1.地段位置

崂山的城市中心区主要集中在金家岭街道等沿海一线，在经历近30年的开发建设后，已成“寸土寸金”之地，土地资源接近饱和，为此自青岛政府提出“战略北进”的方针，向北突破中韩、北宅等发展层级，把有限的资金和资源投放到补短板、强弱项、抓突破、促提升上，构建全域统筹、联动发展、质效齐升的新格局。

作为产业转型升级的示范区域，这里将重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能，打造青岛的中关村、智谷，推进产业转型升级，而创新产业的发展也必将吸引“高精尖”人才在此安家， 未来发展潜力不容小觑。

项目位于崂山区株洲路板块，东至老寨顶，西至黑龙江中路、劲松五路，南至滁州路、张村河，北至崂山区界，规划面积20.9平方公里片区定位为“崂山创谷、水脉智城”，重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能。

另外，该规划按照“市、区——街办——社区”三个层次，高标准配置所需的教育、医疗卫生、文化娱乐、体育、社会福利与保障、商业金融服务、行政管理与公共服务等各类公共服务设施，大幅增加综合公园、带状绿地、街头公园等各种类型的公共活动空间，完善了城市道路网络和停车设施，大力发展公共交通，率先采用了市政综合管廊等先进理念和技术，多措并举，实现了片区品质的全面提升。

2.项目概述

璞悦项目择址于崂山区深圳路，占地面积26286㎡，总建筑面积为111780.83㎡，总规划商品房472套，人才公寓150套。项目容积率3.0，绿地率30%，车位配比为1:1.3，项目共由10栋楼组成，包含2栋25F高层，6栋17F小高层，1栋人才公寓和1栋归家大堂，主要户型面积118-175㎡三居、四居户型。

项目内部采用完全的人车分流，小区主要人行、车行出入口位于南侧社区大堂处，同时在2号楼南侧设置次要人行出入口，方便小区业主乘坐地铁，并且小区内部还设置有室外会客厅、景观木平台、约500m健康跑道以及超大的中央景观绿化区，相信可以为小区业主带来较好的居住体验。

3.户型分析

海信·璞悦A户型，户型建面约118㎡三室两厅两卫全明户型，分布在项目3#号楼、5#号楼中间户，户型整体布局科学，动线合理，而且动静分离，很大程度程度上保障了主人的私密性。

户型南向约10.3米三开间，采光充足，客厅专属生活阳台，视野更加宽阔，空间层次也更加分明。不仅可以用来作为日常观景的休闲区，也能满足日常晾晒需求，对于有宠物的家庭，也可以当做宠物的活动空间，在功能选择上可谓是多种多样。

客餐厅连通的布局，使空间感增强，活动空间更大，满足多种家庭生活场景，家人起居生活更加舒适，U型厨房的设计也使得厨房操作台面积更大，洗、切、炒动线合理，更加符合中餐的制作流程。

南向次卧3.1m的开间不输主卧，并且与主卧同样带有飘窗，采光、观景效果更好，北侧卧室2.84米的开间虽然显得有些狭小，但也足以满足日常使用。

洗手间采用了干湿分离的设计，不仅干净卫生，而且便于清扫，使用上互不影响，对于家中人口较多或者亲友到访聚会的情况，使用非常方便。

整体来说，该户型中规中矩，虽然没有太多亮点，但是也找不出明显不足，属于目前市面上的主流户型。

户型推荐指数：★★★★☆。

4.交通出行

项目周边的地铁主要是地铁2号线，距离地铁2号线东韩站400m左右，M2号线已经开通运行，北起李村，南经五四广场站抵达泰山路。M4号线正在建设中，预计2022年开通，路线是西起人民会堂站，东至沙子口站。

M4号线是青岛主城区东西向骨干线路，辐射7大商住板块，设有21个站点，多达十个换乘点，是目前规划换乘点最多的线路。这两条地铁线可方便您快速到达各个区域，大大节约了时间成本。

