文/乐居财经 范慧茹

  11月8日，伴随着3、2、1的倒计时声，时针指向了上午9：30分，“咚……”的一声，大红锤敲击铜锣的声音在北京城奥大厦回荡。

  沉寂了117天的物企敲锣声，终于再次响起。虽是“云”敲锣，但这一刻，标志着港交所正式迎来了第50家挂牌上市的物企——京城佳业(02210.HK)。

  一锤定音，国企城建集团旗下物业子公司京城佳业开始了角逐资本市场的步伐。锣声敲定，管理层手持大红锤，分站在铜锣两侧，竖起大拇指，向台下的来宾微笑，镜头刚好定格了这一瞬间。

  时间依旧在流逝，股价平开的京城佳业，截至上午10:05，报7.92港元，较8.28港元发行价跌4.35%，总市值11.62亿港元，此次上市募集资金净额约2.47亿港元。

  “防水一哥”二度投资物企

  上市前，基石投资者名单成为了业内关注的焦点之一，基石的强大与否，一定程度上影响着投资者对未来股价的信心。

  京城佳业基石投资者中也出现了一个熟悉的身影，该投资者正是有着“防水一哥”之称的东方雨虹(002271.SZ)的董事长李卫国。

  根据公告，京城佳业引入的两个基石投资者分别是Keltic和广联达。其中Keltic背后的实益拥有人正是李卫国。

  李卫国通过Keltic以8.28港元的发行价，购买京城佳业8065.2万股，占已发行股份的5.5%，总斥资6678.16万港元。

  与京城佳业的渊源似乎颇具巧合，根据公告，李卫国是在京城佳业递交招股书时留意到了该公司，便有意投资，并付诸实践。

  看似巧合的一次投资，却透露了李卫国对物业股的“青睐”。实际上，这已经不是李卫国第一投资物企，今年5月份上市的新希望服务，在招股时，李卫国就曾豪掷7230万港元，以3.8港元的发行价格，持有新希望服务2.4%股权，成为新希望服务6大基石投资者中的一位。

  如今，上市不到半年，新希望服务股价已经跌去46.84%，李卫国持有的2.4%股权，市值已缩水3386.53万港元。

  一年内投资两家上市物企，总斥资约1.39亿港元，频繁押注物业股的李卫国，似乎在等一个翻盘的机会。

  如果说李卫国投资京城佳业还只是偶然，不存在为人情捧场，那另外一个重要的基石投资者则与京城佳业母公司城建集团关系匪浅。根据此前公告，广联达作为京城佳业的第二大基石投资者，共投资513.24万股，占比已发行股份的3.5%，斥资4249.74万港元。

  而广联达正是广联达科技(002410.SZ)的境外投资平台，京城佳业在全球发售公告中透露，广联达科技目前是城建集团的供应商，其一直为城建集团提供软件开发及智能建筑领域服务。

  近8成收入与母公司相关

  在公众股份发行后，京城佳业的持股情况正式形成了由城建集团及其附属公司城建发展、住总集团、战投国企天街集团以及公众分别持有26.44%、33.47%、14.24%、0.85%和25%的格局。

  母公司城建集团合计拥有京城佳业约74.15%权益，股权上的强关联性，也一定程度上决定了京城佳业对母公司的依赖性。

  京城佳业全球发售公告显示，截至2021年5月31日，其签约建筑面积和在管建筑面积分别为3232.6万平方米和3050万平方米；签约面积中有2000.7万平方米来自母公司及其关联公司，占比超过6成，约61.89%。

  同时期，京城佳业总收入为4.78亿元，按照开发商类型划分，来自母公司及其关联公司所发开的项目产生的收入约3.77亿元，占总收入的78.77%，几近8成。

  按照物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大类业务划分来看，来自关联房企开发的项目所产生的三大类业务收入也均高于独立第三方。其中来自关联方的物业管理服务收入占总收入的44.7%%、非业主增值服务收入占比10.5%、社区增值服务收入占比23.6%。

  依赖母公司发展，京城佳业面积增长也颇为缓慢。以签约建筑面积为例，京城佳业2019年、2020年以及2021年前5个月，签约面积增速分别为9.13%、-1.18%、4.42%。明显低于上市物企平均增速，其中2020年的合约面积更是不增反降。

  受母公司城建集团业务布局的影响，京城佳业的业务也多倚重京津冀地区，截至2021年前5个月，京城佳业在京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米，占总在管建筑面积的89.4%，该地区的收入占比高达92.6%。

  毛利率依旧低位运行

  京城佳业的三大业务模式，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，与大多数上市物企并无不同，但是其毛利率和净利润却长期在低位运行。

  2018年-2020年以及2021年前5个月，京城佳业毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%和24.6%；净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%和8%，均低于同时期上市物企平均水平。

  以京城佳业2020年盈利水平为例，其20.8%的毛利率低于上市物业平均29.5%的毛利率水平；6.3%的净利率，同样低于同年上市物企平均14.23%的净利率水平，

  剥开京城佳业细分业务的毛利率情况，其社区增值服务毛利率的长期低迷或是拉低整理毛利率的主要原因之一。

  2018年-2020年，京城佳业的社区增值服务毛利率均低于20%水平以下，2019年开始，甚至低于物业管理服务的毛利率水平，2020年16%的社区增值服务毛利率水平在上市物企中，还是“独一份”。

  社区增值服务作为一项高毛利的业务，近些年已逐渐成为物企利润的第二增长点，2021年上半年，公布社区增值服务毛利率情况的38家港股物企中，毛利率最高达到了87.5%，最低也有27.2%的水平。

  拉低京城佳业整体毛利率水平的，除了细分业务领域的社区增值服务外，按照住宅业态划分，则是公共物业和胡同物业对物业管理服务毛利率的影响。

  京城佳业管理的业态分为住宅物业和非住宅物业，而非住宅物业又分为商业物业、公共及其他物业、胡同。其中，公共物业和胡同的物业管理服务毛利率要明显低于其他业态的毛利率水平。以2021年前5个月为例，京城佳业的公共物业和胡同毛利率仅为11.8%和13.4%。