乐居买房  高明东 发自西安  毛坯还是精装？是楼市中经久不衰的热议话题。按照专业化、集约化的发展思路，精装房是必然趋势，但各地在精装房的发展过程中均出现不同程度的“不适”。西安楼市2019年1月1日正式官方推进全装房的普及，2年多的时间过去，这个进程正在发生逆转。

  “毛坯”回归的数据表现

  11月1日，西安市商品住房销售价格最新一批次5个楼盘公示，其中4盘为毛坯，只有1盘为精装，总数840套房源之中精装房占比不足3成。

  时间再往前推2个月，今年9-10月间，共有16个楼盘价格公示，毛坯房占绝对主流，精装房只有5个。4953套房源当中精装房只有1351套。

  截至目前，年度进行价格公示的楼盘共计97个，其中毛坯项目46个，精装项目51个，接近持平。同时需要特别注意的是，在46个毛坯项目中16个为全新盘，占全年新盘总量的35%。

  2020年，全年价格公示楼盘149个，其中精装房95个，毛坯房54个， 且大部分毛坯房为2019年遗留房源在售，在新盘数量占比较少，但进入到2021年，毛坯房呈现猛回头的趋势，在年度又呈现一波高峰。

  楼市正在以肉眼可见的速度重回“毛坯时代”，是什么原因造成了毛坯房和精装房的“换位”？

  “全装”政策的落地铺开

  2018年12月底，西安市政府办公厅发布，《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

  政策也为毛坯房预留了空间，即2019年之前获得土地使用批准的楼盘可以选择“精装”或“毛坯”。

  该政策一经实施，得到市场热烈反馈，当年精装房数量大幅提升，全年新房市场中96个楼盘为精装房，与“毛坯房”平分秋色，而在一年前，精装还仅仅停留在碧桂园、富力、恒大等几家房企的产品线里。

  在2019年的楼市中，因为“全装房”的政策快速普及，很多业态相对丰富的新盘采取了毛坯+精装的产品组合，即超过143㎡以上的改善型产品，大多仍以毛坯形态推售，而143㎡以下的刚需刚改房源就顺势成为“精装房”。

  之所以出现这种情况，最大的原因在于精装房的产品附加值较高，在改善性房源中大幅提升了置业成本，且对于大户型的购房者来说，千篇一律的模块化装修效果，与改善居住条件的初衷大大违和，正因此不少开发商在大户型产品中主动放弃了精装的施工要求，一大部分容积率在2.5以下的高品质楼盘都采取了毛坯+精装的套路，据不完全统计，在2019年具备“双路”产品的楼盘有19个，约占全年在售楼盘总量的10%。

  此外，别墅类项目基本还是毛坯房状态呈现，毕竟动辄2、300㎡的精装工程耗资巨大，加之这部分产品受众都有较高的品质要求，开发商自然不乐于“越俎代庖”。

  2020年精装房成为绝对主流，毛坯房同比下降近50%！全年入市楼盘149个，超过100个楼盘以精装房体现，毛坯房仅剩45个，且房源数量远远低于精装房，市场选择空间不断萎缩。同时，“双路”产品覆盖的楼盘也锐减至6个。

  毛坯房的猛回头

  虽然从数据层面看来，精装房与毛坯房貌似完成了产品迭代，但从45个提供毛坯房产品的楼盘中，看到了万科、碧桂园、中海、华润、龙湖、绿城、高科、天地源、紫薇等等一线房企，2020年4季度毛坯房上新的数量接近20个，几乎占全年的一半。

  是什么让一线房企加大了毛坯房的覆盖量？回顾下2020年西安土拍市场，全年成交土地面积21790亩，土地出让金1128亿元，最贵地块楼面价15415元/平米，排名前10的地块楼板价达12500元/㎡起步，楼板价上万的地块达到了19宗，而同比2019年仅有3宗。需要提到的是，高新三期成楼面地价破万地块最为集中的区域，而这也为毛坯房的逆流埋下了伏笔。

  土地成本上升，但房价需要平抑，在这个矛盾面前，指望房企降低利润空间是不现实的，能压缩的还是成本，而最大的活动空间在于精装。

  配图：中海曲江大城

  2021年开年，1月份的新盘列表里就出现了6个毛坯项目，位于航天板块的山水美树424套毛坯房源上线即清空，超2万组意向家庭登记，创造了西安楼市中一个不小的奇迹。该项目户型跨度较大，提供109-330㎡多种产品，又因为地段和配套较完善且均价仅15000元/㎡，当然这和毛坯状态有必然的关系。

  此外启迪·大院儿和绿城桂语蘭庭的市场接受度也不错，但并不能完全归功于毛坯状态，因为同类产品黄金嘉境的情形就不容乐观，购房者的选择还未发生一边倒的情况。

  4-6月，陆续有中海曲江大城、融创云潮府、紫薇国际生态城等毛坯房源上市，此时距离“全装房”政策施行已经两年有余，仍有毛坯房上线存在反常，但各方均未明确表态，难道已经默许“毛坯房”的存在吗？又或者有意保留一个缓冲区？

  “精装包”是个什么梗？

  今年6月，楼市进入到供需不平衡阶段，全月上新房源8054套，但有近12万组购房家庭登记，对于房企来说，悬殊的中签率已经说明楼市处于完全卖方市场！自信爆棚就发飘，个别房企要作妖。

