受托机构)承担商品房预售管理的具体事务。

　　第二章　预售项目管理

　　第五条【商品房预售条件】 预售商品房应当符合下列条件：

　　㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　㈢房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定;

　　㈣投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。其中，申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下(含7层)的，已完成主体建筑封顶工程;8层以上(含8层)的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层;

　　㈤已取得预售主管部门核发的商品房预售许可证明。

　　确需对前款第四项规定的预售商品房项目工程形象进度进行调整的，由预售主管部门提出调整方案，报市人民政府批准后实施。

　　采用装配式建筑方式建设的商品房、安置型商品房预售的，项目工程形象进度要求由预售主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

　　第六条【商品房预售的申请】 预售人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的，应当提交下列材料：

　　㈠商品房预售申请表;

　　㈡本规定第五条第一项至第四项的证明材料;

　　㈢营业执照和房地产开发资质等级证书;

　　㈣商品房预售方案。

　　第七条【商品房预售方案内容】 商品房预售方案包括以下内容：

　　㈠项目的名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况;

　　㈡项目建设周期、工程建设计划及分期工程建设计划等建设情况;

　　㈢公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数(间数)等具体情况及其平面示意图;

　　㈣项目预售计划，本次预售商品房的可售房源幢数、套数、面积，以及每套房屋的房号、面积、销售单价和总价、用途等内容;

　　㈤规划主管部门核定的预售商品房项目总平面图和分层平面图;

　　㈥本次申请预售商品房的预测面积报告书;

　　㈦车位(库)出售或者出租的方案;

　　㈧商品房预售资金监管协议;

　　㈨商品房装修标准;

　　㈩国家规定的其他内容。

　　第八条【预售许可范围】 预售商品房项目可以分期、分幢申请预售许可，但不得分层、分单元申请。

　　第九条【预售申请受理意见】 预售主管部门自受理商品房预售申请之日起10日内，依法作出同意或者不同意预售的书面决定。同意预售的，自作出决定之日起10日内向预售人核发商品房预售许可证;不同意预售的，应当书面说明理由。

　　第十条【预售许可证内容】 商品房预售许可证应当载明以下内容：

　　㈠预售人的名称;

　　㈡许可证编号;

　　㈢预售商品房的名称(包括销售广告名称)、幢号、建筑面积、用途;

　　㈣商品房预售资金监管专用账户;

　　㈤国家规定应当载明的其他内容。

　　第十一条【预售许可变更】 预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，并向预售主管部门办理商品房预售许可变更手续。

　　预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当及时将变更内容书面通知有利害关系的已签订商品房预售合同的预购人。

　　第十二条【预售方案的变更备案】 商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容依法发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。

　　第十三条【预售项目转让】 预售商品房项目依法转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方应当持以下材料办理商品房预售许可证变更手续：

　　㈠商品房项目的转让合同;

　　㈡原商品房预售许可证;

　　㈢受让方的营业执照和房地产开发资质等级证书;

　　㈣重新签订的商品房预售资金监管协议;

　　㈤国家规定的其他材料。

　　对符合条件的，预售主管部门应当自受理之日起10日内变更商品房预售许可证。

　　受让方在办理商品房预售许可证变更手续完毕后，方可预售商品房。

　　第十四条【商品房现售备案】 预售商品房项目竣工验收后，预售人应当向预售主管部门申请办理商品房现售备案。对符合条件的商品房项目，预售主管部门应当予以备案，并出具商品房现售备案证明。取得商品房现售备案证明后，原商品房预售许可证自动失效。

　　第三章　预售行为管理

　　第十五条【预售行为】 预售人应当根据商品房预售许可证的内容进行预售。对已取得预售许可的商品房项目，预售人应当在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。

　　预售人发布商品房预售广告的，应当在商品房预售广告中载明商品房预售许可证号。

　　第十六条【预售人违法行为】 预售人不得有下列行为：

　　㈠未取得商品房预售许可证进行预售;

　　㈡未取得商品房预售许可证即以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式收取或者变相收取定金、预定款等费用;

　　㈢以返本销售、售后包租等方式预售商品房;

　　㈣除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，向预购人收取其他款项;

　　㈤法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第十七条【预售公开内容】 预售人应当在商品房预售现场的显著位置公开下列事项：

　　㈠商品房预售许可证;

　　㈡预售人的营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、土地房屋权证、建设工程规划许可证和施工许可证;

