乐居买房 方小末 发自青岛 11月伊始，青岛楼市呈现周期性下抑。新房市场，上周成交几近腰斩，成交均价环比也有微跌；二手房市场，本就绝对值不高的成交量，上周更是继续领跌。如今，国家出手维稳楼市、部分房贷利率下调、信贷政策放松、银行恢复放款等一系列利好措施都在不断刺激楼市，那么，青岛楼市反应如何？购房者怎样“上车”才是最正确的姿势？

  新房成交几近腰斩 或为周期性下跌

  继10月最后一周，青岛楼市成交抢收性小涨一波后，11月首周，青岛楼市再次出现周期性低调趋势。

近10周全市商品住宅成交量周度走势

  据卓易数据，上周青岛新建商品住宅成交1340套，环比上上周几近腰斩，跌幅高达48.5%；成交面积16.3万㎡，环比上上周下跌约46.24%。从近10周的成交趋势来看，除了10月末周楼市成交稍有“翘尾”，当周成交2601套外，其他各周鲜有超2000套的成交量，而尤以上周达到最低。

近10周全市商品住宅价格周度走势

  从成交均价来看，上周青岛楼市成交均价为14921元/㎡，较上上周15171元/㎡有轻微的下跌，跌幅约1.65%。从近十周成交均价走势来看，上周成交均价基本处于平稳区间。

新建商品住宅上周成交概况

  区域成交方面，老胶南低调两周后，再次逆袭，以237套签约套数和28700㎡的签约面积荣登第一；胶州紧随其后，上周网签215套，网签面积25635㎡；即墨和城阳不分伯仲，具体来看，上周即墨网签170套、网签面积19782㎡，而城阳则以151套的网签套数和19607㎡的网签面积稍显劣势。莱西市后来居上，上周网签132套、网签面积15458㎡。

新建商品住宅上周每日成交情况

  从单日成交量来看，上周项目网签量并无明显的波动，峰值出现在11月5日，当日网签量227套。11月1日网签量较少，当日网签量为141套。从平均网签量来看，上周单日网签数约为191套。

上周商品住宅销售套数前十榜

  具体到楼盘成交量，我们可以看到，前十项目销售面积起伏变化较大，从不到两千到超过五千，成交套数也是同样趋势，最低17套，最高达45套。其中，莱西天泰城项目“黑马”逆袭榜首，上周成交45套，销售面积5201㎡；老胶南中南智在云辰项目以成交31套、销售面积3057㎡的成绩位列第二；即墨区墨上花开项目上周成交28套、销售面积2893㎡排名第三位。

  二手房“反弹”趋势不大 

  二手房市场，绝对值本来就不大的网签量，上周更是冷上加霜。

近十周青岛二手房成交情况

  据贝壳研究院数据显示，11月第1周，青岛市全市二手房成交量485套，环比下降7.3%。。

上周青岛二手房成交区域分布情况

  区域方面，热度最高的是城阳，网签量为92套；其次为即墨，以网签量84套的成绩位列第二；西海岸新区上周网签量为70套，排列第三。另外，青岛老主城市北和李沧相对表现也比较亮眼，网签套数分别为54套和47套。

近五周成交面积段变化趋势

  从成交面积段变化趋势图中可以看出，80㎡以下户型成交占比进一步扩大，上周占比31.6%，刚需群体需求正在进一步延伸。另外，80-100㎡户型上周环比有4.2%的增幅，占比为45.9%，几乎占所有户型面积的一半。二手房成交套均面积90.0㎡，环比下降3.8%。平均来看，上周二手房成交面积段中100平以下成交占比持续增长，刚需段成交占比增幅较大。

  每个月首周基本是楼市成交低潮期，11月也不例外，第一周青岛新房出现近乎腰斩的成交。2021年还剩不到两个月的时间，房企面临资金回收、年底冲业绩的压力，优惠措施也会不断推出。加之楼市政策利好的加持，房贷利率进一步下调，银行贷款的放松，购房者“上车”的时机也许就是当下。