  早在2020年底，西安住建就印发了《西安市商品房销售信息公示管理规定》的通知，再次强调精装房的品质标准要明示，其中有提到“设置样板房的，应当在计划售楼现场或预（现）售楼盘内（即实体楼内）建造验收合格的交付样板房……交付标准为毛坯的，样板房应当以毛坯形式展现；交付标准为全装修的，样板房内摆放的家具、家电等非交付范围的设施设备，应标注尺寸大小，并在显著位置明示非交房标准。”

  其中有两点值得推敲，首先规定第22条单独提到“设置样板房的……”，那是不是可以理解为样板房的设计并不是必须的？其次还单独把交付标准为“毛坯”和“全装修”两种状态的要求做了详细说明，那可不可以理解为“毛坯”交付也是可接受的？

  其实，任何的政策说明都是基于之前相关规定的补充和加强，但在利润空间的诱惑下，部分开发商选择了“自由发挥”。

  7月初，位于高新三期的中海寰宇天下1000余套房源首开，均价19949元/㎡，与同期同片区入市的竞手相比，同样的地段、同样的户型范围，更加明显的品牌价值，价差达到了5000-7000元/㎡，一时间人潮汹涌，在此背景下，中海方面提出了“装修包”的附加选择，同时关闭了样板间，有购房者通过市长信箱反应情况，称原有样板间展示内容发生明显变化，厨房取消厨具、卫生间没有淋浴头、花洒。有样学样的还包括翠景台。一时间，“装修包”的闹剧频频上演。

  虽然事件解决的效率很高，中海寰宇天下1、2批次房源也顺利清盘，但问题昭然若揭！在强大的购买力和市场需求面前，开发商无意在品质装修上费神，保持较低的售价相对来说更容易受到购房者的青睐。

  中海寰宇天下之后，新希望·锦麟天玺、阳光城檀境、招商华宇臻境、碧桂园高新云墅、高新天谷雅舍一众品质大盘全部遇冷，并非因为品牌和产品设计的原因，更多在于巨大价差和装修品质形成的矛盾，让购房者难于选择。

  在对待“装修包”的问题上，官方态度非常坚决，绝不允许在现有已公示的销售信息中附加其他条件，但市场面临的选择困难症如何解决？

  颇为凑巧的是，今年6月29日，西安市土地招拍挂市场成交2宗共181.045亩住宅用地，分别位于高新区软件新城和航天基地，在这两宗地块的说明信息中，首次出现了“商品住宅毛坯销售均价”的提法，是不是说明未来毛坯房的销售思路已经得到了默许？

  10月14-19日的第二次集中土拍，各个地块“商品住宅毛坯销售均价”更是被各大媒体关注，作为推测未来各区域房价走势的标准。就在10月15日，港务区6宗地由康佳（华侨城）、电建、西安西港等房企竞得，6宗地的毛坯销售均价从14757-18000元/㎡。随后，港务区4大央企热盘新品推售，精装均价基本保持15000元/㎡左右，这与不久前刚刚成交的同片区土地的毛坯指导价持平。

  抛开因“毛坯销售均价”说法的猜测，仅从指导价与现售房源均价层面考虑，如果新地块年内开发，售价将在毛坯指导价的基础上附加每平米至少2000元的装标，这就等于在短期内该片区房价上涨的比例将超10%，这是市场所不能接受的，如何调整这个矛盾？似乎“毛坯销售均价”提出的同时就是带着解决问题的目的。

  毛坯或精装？这不应是个问题

  或者从一开始，买方与卖方就存在理解上的偏差，所谓“精装房”并不是个严谨的产品说明，而官方也从未要求“精装”，政策的初衷是希望在通过“全装”实现产品升级和行业集约化。

  对于购房者来说，无论毛坯还是精装，都不是选择置业方向的决定性因素。毕竟经历了近20年的毛坯房时代，家装过程虽然艰辛，但并非不可接受，相反在改善型购房需求主导的当下，模块化的“精装房”并不是最合适的选择。

  配图：中海寰宇天下

  而从房地产开发企业的角度出发，“精装房”虽然可以提升备案价，但同时也提高了购房者的预期，在施工流程、工期以及成本上都有更高的要求，而整个装修过程中容易出现的问题点又很多，对于很多并不以此为主要卖点的房企来说，“精装房”是个出力不讨好的活计。

  行业要升级，产品要进步，如何解决这样的问题？其实“装修包”并非不可接受，西安本地资深购房者代表——西安房哥曾表示，“其实装修包是可以从房源中拆分出来的，有很多中高端改善型的购房者，是愿意额外购买高品质的精装服务的，当然对于刚需来说装修包的接受度就不那么高了”。

  未来新房产品的品质划分将越来越清晰，高端住宅如星河湾、金茂府保持高度的产品协调性和完整度，这部分房源的受众在意的就是产品本身，而地段、配套并不是主要吸引点；而刚需刚改客户对于项目本身更加在意，那就可以在产品附加值上减小投入，或者灵活掌握嫁接“装修包”的服务内容，当然一定要建立在完善的市场监管之中！

  其实，不管“毛坯”还是“精装，都是为了居住环境改善而做出的适应性调整，并不应该成为强制执行的条款，在现下的市场环境中，重启“毛坯”具有明显的积极意义，首先可以满足大部分人居住空间的个性化要求，这与购房提升居住感受的需求相匹配；其次，可以迅速降低买卖双方矛盾，合理平抑房价；最后装修市场的恢复会给地方经济带来一定的刺激作用，家居、建材、人工市场也会迎来一波利好。