项目距离东韩公交站450米左右，距离深圳路株洲路公交站和深圳路玉龙路公交站300米左右，拥有有625路，631路，114路，119路，125路，126路，386路，611路，645路等多条公交线，可到达青岛主城区各个位置，例如114路可直达李沧区李村，119路和125路直达市北区台东。

项目周边拥有立体式交通网络，四通八达，去往青岛城区的各个区域都十分便捷，紧邻项目的深圳路，是崂山区非常重要的纵向交通道路，连接李沧和崂山，而项目西侧的海尔路，是贯通整个崂山的另一条重要南北道路。项目南侧的辽阳路，是青岛东西主干路。北侧的株洲路横跨崂山。

由项目出发沿海尔路向北行驶，约1.2Km即可到达海尔立交桥，向南行驶约1.2Km即可到达跨海大桥高架路，可直达胶州、黄岛、红岛高新区等青岛的众多近郊区域，日常出行非常便捷。 

5.周边配套

项目周边有多家公立私立学校，从幼儿园到高中一应俱全。周边共有3所小学2所中学。小学有东韩小学距离项目约800m，崂山区实验小学距项目约500m，最值得一提的是车宋安置区西侧还规划了一所36班小学，建成后将缓解片区内的入学压力。中学方面有崂山七中距项目约2Km ，除此之外还有距离项目约3Km的私立学校格兰德国际学校，完全可以满足孩子的全方位教育需求。

通过这次疫情，很多客户越来越重视医疗配套资源，项目周边3Km左右范围内，有2所三甲医院，分别是青岛大学附属医院和齐鲁医院，作为青岛市一流的医疗机构，实力是毋庸置疑的，而且距离项目既不临近又不远，距离适中，非常方便。不仅如此，项目周边2Km左右的范围内也有多家社区诊所存在，为您和家人的健康保驾护航。

目周边的商业配套十分完善，与宜家、国金中心、万象汇距离约1.5Km，宜家是青岛当下兼具流量和品质的地标级“网红”商场，不仅是青岛唯一，也是目前山东省最大的一家商场。除了临近这三大商业综合体以外，项目周边5.3公里范围内还拥有金狮广场、金鼎利群、丽达商场等。

除此以外，这个区域还有丰富的文体配套，距离国信体育场约3.1Km、距离项目4.5Km的距离还有青岛大剧院约、青岛市博物馆、国际会展中心等地。并且石老人海水浴场、青岛国际高尔夫等地，距离项目直线距离也仅有不到5Km。休闲时间和家人朋友一起锻炼、看球赛、打一场高尔夫等都很方便。

6.价格分析

因海信·璞悦项目尚未开盘，所以截至本次测评报告发布之前，项目具体售价还没有正式对外公布，不过项目周边竞品项目的同类型产品，均价基本维持在35000元/㎡，周边区域二手房价格也基本维持在31000-35000元/㎡的价格区间，考虑到开发商一般会采取低开高走的营销策略，推测项目首开的价格应该也会维持在35000元/㎡的市场均价，甚至略低于市场价格，具体情况，还要视项目开盘政策而定。

不过随着青岛东部大开发战略和崂山区“战略北进”的方针的提出与落实，崂山区作为产业转型升级的示范区域，将成为高新技术的重点发展区域，随着各种高新产业的落地和高技术人才的引进，势必会带动整个板块的经济发展，相信这也是支撑崂山区房价不断走高的原因之一。

7.项目亮点

品牌地产、品质保障

项目由海信地产开发，作为在青岛深耕多年的品牌房企，无论是品质还是口碑都已经深入人心，品质有保障。

周边配套完善

项目坐拥宜家家居、万象汇等商业资源；东韩小学、崂山7中等优质教育资源；齐鲁医院、青大附属医院东院等医疗资源，满足人们日常生活所需。

交通配套发达，出行便利

距离地铁2号线东韩站400m左右，并且临近多条城市主干道，无论是自驾还是乘坐公共交通，出行都十分便利。