文/中达研究

  本周，42个主要城市新房成交面积环比下降4%，2021年累计成交面积同比上升9%。北京和上海环比分别下降20%和16%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升24%、13%及下降1%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约176%、86%、77%和50%。

  截至11月7日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升2%；平均去化周期11.7个月，平均环比下降6%。南京和杭州去化周期分别由上周的12.8个月和2.3个月变动至10.1个月和2个月，分别环比上周下降21%和14%。

  本周，15个主要城市二手房交易建面环比下降0.2%。江门和金华环比分别下降47%和21%。2021年累计成交面积同比下降4%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降56%、37%和30%。

  本周观点：

  本周，重点城市成交面积较上周相比有所下滑。部分城市信贷政策边际改善，满足个人及房企的合理贷款需求，使上周主要城市新房成交面积环比有所上升;但受近期新政频出及部分房企财务情况紧张影响，部分市场参与者仍持观望态度，导致新房及二手房整体成交面积有所下降。

  库存方面，南京、上海去化周期分别环比下降21%和14%，带动13个主要城市平均去化周期有所下降。

  投资建议:

  保障性租赁住房政策进一步促进行业稳定，资源及资金优势仍是房企的主要竞争力。近期，部分地方信贷政策边际改善，有望促进房地产市场的交易回暖;但由于市场惯性，房企资金面的改善仍需一定时间，部分房企短期内或仍面临一定的经营困境。政策方面，近期保障性住房相关政策出台较为密集，住建部要求各地把握好保障性租赁住房政策导向，部分城市也积极出台相关政策，例如，南京调整供地类型向租赁住房倾斜，有望进一步促进房地产市场的平稳健康发展;住宅用地方面，在部分城市第三次集中供地中，大型房企拿地情况较为稳定，自身资源储备及资金优势仍是房企的主要竞争力。另外，近期推动智慧商圈发展的相关政策出台较为频繁，可能成为未来房企的发展趋势，从中长期来看，部分已发展智慧化建设的房企或有望率先受益。总体来看，目前房地产市场依然以“三稳“为主要方向，建议关注自身资源及资金稳定的头部房企。维持行业“强于大市”评级。

  风险提示：

  行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。

表为主要城市交易量情况。数据来源：各地房管局，中达证券研究。数据截至2021/11/07