乐居财经  高明东 发自西安  今年1-10月西安各大房企的销售业绩刚刚出炉，榜首融创本地销售金额已经突破150亿，碧桂园居次席也近百亿，万科西安排名第8，销售额54.57亿，同比去年大幅下滑。单盘销售前10的楼盘分布主要集中在奥体板块和高新三期两个板块，而万科均无产品布局。

  从万科官网公开的信息看来，目前西安在售9个住宅项目。年内推货进度主城区只有一个经年尾盘万科金域东郡的370套房源面市，另外沣西万科沣华锦鸣首开试水不利，其余4个均在城市周边“打野” 。

  临近年底，各房企均在冲关，万科也适时的推出新品房源，能否在50天之内再展雄风，万科西安面临极限 挑战。

浮潜模式

  账面数字不太好看，是否说明万科西安整体业务下滑？这种担心为时尚早。

配图：西安首座万科广场

  2020年的万科集团年度财报显示，内部组织结构中房地产分部出现重大调整，中西部区域拆分出西北区域，西北区域包含西安、乌鲁木齐、兰州、渭南、银川、西宁及咸阳等，西安自然是万科西北的重仓基地。

  随着架构调整，整体业务重心及战略方向也相应变化。以兰州为例，目前万科在售楼盘9个，其中万科·水晶城、万科城·山望今年开盘销售，已知开发体量超过百万建面，总户数达到6545户。在万科官方还发现新区万科城即将面市，该项目总占地面积约673亩，建筑面积约119.7万方。

  相比兰州的大刀阔斧，万科今年在西安的整体动作略显低调，新品铺排走城市外围路线。从1-10月面市的4个新盘预售情况来看，仅万科沣华锦鸣开盘。

配图：万科沣华锦鸣

  8月12日，位于沣西板块的万科沣华锦鸣首次开盘，产品全部面向改善型需求，最小户型143㎡，另搭配小高层165㎡户型和部分195㎡洋房产品。房源总量达到了439套，总货值超过13亿。实际开盘当周去化效果差强人意，只有不足5成的业绩闭表现。需要提到的是，万科沣华锦鸣开盘之后半个月，沣西部分区域划为限购区域，大批客户丧失购房资格。

  沣华锦鸣的平淡开局仅仅是个现象，万科西安的品牌号召力和口碑远不止于此。7月13日，万科金域东郡作为连续供货5年以上的老盘，一栋45层的超高层开盘，98-112㎡户型共370套房源，吸引了近8000组购房意向家庭登记，也是当月开盘项目人气前5。

  对于瞬息万变的楼市来说，浮浮沉沉司空见惯。虽然两次开盘表现各异，但对于万科西安来说，这不过算作“浮潜”罢了。

跑马圈地

  作为2020西安新房市场全年销冠，万科在1-6月的新房市场难觅其踪，即便7-8月的双盘“浮潜”也缺乏力度，加上全国性房企频频爆雷的消息此起彼伏，一时间，流言纷传。但事实并非那么简单。

  相对面向普罗大众的新房市场，万科西安在土拍市场四处出击，活跃异常，也收获颇丰。

  2月19日，开年第一拍！曲江新区117亩居住地块拍卖现场，万科、中海、华润、招商、融创、金辉、金茂、金地等15家豪强虎视眈眈，最终由曲江大明宫置业摘得，万科全程参与度不高，纯属热身。

配图：2021开年第一拍现场

  4月6日，沣西新城115亩商住用地挂牌出让，58家房企参拍，万科与中海、华润、紫薇、正荣等一票房企在列，该地块在中海和华润的激烈争夺中落幕，最终以摇号方式被华润摘得，而这场土拍也被冠名为“中华马甲大战”。

  4月12日，连续两次热身的万科等到了嘴角上扬的机会，分别以溢价35.25%、43.56%竞得泾河新城89.148亩和56.842亩住宅用地，楼面价最低4631元/㎡。之后几天里，万科还参拍了秦汉新城一宗153亩地块，但未有收获。

  6月29日，西安迎来首次集中土拍，关注的热点之一是位于航天板块一宗109.243亩住宅用地，万科、绿城、中海、保利、华润置地、中铁置业参拍，经过26轮竞拍最终由绿城竞得，楼面价11776元/平方米，溢价率29.73%。

  7月14日，高陵泾河新城6宗共500.79亩开发用地拍卖现场，万科、龙湖、金辉、金地、大悦城控股、保利、德信等14家房企参拍，最终大悦城 “连中四元”夺得4宗共244.93亩居住用地，而万科竞得1宗235.452亩居住用地。2天之后，万科再次出现再经开区渭北新城2宗370亩居住用地拍卖现场，但没有收获。

  10月14日-19日的西安第二轮集中土拍，龙湖大放异彩，保利、融创也有收获，但万科全程未参与。

  截止目前，各种渠道汇集的信息显示，万科西安年度新增土地储备8宗，总占地面积达到638.924亩，耗资34.28亿元。

配图：2021万科西安开发项目图例

  万科在土地市场的表现可圈可点！对于地块的选择，具有非常清晰的战略思路，热门地块、溢价较高的土地没有冒进，相对来说对于城市周边发展潜力较大的地块则大举吸入，不仅保证了品牌未来可持续发展的空间，对于产品利润率也有较大的提升空间。同时，有机构调查数据显示，万科西安本地土储存量排行靠前，待开发土地总量在1500亩以上。

尾牙时节

  双11，各路商家优惠放量上新忙不停！就在双11的前一天，万科西安也凑了一把热闹，中国铁建万科翡翠国际1074套房源价格公示，参考价13751元起。这批新货放出，给西安楼市的双11放了一个不小的礼花。

配图：万科四季花城实拍

  10月23日，万科四季花城售楼部开放，虽然深秋阵阵凉意袭人，售楼部却热情高涨，该项目位于浐灞生态区以东，紧邻灞河，生态环境较好，属地蓝田区域，不在限购范围之内，前期放风起价不足万元。10月29日，该项目首批396套房源首开清空。

  此外，万科位于沣西板块的大都会也在商办市场表现出强劲的吸引力！该项目从10月下旬持续推售40㎡左右精装小户型，恰逢今年“秦创原”概念取得重大突破，沣西板块投资类商办小公寓也将迎来一波关注。

  11月4日，西安万科通过官方订阅号发布《2021年万科西北区域【城就计划】》，万科西北区域将集合兰州、银川、西宁、渭南四城落地，顺势推出渭南万科城新组团——万科锦宸，该项目与计划近期开盘推新。

配图：万科翡翠国宾实拍

  就在本周，位于丈八路的万科翡翠国宾集中交付，该项目紧邻陕西宾馆，是西安形象体现的要冲重地，从项目整体表现及各方反馈来看，万科的软硬实力均得到了充分体现及肯定！

  不同于融创的霸气嚣张，也不类似龙湖的细腻谨慎，更和碧桂园三四线收割机有所区别，万科向来有自己的方向，笃定专注！即便年内新房市场出现波动，但没人质疑万科蕴含的能量，在长租公寓方面，泊寓已经上线11家门店近6000套房源；万科物业的未来发展模式——万物云，也已经在西北区域服务超过17万户家庭。

  根据万科官网的信息显示，位于泾河新城·泾茯路茯茶小镇旁的万科未来时光，以及沣东板块的万科未来星光已出现在新盘列表当中，早已布局并着力铺垫，西咸板块蓄力良久，2021接近尾声，万科西安搭箭在弦。