文/乐居财经 曾树佳

融资40亿元，期限12 年。这两个数字放在当下地产行业，显得如此振奋人心。

这份融资底气来自一家过气的深圳房企。近日，中洲控股(000042.SZ)公告称，为拓宽融资渠道，其全资子公司深圳市长城物流有限公司（简称“长城物流”）拟通过挂牌债权融资计划方式融资，融资规模不超40亿元，期限不超过12 年。

利用北金所这个立体化、多层次的融资阵地，中洲控股此次筹资的操作，引起了业内的关注。但它真的能如愿以偿吗？

早在8月，中洲控股终止了募集资金总额不超过55亿元的A股定增计划，之后便转道北金所，寻求新机会。而它此次挂牌债权融资的对象——长城物流，是一家资不抵债的公司，历时11年仍未将闲置项目开发完成。

作为中洲集团的创始人，潮汕商人黄光苗或许也想借此得到喘息之机。然而，在业内人士眼中，中洲控股在北金所的融资之旅如同“缘木求鱼”，资本市场是不会开闸借钱给这家亏损公司。

就像爬到树上去找鱼一样，行事的方向、方法不对，必将劳而无功。

输血“闲置”11年项目

穿透股权可知，中洲控股直接持有长城物流99%股权，并通过深圳市中洲资本有限公司间接持有长城物流1%股权，从而实现对它的全资拥有。

长城物流的经营范畴为仓储及库房的租赁、货物仓储、房地产开发经营等，截止2021年9月末，它的总资产为51.64亿元，总负债为53.21亿元，但并没有营收入账，表明其业务还未真正展开。

去年，长城物流实现利润总额-1715.88万元，净利润-2341.66万元；今年前9月，其利润总额为-672.63万元，净利润-338.49万元，盈利数值均为负数。

中洲重仓大湾区，在深圳也拥有部分城市更新项目，长城物流便是它旗下深圳笋岗片区物流改造项目的实施主体。它于2010年8月就获得该旧改项目，项目规划建面共计29.39万平方米，包含物流、商业性办公、商务公寓用地。

2017年9月，项目还经过一次规划调整，在原规划批复基础上新增加贡献用地9968.1平方米，增加创新型产业用房86500平方米、人才公寓11000平方米、公共配套设施15640平方米。

谁料中洲对于项目的推进，总是雷声大雨点小，在此两年后还曾因其中两宗地块闲置而被公示。彼时，在闲置原因一栏中，写着“非单一原因”，显得有点耐人寻味。

黄光苗已不止一次向长城物流的现金引流提供担保。就在今年7月，长城物流拟向深圳担保集团有限公司申请开具付款保函，保函受益人为中建二局，保函金额为2076.47万元。中洲控股就对此事项提供连带责任保证反担保。

眼见项目仍不见起色，上市平台中洲控股截至9月底账上的资金，也从去年底的51.16亿元降至34.2亿元。

黄光苗这一次祭出了大手笔——40亿的挂牌债权融资计划、12年的期限，在银根收紧的当下，确实引人关注。

所谓的债权挂牌，即企业以借钱的方式来进行融资，挂牌方提供基本的底层资产，包括房产、地产、以及确权的借款协议。

作为上述融资方式的主要阵地，北京金融资产交易平台（即“北金所”）是立体化、多层次资本市场的重要组成，其自身有着不可替代的资本市场优势。

业内评价说，北金所债权融资计划对发行主体不强制外部评级，业务流程简单方便，资金用途和期限灵活，项目准入宽松，拓宽融资人范围。

有媒体统计，包括招商蛇口、首创置业、滨江集团、迪马股份、蓝光发展等诸多上市房企都曾在北金所发行债权融资计划。其中，除了蓝光发展（20蓝光CP001）等个别因整体债务危机而出现实质性逾期违约外，多数都能正常兑付。

眼下，美元债发行成本较高，商票等融资方式也被纳入监管范畴，此前不被重点关注的北金所挂牌债权融资，或将引起房企的进一步关注。

两年前，中洲控股拟以不低于14.51元/股，非公开发行不超过3.79亿股A股股票，募集资金总额不超过55亿元；但今年8月，它宣布终止了这一计划。失之东隅，如今它却嗅到了挂牌债权融资的机遇。