　　㈢商品房预售方案，其中项目总平面图、土地出让合同中规定公建配套的平面示意图、商品房的预测面积报告书以及商品房预售资金监管协议应当单独公开;

　　㈣项目开发进度和竣工、交付日期;

　　㈤商品房预售情况表，内容包括：商品房户型、面积、公摊面积、预售状态、权利限制状况等;

　　㈥明码标价的情况和市场监管部门的举报电话;

　　㈦商品房买卖合同示范文本;

　　㈧商品房的结构类型、户型、装修标准;

　　㈨商品房交付使用时的物业服务企业及其收费标准;

　　㈩不利因素的提示;

　　(十一)国家、省、市有关商品房预售的规定。

　　商品房预售现场公示的具体规定由预售主管部门制定。

　　预售主管部门应当建立和完善预售项目信息系统，提供预购人查询预售项目信息的服务。

　　第十八条【代理预售】 预售人委托房地产经纪机构代理预售商品房的，应当委托依法成立的房地产经纪机构。

　　房地产经纪机构进行商品房预售时，不得向预购人收取任何费用。

　　第十九条【代理预售公开内容】 代理预售商品房的房地产经纪机构应当在商品房预售现场的显著位置向预购人公开下列事项：

　　㈠本规定第十七条要求公开的事项;

　　㈡房地产经纪机构的营业执照;

　　㈢预售人委托房地产经纪机构代理的委托书;

　　㈣房地产经纪机构的地址和联系电话。

　　第四章 预售合同管理

　　第二十条【交易合同网签备案制度】 商品房预售实行交易合同网签备案制度。

　　预售主管部门应当建立和完善房屋网签备案系统。

　　第二十一条【签订商品房买卖合同】 预售人和预购人应当在房屋网签备案系统签订商品房买卖合同。

　　有认购、预订商品房的，预售人应当在3日内将认购、预订信息录入房屋网签备案系统。

　　第二十二条【商品房买卖合同示范文本】 预售主管部门应当提供统一编号的商品房买卖合同示范文本。预售人和预购人经协商达成一致后，可以对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。

　　预购人要求将预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项在商品房买卖合同中进行约定的，预售人不得拒绝。

　　第二十三条【预售商品房买卖合同备案】 预售人或者预购人应当在房屋网签备案系统签订商品房买卖合同之日起30日内办理商品房买卖合同备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　预售人和预购人约定办理预售商品房预告登记的，预售人在办理商品房买卖合同备案时，可以同时合并申请预售商品房预告登记。

　　第二十四条【预售商品房买卖合同解除备案】 预售人与预购人在房屋网签备案系统解除商品房买卖合同的，应当自合同解除之日起30日内办理商品房买卖合同解除备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　第二十五条【合同备案条件】 预售商品房设定抵押权的，预售人应当在及时书面通知抵押权人并向预购人提示交易风险后，方可办理商品房买卖合同备案。

　　第二十六条【抵押预售商品房合同备案】 抵押预售商品房的，当事人应当在抵押合同签订之日起10日内办理抵押合同备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　第二十七条【预售商品房抵押合同解除】 解除预售商品房抵押合同的，当事人应当自合同解除之日起30日内办理抵押合同解除备案。预售主管部门应当自受理申请之日起5日内完成备案工作。

　　第五章　预售资金管理

　　第二十八条【预售资金】 商品房预售资金是指预购人向预售人支付的全部购房款。

　　商品房预售资金在商品房竣工前，优先用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

　　第二十九条【预售资金的监管】 受托机构承担监督管理商品房预售资金的收存和使用。

　　第三十条【预售资金监管专用账户】 每个预售项目应当在银行设立独立的商品房预售资金监管专用账户。

　　第三十一条【预售资金监管协议】 预售人在申请商品房预售许可证前，应当与预售主管部门、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利、义务和责任。

　　预售项目因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，可以增设商品房预售资金监管专用账户。

　　第三十二条【商品房预售资金的监管及初始留存额度】 商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管。

　　商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价及风险金(工程造价的20%)核定，后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定，以保证项目竣工。

　　第三十三条【后续留存资金额度的确定】 商品房预售资金监管专用账户内后续留存资金额度按照下列标准确定：

　　㈠完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50%;

　　㈡主体结构封顶的，留存资金额度为初始留存资金额度的25%;

　　㈢完成外立面施工的，留存资金额度为初始留存资金额度的15%;

　　㈣项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5%。

　　第三十四条【预售人信用档案】 预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，降低商品房预售资金监管专用账户内的留存资金额度。具体办法由预售主管部门制定。

