乐居财经 十九 发自贵阳 “开发商白给你修房子，只花买地钱就能买房子。”

  这是贵阳某渠道分销团队在朋友圈发的推盘文案，一如分销的售卖模式，简单明了，直戳痛处。

  令人讶异的是，这次被戳的是国企远洋地产，更具体点，是远洋在贵阳双龙经济区的“地王”项目。作为2019年贵阳市成交单价最高的地块，现在通过各种优惠叠加，均价能来到7000元/㎡，要知道年初这个盘还是以1.1-1.2w的价格在销售，且当初拿地的楼面单价要7321元/平方米。

  突如其来的大降价在贵阳地产圈掀起“轩然大波”，也让业内人士充满担忧：这是不是远洋撤出贵阳的前奏？

  而同样陷入“撤离”传闻的还有去年拿地进场，今年项目营销中心开放后，历经漫长的蓄客期，迟迟不放盘售卖的雅居乐。

  尽管传闻还未得到官方的证实，但随着“金九银十”黯淡收官，打折促销低价盘频出，越来越阴沉的楼市氛围，让之前意欲在贵阳开疆拓土的房企渐渐感到不安。

  除却这些越传越烈的撤离传闻，中南等房企的贵阳公司也在近期合并入其他大区，内部调岗，人员优化频发。越来越多的房企动作频频，“房企出黔”前奏似乎已经悄然响起。

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  大盘时代，本土房企霸榜

  从本土房企野蛮生长到头部企业蜂拥而至分一杯羹，再到房企区域整合，策略性收缩，短短十年间，贵阳楼市的发展历程可谓唏嘘。

  作为资质相对较弱的二三线城市，早年的贵阳并未被百强房企们划入版图，这也催生了贵阳楼市的另类成长模式。

  2016年以前，“大盘时代”是贵阳市场最显著的标签。宏立城、中天城投等本土企业开发的超千亩大盘花果园、未来方舟以及闽系房企打造的逾600万方金阳世纪城，给贵阳楼市带来巨量成交，“三巨头”风头尽显。

  大盘时代的鼎盛时期，金阳世纪城一度居于全国最火楼盘，让原本名不见经传的贵阳楼市开始在全国市场受到关注；花果园连续37个月蝉联贵阳销冠，在2013年上半年，贵阳共销售商品房近5万套，而位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套；与此同时不甘示弱的中天未来方舟也接连创下销售神话，连续两年与花果园分去贵阳楼市成交大半壁江山。

  “三盘鼎立，分食市场”是这一时期贵阳楼市的特色，纵使一早进入贵阳市场的中铁建、恒大、万科、美的、保利等头部房企，也纷纷加入大盘行列，但销量上也得看“三巨头”的脸色。

  大盘造城，能迅速改变城市界面，但是伴随大盘高销而来的必然是市场常年处于低价成交的刚需时代。据乐居财经查证，最早入市的世纪城均价仅1000元/平米上下浮动，几乎每个月都在开盘的花果园也才4000元/平米左右。

  这些刚改大盘实现了很多人“安家贵阳”的梦想，而随着人口涌入，经济水平快速提升，城市发展加速，贵阳市场也引起了越来越多的关注。

  彼时正在展开“规模战”的百强房企们，迅速将扩张的视角聚焦到这片此前偏安一隅的弱二线城市。他们带着开疆拓土的目标，以为贵阳带来居住革新的口号，睥睨而来，开始将贵阳楼市往改善需求拉动。

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  地产热潮，百强涌入

  2017年3月，一场红岩桥土拍的直播刷屏贵阳地产人的朋友圈，来自湖北的武汉交投与中天城投就中天未来方舟附近3宗地块展开争夺，历经上百轮竞价，溢价率最高达225%，最终各有所获斩获地块。这是贵阳第一场大型公开举牌竞拍的土地拍卖，宣告着贵阳楼市告别以往的勾地模式，开启抢地大战。

  而在这场土拍中，更引人注意的是，以品质和改善著称的融创首次在贵阳市场现身，这也为随后而来的百强房企蜂拥拥入拉开了序幕。

  据乐居贵阳统计，2016年至2019年，共有25家房企进入贵阳，平均每年6家。其中不乏金茂、融创、中海、龙湖、中南、旭辉、新城、金科、远洋、东原等彼时正在向冲击千亿目标的头部房企。随着大量房企涌入，带来的是抢地大战和大量的项目入市以及市场洗牌。

  房企蜂拥而至，最直观的体现便是土地。如果说2016年还是本土企业中天城投与早已入驻的恒大、美的置业等房企的舞台，那么2017年开始就是“百家争鸣”，数据飙升。

  据统计，2017-2019年，贵阳土地供应20147亩，成交总面积17149亩，成交楼面价持续走高。

  2018-2019年地王之争一发不可收拾，多次触发熔断机制，先是中海、华润、万科、金科、碧桂园、美的共同竞争白云区一土地，最终被金科以6000元/㎡的楼面单价竞得，该地块也成为贵阳首宗触发“熔断”的地块。

  随后，保利、中铁、中梁、华润、中海、远洋等众多房企均纷纷出手拿地，一块块高价“地王”在房企的热情中成功出让。

  这一阶段的房企为何如此沉迷于拿地？首先这时候的贵阳已经进入高速发展阶段，观山湖区的金融、大数据产业有声有色，双城区在持续发力，地铁1、2号线等城建工作也在有序推进中。

