1.地段位置

在11月2日，青岛市统计局发布了“2021年3季度分区市地区生产总值”的报告，其中指出，今年前三季度，青岛经济全面复苏回升，主要经济指标保持较快增长，并且10个区市中有8个区市实现两位数增长。并且三强格局发生较大变化。除黄岛区第一的位置，即墨区由第三位上升至第二位，胶州市由第四位上升至第三位。

这主要是受益于即墨区在海洋科研海洋产业、商贸流通、工业互联网、汽车产业等领域优势明显。受益于汽车政策红利延续和基建项目大力推进，即墨装备制造业生产保持快速发展势头，成为支撑即墨工业增长的重要力量，同时，以新一代信息技术、生物医药产业为代表的战略性新兴产业也实现较快发展，对经济增长形成拉动。

但是即墨区发展不平衡问题仍然突出，制约即墨高质量发展的困难依然较多。如果这些问题得不到有效合理的解决，相信即墨也很难长时间维持高速增长。

项目地处即墨的西城片区，近一两年来，西城片区房产行业可以说是新闻不断，十分热闹，今天头部房企入场，明天某房企高价拿地，后天又是售楼处遭遇打砸，很多人都很看好即墨片区的发展，觉得未来房价有不小的涨幅空间。

但是短时间来看，即墨西应该不会出现太大的涨幅，先不说上面还有“三条大红线”压着，就单从供需关系，和产品力来说。目前即墨西肯定是供大于求，市场供应量实在是有些太高了，即墨本土并没有太多的刚需，主要是依靠市区外溢人群和投资客，消化库存的能力是在有限，何况市区外溢的客群又被黄岛和城阳分走一大批。

再说产品，目前即墨西楼市同质化现象比较严重，比较下不同开发商的产品，不论是从户型、面积段、项目定位，相似度都很高，所以说未来的溢价空间，实属有限，起码短时间内不会有太大的溢价。

2.项目概述

在青岛这些年发展的进程中，总能看到万达的身影，2003年的台东万达、2009年的CBD万达、2012年的李沧万达、2019年的城阳万达、2021年的西海岸万达、以及即将在2022年投入使用的即墨万达，也是青岛的首座4.0版本万达广场。

即墨万达广场位于即墨区石林三路以东，北一路以南，石林二路以西，蓝鳌路以北，分为A、B两个地块开发建设。项目共规划26栋小高层住宅，层高为11-18层，规划住宅1488套，停车位2678个。

其中A地块占地面积98819㎡，容积率2.0，规划总建筑面积284600㎡，地上建筑面积197600㎡。B地块占地面积36653㎡，容积率2.5，规划总建筑面积121600㎡，地上建筑面积91600㎡，规划建设万达广场集中商业。

目前项目小高层产品剩余房源不多，19#-26#号楼基本售罄，仅17#、18#号楼还剩余部分房源。

3.户型分析

即墨万达广场A2户型，户型建面约100㎡三室两厅一卫全明户型，分布在项目17#、18#、19#、20#、24#号楼中间户，户型整体布局科学，动线合理，而且动静分离，很大程度上保障了主人的私密性。

户型南向三开间，采光充足，并且南向飘窗也方便日常小憩和观景，但是缺点就是没有南向阳台，日常晾晒的话可能不会很美观，而且洗衣机就只能放到洗手间了。

再说客餐厅，连通的布局，且客餐厅等宽，使空间感增强，活动空间更大，能满足多种家庭生活场景，家人起居生活更加舒适，L型厨房的设计也使得厨房操作台面积更大，洗、切、炒动线合理，并预留了冰箱位，十分方便。

南向主卧带有独立的衣帽间，且没有像很多户型一样衣帽间侵占南向次卧的面积，使南向次卧保持了很好的完整新，并且与主卧同样带有飘窗，采光、观景效果更好，北侧卧室可根据主人需求自行调整房间属性。

洗手间采用了干湿分离的设计，不仅干净卫生，而且便于清扫，使用上互不影响，对于家中人口较多或者亲友到访聚会的情况，使用非常方便。

整体来说，该户型中规中矩，没有明显不足，属于目前市面上的主流户型。

户型推荐指数：★★★★☆。

4.交通出行

项目周边1Km范围内共有10个公交站点，包含有即墨6路、10路、12路、26路、34路、即青公交3号线等，可快速抵达即墨各区，并且可乘坐即青公交3号线到达青岛北站，并通过换乘青岛地铁1号线和3号线到达青岛各区，虽然距离青岛主城区较远，但公共出行还算比较便利。

项目周边公路网较为完善、紧邻三条城市主干道蓝鳌路、文化路、鹤山路，方便抵达即墨各区域。其中蓝鳌路是贯穿整个即墨东西方向的主干道，通达性极高。由项目出发，途径蓝鳌路、石林三路，向北约1.5Km即可到达即墨北站，途径蓝鳌路，石林一路向南约2.1Km即墨西收费站，通往青新高速，可快速到达青岛主城区以及山东其他城市。

5.周边配套

项目周边的教育资源比较匮乏，项目临近岘山小学，目前正在建设中，并且与项目一墙之隔的位置有一所正在建设的公立幼儿园，并且项目旁边也有政府规划的初中，目前也正在建设中。

整体来看，项目周边的学校都在建设当中，并且由于都是新建学校，没有口碑积累，师资力量也尚不确定，所以重点关注学区的购房者可能需要慎重考虑。

项目附近的医疗配套为即墨区第三人民医院，目前正在建设中，医院总建筑面积约96000㎡，项目分为医院部分和康养部分，包含门诊楼、住院楼、康复楼及护理楼。

目前， 门诊楼和住院楼正在进行二次结构施工以及康复楼和护理楼正在进行主体结构施工基本完工。并计划于2022年投入使用，届时会对周边居民日常求医问药带来极大地便利。

因为在2017年才刚刚撤销县级即墨市，成立青岛即墨区，所以即墨发展时间相对较短，周边配套尚未成熟，不论是医疗，教育，商业还是公共交通，都还在建设当中，而其中比较收人关注的就属万达广场了，作为中国最为著名的购物广场之一，万达广场可以说是自带流量，完全有能力带动一个板块的经济发展。

6.价格分析

目前项目小高层均价约13300元/㎡，洋房产品均价能达到约15500元/㎡，精装交付，周边竞品项目售价在也基本维持在12500-16000元/㎡的价格区间，周边二手房年限较久，基本为90年代和2000年左右的小区楼盘，售价也维持在10000-15000元/㎡，整体来说价格比较合理。

即墨作为一个成立时间较晚并且正在发展中的新区，因为城市的基础配套还在不断的建设和完善中，所以目前的房价相对较低，并且在当前三道红线的压力和宏观政策调控的大环境下，相信短时间内房价方面不会有太大的波动，但长远来看，应该会有一定的潜力。

7.项目亮点

品牌背书

万达集团成立于1988年，在国内的200多个城市开发了330座万达广场，大品牌，交房及办理产权有保证。

强强联合

建设方是中建八局施工质量有保障（建鸟巢）、万达物业（后期24小时管家服务）。

精装升级

与科勒、欧派、立邦、方太等大品牌战略合作，全屋精装，环保及质量有保障。

溢价潜力较大

项目自身既是区域内的最大配套，并且万达自身IP影响力以及自带流量的属性，后期可能相比周边竞品会形成不小的溢价。