　　第三十五条【变更预售资金监管】 商品房预售资金监管协议签订后，因下列事由，预售人可以变更商品房预售资金监管：

　　㈠变更商品房预售资金监管专用账户的;

　　㈡变更预售项目工程造价的;

　　㈢变更施工单位、监理单位的。

　　第三十六条【交付预售款】 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入商品房预售资金专用账户，凭银行出具的付款凭证向预售人换取售房发票。

　　预售人办理商品房买卖合同备案时，应当同时附银行出具给预购人的商品房预售款存入商品房预售资金专用账户的凭证。

　　第三十七条【申请调整留存资金额度】 预售人向受托机构申请调整商品房预售资金监管专用账户内留存资金额度的，应当提供监理单位、施工单位共同出具的预售项目工程形象进度书面证明材料。

　　受托机构收到预售人的申请后，应当根据预售商品房项目的工程形象进度，在5日内出具核准意见。予以核准的，及时将核准意见通知开户银行;不予核准的，应当书面说明理由。

　　第三十八条【预售资金的核查】 预售主管部门应当建立和完善预售资金监管系统，推进与银行信息系统建立联系。受托机构应当定期核查各商品房预售资金监管专用账户资金收存和使用情况。

　　第三十九条【撤销预售资金监管】 预售项目符合下列条件的，预售人可以向受托机构申请撤销商品房预售资金监管：

　　㈠预售商品房竣工交付;

　　㈡取得监理单位、施工单位共同出具的未欠工程款证明。

　　受托机构收到预售人的申请后，应当在5日内予以撤销商品房预售资金监管;不予撤销的，应当书面说明理由。

　　第六章　监督检查

　　第四十条【预售投诉处理制度】　预售主管部门应当建立商品房预售投诉处理制度，及时处理涉及商品房预售的投诉。

　　第四十一条【预售行为监督检查的措施】 预售主管部门依法对商品房预售行为进行监督检查时，有权采取以下措施：

　　㈠要求预售人、房地产经纪机构就检查事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场检查;

　　㈡制止和纠正正在发生的商品房预售违法行为;

　　㈢要求有关单位和人员提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制;

　　㈣法律、法规、规章规定的其他措施。

　　被检查的单位及其人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠监督检查活动。

　　第四十二条【暂停网签】 预售主管部门应当加强对商品房预售许可实施情况的监督检查，发现有下列情形之一的，责令改正，依照国家、福建省有关规定暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险：

　　㈠未按商品房预售许可证的内容进行预售的;

　　㈡违反本规定第十一条、第十二条规定，未办理预售许可变更手续预售商品房的;

　　㈢违反本规定第十六条第三项、第四项规定，以返本销售、售后包租等方式预售商品房，以及向预购人收取约定的商品房价款外的其他款项的;

　　㈣未按规定收存、使用商品房预售资金的;

　　㈤其他违反法律、法规或者国家有关规定的。

　　预售人及时改正的，预售主管部门应当及时恢复该项目的网上签约。

　　第七章　罚则

　　第四十三条 预售人有下列情形之一的，由预售主管部门责令限期改正，处10000元以上30000元以下罚款，并记入预售人信用档案：

　　㈠违反本规定第十五条第一款规定，预售人取得商品房预售许可证之日起10日内未一次性公开全部预售房源及每套价格的;

　　㈡预售人未按规定收存和使用商品房预售资金的。

　　第四十四条 预售人有下列行为之一的，由预售主管部门责令限期改正，按每套商品房处以10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。

　　㈠未通过房屋网签备案系统签订商品房买卖合同的;

　　㈡返本销售或者变相返本销售商品房的;

　　㈢采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

　　㈣分割拆零销售商品住宅的;

　　㈤不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

　　㈥委托没有资格的机构代理销售商品房的;

　　㈦除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，向预购人收取其他款项的。

　　第四十五条 违反本规定第十七条、第十九条规定，预售人或者房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令限期改正，予以通报批评，记入信用档案，并可处10000元以上30000元以下罚款。

　　第四十六条 预售主管部门和受托机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第四十七条【预售资金监管模式的调整】 预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式。监管模式调整的具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，报市政府批准后公布实施。

　　第四十八条【施行时间】 本规定自 年 月 日起施行。2013年11月29日厦门市人民政府第40次常务会议通过的《厦门市商品房预售管理规定》同时废止。

　　(综合来源：厦门市政府等)