  谁能抢先布局，谁就能在贵阳这个已经新兴的西南区域房地产市场上抢占先机。

  其次贵阳房价增长的速度，让房企看到了盈利的机会。据统计，贵阳商品房成交均价2016年仅为7005元/㎡，2019年却蹿升到11655元/㎡，4年上涨了4650元/㎡。

  高房价、高地价、多项目、众多大牌房企，贵阳楼市一片欣欣向荣，城市面貌也在一个个项目的建设中，发生着翻天覆地的变化。

  同时，房企为加大市场占有量，抢夺消费者，开始更加认真研究贵阳的细分市场，引导消费者观念转变，贵阳楼市逐渐走向品质变革阶段。

  只是，贵阳房地产市场发展过快，大量项目涌入市场，以贵阳600万不到的常住人口，根本无法消化楼市存量。2019年贵阳楼市成交量开始下降，价格不复之前的上涨趋势，甚至多个区域出现阴跌，楼市开始“由盛转衰”。

  03

  规模缩小，房企策略转变

  如前文所述，贵阳作为一个弱二线城市，随着房地产市场红利逐渐消退，市场步入调整期，价格和成交必然会萎缩。如果说房企们对市场行情有心理预期，那骤然而至的新冠疫情“黑天鹅”，以及一系列严密、精准的调控，则将房企对贵阳楼市的信心逐步下降。

  自疫情后，贵阳市场持续下行，消费者观望态度愈发浓厚，有背负更多业绩压力的开发商开始“抄底”放价，贵阳商品房价格出现近五年来首次下跌，成交均价约为10779元/㎡。

  随着市场趋冷，地价也不复从前的辉煌。2018年才出台的熔断机制，不过一年就悄无声息地消失匿迹，除极个别地块外，地价基本恢复到城市正常水平范围内。而趋于稳定的地价，以及城市三改的推进，为贵阳带来了在市场完全冷却之前的一波热度。

  此外，2020年8家房企先后拿地进驻贵阳，其中就包含了“撤离”传闻的主角之一雅居乐，还有15家意向入驻的房企，似乎还在彰显贵阳楼市的“广阔”。

  然而，正当贵阳风风火火推行“三改”计划，核心区高价土地相继成功出让，楼市信心有所提振的时候，全国房地产市场开始“变天”了。

  国家重提“房住不炒”，三条红线调控紧逼，房企融资渠道紧缩，头部房企暴雷，此前忙着扩张阵地的房企人人自危，把控成本、优化结构、降低负债、守住现金流成了新命题。

  放弃市场不好的城市或比较边缘的二三线城市，将更多的资金与力量，集中在比较稳定的城市，成了房企的当务之急。今年以来多家房企区域公司合并早已证明这一点。

  图源：地产人言

  而更早之前，很多原本就因规模被压缩，无法与全国性房企竞争的本土及外来小房企，已经将触角探到更低一级的地州市场，还有部分正在准备全盘下沉地州。

  前有近期在贵州省多个地州持续建立新公司拿地，深耕贵阳周边县市以及黔南的麒龙集团，后有一边另辟商业赛道，一边积极与地州项目寻求合作，意欲合作操盘的景融集团。

  而对于房企通过撤离或暂避来规避贵阳楼市低潮的举动，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：贵阳市场最近两年确实比较冷，短期内也难以有非常明显的升温态势。对于相关房企来说，项目布局过程中若是踩点不对，那么就会形成各类压力。此时转让项目也是符合预期的。

  但从实际过程看，这也要求房企注意一个问题，即对于贵阳市场的走势还是要精准去判断。因为过去一些房企有过教训，在市场压力大的时候转让项目，结果转让后市场反而有所升温了。

  04

  前途扑朔迷离，贵阳开始“自救”

  当一个市场长期将“降价促销”当作换取业绩的手段时，证明这个市场已经很“冷”了。

  而这种以价换量的方式，在贵阳开始由盛转衰后似乎已司空见惯，大多数消费者现在已经开始盘算年底贵阳房价会不会继续下探，哪个区域哪个楼盘又有“抄底”的机会。

  有房企城市公司负责人表示：现在的楼市，信心比黄金更重要。今年以来贵阳消费者的观念已经开始倒退到以前的以价购房的阶段。如果此时房企们继续“躺平”，毫无作为，地方政府继续冷眼旁观，放由市场自己运行，后期想要再重塑市场，重建信心将是一件极难的事。

  所以，即使未来扑朔迷离，贵阳还是开始积极探索“自救”的道路。

  可以看到，近期贵阳市相关领导开始频繁走访辖区内的房企及房地产项目，关心项目进度、遇到的难点等，并希望相关部门能够积极帮助企业排忧解难，促进房地产行业的平稳健康发展。

  近期，贵阳的飞山街地块、长冲地块、沙冲路9-11号地块、老年大学地块等棚改项目已经启动预征收工作，预示着下半年有些哑火的“三改”工作再次热起来。而贵阳两城区的棚改项目，因占据着主城优势，入市后的价格会相对稳定，对维护市场信心有一定的作用。

  此外，面对越来越冷淡、混乱的贵阳市场，已入驻的万科、龙湖、华润、中海和建发五家房企在贵阳市房协的主持下，发起了致力于定义、改变贵阳住房品质格局的房企联盟。

  该联盟算是另类的“抱团取暖”，能较大限度保障自身不会因周边项目的频繁降价而受到巨大冲击。也会很大程度上加快贵阳市场产品的分化，增强贵阳市场抵御风险的能力。

  当然，以上这些“自救”措施有没有效果，能有多大效果，还要看全国房地产市场能否加快完成洗牌，房企们在融资渠道和官方口径有所松动之下能否熬过这场席卷全国的楼市寒冬。