土储失守

中洲近年来不温不火，发展的过程中有着诸多不顺。

2016年底，它曾计划以每股2.05港元的收购价格，总作价38.07亿港元，收购郑松兴持有的华南城18.57亿股股份，占华南城总股本的比重为23.2%。假若收购完成，中洲控股将成为华南城的第一大股东。

尽管中洲多次对这桩交易表露了信心，认为双方可以整合住宅开发、商贸物流等领域的不同优势，从而形成协同效应，提升市场竞争力。

但结果并非如它所愿。宣布合作的5个月后，中洲在公告中坦言因“国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化”，交易计划以失败落幕。

中洲控股之所以瞄准华南城，或许是因为看中了后者彼时4000多万平米的土地。交易的终止，也意味着前者失去了一个补仓的机会。

拓地失落之外，其原本的土储也曾有“失守”的经历。

去年，中洲控股位于深圳北核心商圈约28.5万平方米的黄金台项目（A806-0001宗地），因闲置多年，最终被深圳市规划和自然资源局龙华管理局收回。

根据补偿方案，政府收回28.5万平方米土地使用权后，给予中洲控股9万平方米的自留用地。换言之，一来一回之间，它就失去了近20万平米的用地面积。

中洲控股曾被称为“深圳拿地大王”。2017年，该公司曾在一月内横扫5个城市，但此后其扩储的脚步明显放缓。

2018年至2020年，中洲控股新增土储面积分别为163.84万平方米、38.56万平方米和19.04万平方米，体量逐年减少。截至2021年中期，其总土储面积为217.36万平方米。

近三年它的存货分别为257.9亿元、325.5亿元和308.8亿元，分别占比各期总资产的56.00%、72.11%和69.49%，比例较高。

由于周转速度较慢，中洲控股的销售额始终在100-150亿元之间游移。去年它实现销售额139.91亿元，今年的目标却定为134亿元，反而有所收缩。尽管如此，上半年它也仅收获41.6亿的销售额，只占完成目标数值的31%。

上半年，因为取得的融资净额较少，它的筹资活动现金流量净额为-17.71亿元，同比减少298.21%。黄光苗或许希望那个债权挂牌融资计划，能带起中洲的发展节奏。

架构“手术”

中洲控股的创始人为黄光苗，这位潮汕商人早年以汽车零配件生意起家，上世纪90年代移居香港后创办中洲集团，涉足房地产领域。

十年前，他举牌深圳国资委旗下企业深长城（即“中洲控股”的前身），并在两年后斩获其控制权。

眼下，黄光苗似乎已逐渐退入幕后，乐居财经查阅获悉，他旗下关联的企业，现只有深圳中顺实业有限公司一家，还处于吊销状态。但中洲集团官网显示，他仍担任集团董事长。

黄光苗已有意在改造中洲系。为了压缩管理层级，实施扁平化管理，在宣布发起40亿融资前夕，他还在内部进行了一项股权架构腾挪。

深圳中洲集团有限公司（即“中洲集团”）原本对上市平台中洲控股，并没有直接持股。但11月8日，它宣布从关联公司中洲创投、控股子公司中洲置地那里，合计接下上市平台约3.5亿股股份，交易后直接持有中洲控股52.6261%股权。

若加上一致行动人深圳市前海君至投资有限公司（简称“前海君至”）的持有份额，它们对中洲控股的持股比例将达53.318%。

尽管公司架构有所调整，但仍难掩当中的家族色彩。

前海君至由自然人黄光龙、黄进武各持有95%、5%股权。但黄光龙只是一位代持者，隐藏在他身后的黄光亮，才是前海君至的实控人。相关资料显示，黄光亮与黄光苗是兄弟关系。

2015年10月，黄光亮借用亲属的身份证注册成立前海君至，并安排下属开立前海君至证券账户，但他并未通告其与中洲控股等的一致行动人关系，后来被深圳证监局处以30万元的行政处罚。

目前，前海君至呈现出较为奇特的经营形态，它主要从事投资业务。截至去年年底，其净资产为-2095.82万元，资产负债率为138.39%；虽然该公司常年不见营业收入，但每年却能收获几十亿的净利润。

总体来看，由黄光苗、黄光亮两兄弟联手掌控的中洲集团，目前拥有28家投资公司，涵盖了房地产开发、产业园区建设与企业孵化、基础设施投资、金融服务、股权投资等领域。

此次股权调整，使得中洲集团对中洲控股由三层管理变为两级控制，扁平化处理之后，黄光苗对于地产业务版图，或许会有新的发展举措。