文/乐居财经 杨宏彬

“一定会让万物云上市，我们会考虑在未来适当的时候给万物云做上市安排。”四个月前，郁亮曾在万科2020年度股东大会上说过。

实际上，在股东大会之前，坊间就已经有了万物云要上市的消息。彼时据媒体报道，万科物业IPO或筹资20亿美元。但后来得到了官方的辟谣。而从郁亮在在股东大会的发言来看，万物云上市一事，似乎还在等待一个恰当的时机。

但现在看来，时机已经成熟了。

11月6日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）于港交所上市。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。分拆上市后，万科仍将保持对万物云的控股权。

在郁亮眼中，万物云的定位并不是传统意义上的物业公司，而是城市服务商，是侧重科技服务的平台。其意欲以科技的竞争，打造一个开放式物管赋能平台。这或许是万物云至今才发起上市的原因之一。

目前，万物云已经拥有三大业务板块，分别是Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）。至于分拆万物云上市的影响，万科公告中提到，本次分拆上市有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。

万科绝对控股

目前，万物云合共有14位股东，万科除了自身直接持有60%外，还通过万顷管理咨询、万殊之妙管理咨询、万斛泉源管理咨询、万斛管理咨询、盈达投资基金管理、万马争先管理咨询，6家子公司持约有3%。

既然万物云上市已经提上日程，那公司的早期投资者们也自然会进入大众的视野。万物云的股东中，除万科及其子公司外，剩下的7名股东均为外资公司，持股为0.2970%-25%不等。

在这之中，Radiant Sunbeam Limited则是万物云目前的第二达股东，持股25%。据了解，该公司私募股权基金博裕资本旗下公司。该公司的进入，需追溯到4年前。

2017年，万物云引入两家战略投资者，其中之一便是博裕资本，彼时博裕资本以其管理的基金认购万物云25%股权，认缴注册资本1.66亿元。

而另一位战略投资者，则是姚劲波，其通过58系公司Dream Landing Holdings Limited认缴注册资本0.33亿元占股5%。目前Dream Landing Holdings Limited位万物云第3大股东。目前，姚劲波担任万物云的董事一职。

在引资完成后，彼时万科物业（万物云）整体的投资总额也从13.7亿元变更为19.7亿元。这两位股东也一直陪伴万物云至今。

在2017年之后，万物云的股东并没有发生特别重大的变化。唯一的波动出现在今年的9月。彼时，阳光城发布公告，拟以旗下物业公司阳光智博全部股权换取万物云4.8%的股权。不过，现在万物云的股东列表里，并未有阳光城的身影。

同样是在9月，万物云还进行了一次增资扩股。不过，股东的持股份额并未随之改变。9月26日，万物云的注册资本从10亿元增加至约10.5亿元，增资5042万元，增幅为5.04%。

上市前的“路演”

今年，行业遇冷，众多地产公司遭遇流动性危机，无奈之下将物业资产变卖，以谋求生存。“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，就把“未来”给卖了。”10月份的一次公开亮相，万物云CEO朱保全表达了对物企出售的看法。

相比之下，万科如今踩下了物业上市的油门，或许并不值得惊讶。

今年8月份，万科交出2021年上半年的成绩单。报告期内，实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。受此影响，万科现金及现金等价物净增加额为13.2亿元，同比减少95.3%。

之后，地产行业惊雷不断。在这样的背景下，万科或许需要一个好消息来提振信心。

郁亮曾公开讲，“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”弦外之音是万物云要作为城市服务商去敲锣。

早在10月底的媒体交流会上，万科似乎有意做一场预备“路演”。现场，朱保全表示，在跟大家分享过去一年做的事情外，更重要的还是要把未来做的事和大家讲一讲。他用一系列数据证明，万物云已经在淡化“物业服务商”的身份，为转变“城市服务商”努力。

比如，进入老城市的老街道。据朱保全透露，万物云城进驻的第一个老城市街道便就是华南海鲜市场周边的唐家墩街道。在那里，万物云城一次接了99个无物业小区，通过打开政府规划的物业管理区域“红线”。

此外，其先后在深圳的沙头，深圳的福保、厦门的鼓浪屿、扬州南河下、济南港沟、佛山祖庙等等街道，也取得了一些成绩。“厦门鼓浪屿，我们接管15个月，稳居厦门第一。”

对于未来，朱保全立下了一个目标，“万物云城要有决心做成做大，要发挥它的领跑红利，要保持不低于60%的增长。”

这场“路演”向外界传达了一个关键信息，万物云已经转型城市服务商，具备了郁亮提到的敲锣条件，而做大做强、保持领跑，则少不了资本市场的助力。

万科的“算盘”

通常来说，分拆旗下公司上市后，母公司可获得比整体更多的融资，从而现金流压力也会有所减缓。同时，若有效的利用二次融资，在一定程度上会增厚母公司的业绩。

此外，分拆上市后，市场会给予分拆子公司更高的估值水平，在一定程度上会提高母公司的估值。

有分析称，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间；此前递表的万达商管，估值达1800亿。截至11月5日收盘，碧桂园服务的总市值1772亿，与之争锋的万物云一旦上市，市值规模或不相上下。这意味着，万物云将有望成为另一个“万科”。截止11月5日收盘，万科A的总市值为2072亿元。

有业内人士分析称，“在物业被出售以回笼现金流的当下，万物云上市，独立融资，既是沙滩上捡鱼的好时机，又能为母公司节省一大笔的现金流，用于收购地产项目，还能为万科提供充沛资金。”

当下，上市募资是短时间内获取数十亿无息资本的“捷径”之一。自去年以来，上市物企超过20家，其中华润万象生活募资净额超120亿港元；融创服务、金科服务等募资净额超过了50亿港元。相比之下，万物云上市募资百亿，似乎并不是一件难事。

不仅如此，今年5月，碧桂园服务募资104亿港元，创下物管行业最大金额配股融资纪录。2020年上市物企有过一波配股融资潮，彼时绿城服务募资净额超过38亿港元，旭辉永升服务募资净额超过15亿港元。

业内人士称，股权融资将有力补充房企现金，从而拉低负债水平，改善资本结构。在“三道红线”的监管下，分拆物业上市，仍将是部分房企提升现金流、降低负债水平的重要方式之一。

成色几何

在万科此前公告的半年报中，万物云的相关营收数据披露的更详尽。2021年上半年，包含向万科集团提供服务的收入，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长板块收入3.2亿元，占比3.1%。

据了解，万科的物业服务以万物云为载体，依托“万科物业”、“万物梁行”以及“万物云城”等品牌开展社区空间服务、商企空间服务与城市空间服务等多项业务。而在10月22日的年度业务交流会上，万物云CEO朱保全用大量的篇幅介绍了万物云城。

而万物云的资产挪腾，是从年初开始的。彼时，万物云在9天时间里，将旗下24家物业子公司股权转让给万科物业控股。

除了万物云内部，年内万物云从外部也吸纳了不少资产公司，其中不得不提除了阳光智博，还有伯恩物业，其股权已经全部被纳入万物云控股子公司深圳市誉鹰物业服务有限公司（简称“誉鹰物业”）名下。

万物云目前38家对外投资，控制企业275家。涉足领域包含房地产业、金融业、餐饮业等多个行业。其中，房地产业的控制企业数量最多。

截至2021年6月30日，万物云未经审计的总资产为190.10亿元，总负债119.30亿元，所有者权益70.8亿元。