文/乐居财经 李奕和

  “只要还有饭吃，就要追求理想。” 陈专曾说。

  对方直集团来说，它如今的理想是要争取尽快上市。

  继合能控股、天鸿中国先后向港交所提交完招股书后，11月8日，今年4月首次递表“失效”的方直发展，第二次向港交所发起冲击。

  截至2021年5月31日止五个月，这家业务主要集中在大湾区的房企实现收益5.06亿元，利润6060万元。其前五月的物业开发销售额44.93亿元。

  当房地产行业融资、调控持续收紧，方直发展负债降了又升，融资成本居高不下。像许多让在排队等待上市的中小房企一样，IPO成为它寄希望于改善融资和负债的重要方式。

  而这场资本盛宴中，陈专还特意拉来了一位神秘家族友人站台助阵。

  深耕大湾区

  至今年5月底，方直发展在中国有45个处于不同开发阶段的规模化项目组合，覆盖国内12个城市。而其截至2021年8月31日，所持有土地储备面积480万平方米，可支持未来3至5年的业务发展。

  当中包括已竣工物业41万平方米，占8.4%；开发中物业280万平方米，占57.0%；持作未来开发物业170万平方米，占34.6%。

  这些土储中，绝大多数位于以惠州、深圳、中山、佛山、江门为主的大湾区范围内，占比达75.2%。此外，汕尾、普宁、阳江三地的非大湾区城市所占土储24.8%。然而，无论是布局大湾区或非大湾区城市，方直发展的业务仍局限与广东省境内。

  在以往，这家业务高度集中的房企，也算是当地的知名品牌。特别凭借对惠州的深耕，曾让它风头无两。

  2004年，理工科出身的陈专，凭借自身通过多年打拼在装修领域确立的领导地位，开始进军房地产，并成立广东方直集团公司。

  2006年，方直集团开始在广东惠州开发首个住宅物业山水华府，并随后在惠州新市中心的金山湖区收购多幅地块，开发了方直·珑湖湾、方直·星耀国际等多个代表项目。

  当时，得益于惠州市场大好行情，方直珑湖湾以超出市场2000元/平方米的高价入市，仍然被疯抢，方直集团也从此树立了金山湖乃至惠州市豪宅的江湖地位。

  凭借这些项目的入市，方直集团连续囊括下了好几项大奖，而方直集团董事长陈专也因此被评为当年的“年度领军人物”，一时风光无两。财富像雪球般的积撰，曾让陈专跻身与阳江十大富豪之列。

  招股书显示，今年前5月，方直发展自所有现有物业开发项目收取的预售所得款项金额44.93亿元。为谋求规模上的突破以及登陆资本市场，近两年来，方直集团不断从人才方面入手。早在2019年8月，就放出多个要求有IPO经验的职位。

  当年10月，曾在恒基兆业、路劲基建、中国奥园任职过的罗江海加入方直发展，担任集团副总裁及广佛区域附属公司总经理；今年1月，罗江海已升职为方直发展执行董事兼副总裁。

  今年3月，陈专挖来禹洲原执行总裁许珂，该人士有着近10年的万科工作经历，此后还相继任职阳光城、泰禾、禹洲。只不过，许珂或将缺席方直发展的这场资本盛宴。根据11月8日市场消息，原为方直集团总裁一职的许珂目前已经离职。

  拉“老友”站台

  今年4月21日，借力粤港澳大湾区“概念”上市的方直发展，曾首次披露招股书。

  其作为方直集团的上市主体旗下原本还有方直物业管理、方直商业服务、方直文旅、方直地产营销等业务，涵盖文旅、科工和商业以及物业服务、园林环境、建筑建设等板块。

  不过，随着重组上市过程的进行，这些业务大多已被腾挪至实控人陈专的另一投资平台——方直投资控股旗下。目前，方直发展主营业务为地产开发及销售，商业物业租赁、室内服饰服务。

  伴随着业务腾挪的进行，方直集团的投资方也发生变化。

  上市重组前，方直集团主要由惠州市珑湖湾持有100%股权，后者由陈专及其胞妹陈月英分别持股93.3%、6.7%。但经过一系列的腾挪重组后，陈月英在方直集团的持股已不见了踪影，取而代之，陈专引入了一位颇为神秘的投资人。

  根据招股书，方直发展作为境外上市主体，通过Viuk Seaso、Wilk Finest间接全资持有境内运营实体方直集团，而方直发展则进一步由Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Innite、Wilk Vantage以及Viuk Win分别持股60.8%、14.25%、10.45%、9.5%和5%。

  当中，前四者均由陈专通过一家名为Wilk Special的公司100%持股，后者Viuk Win的全资持有人则指向一位名叫易贤勋的自然人。

  这位新增的投资人颇为神秘，网上鲜有关于他的报道，但通过招股书少有的资料可知，易贤勋与方直集团创始人陈专之间有不一般的关系。

  易贤勋为Avantree Corporation的董事兼首席执行官，该公司是一家主要从事耳机、麦克风及其他电子配件销售的公司。

  “鉴于中国物业市场的前景及本集团的增长潜力，易先生遂决定使用个人资源作为资金来源投资本集团。”据了解，易贤勋个人在香港、英国、美国及中国投资有多项住宅物业，以通过转售物业或租金收入获利。

  而基于其多年业务活动建立的业务关系以及其与物业开发商、银行及专业投资者的长期战略合作关系，方直发展认为，其投资将为集团物业开发业务带来协同效应。此前，该人士已多次协助撮合方直集团与其他开发商的业务合作。

  短债占比降至38.5%

  根据招股书，近年来方直发展的收益稳定在30亿元左右，但利润却飘忽不定。

  2018、2019、2020年，该公司实现收益分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元，同期的利润为2860万元、2.39亿元、2.88亿元。截至2021年5月31日止五个月，其收益5.06亿元，利润6060万元。

  方直发展2018、2019、2020年及截至2021年5月31日止五个月的毛利率分别为27.1%、41.9%、38.0%及43.0%。毛利率处于行业较高水平。

  值得一提的是，伴随着规模的诉求，方直发展近些年的负债也有较高的增长。

  截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年5月31日，该公司包括银行贷款及其他借款在内的借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元及128.37亿元。

  特别在今年短短5个月的时间，方直发展的总借款增加32.66亿元，增长了34.12%，但短债占比从42.2%将至38.5%。此前，由于寻求上市，方直发展的资本负债比率有过一轮急速下降。

  2018、2019、2020三年分别为668.3%、738.6%、231.4%。但在今年前5月，其资本负债比率又进一步回升至284.9%。

  据了解，总借款的增加，主要是由于业务扩张的需要，方直发展加强了土地的收购力度。而其资本负债比率的增长，主要由于物业开发项目的融资需求增加，导致其银行及其他借款增加。

  截至2021年5月31日止五个月，方直发展融资活动所得现金净额25.18亿元，当中主要通过计息银行借款所得39.68亿元。