乐居财经  拾壹 发自北京

  一面是千万豪宅遭哄抢，一面是网签数据持续走低。10月的北京楼市，就像这个月的天气一样，大多时候是凉风习习，也有那么几天温度上升，被温暖耀眼的太阳光照着，让人心头暖暖的。

  市场基本面还是持续的“冷”。

  根据官方数据，2021年10月份，北京市商品房新增供应4615套，环比上月下降61%，同比上涨18%；成交7290套，环比上月上涨7%，同比上涨33%；成交面积86.7万㎡，环比下降4%，同比上涨22%；成交均价43439元/㎡，环比下降8%，同比下降11%；成交金额376.61亿元，环比下降11%，同比上涨9%；目前存量139787套。

  均价环比下降8%，成交金额环比下降11%，这两个数据所传达出来的寒意还是挺浓的。

  好在，冰封的冷里透出了一缕微光。

  那个一把卖了一百多亿的学府壹号院，点亮了当下市场的信心，火爆的场面不仅吸引了众多购房者，连同业都为之高兴。毕竟北京的房地产，信心都是项目和项目之间相互构建的。

  在当下的市场状态下，信心太珍贵了。

  让人欣慰的是，10月下旬，除了树村，其他个别版块如回龙观、王四营等却也看到了热闹场景。

  从最能反映市场情况的二手房数据看，麦田房产数据监测显示，10月下半月无论是带看量，还是成交量，都比上半月有所回暖，下半月的日均带看量比上半月多32%，即使剔除小长假因素，下半月日均带看量也比上半月高23%。

  市场在释放着一些热闹的信号，一定程度上给市场带来了信心。

  北京楼市是否已经触底？点滴的企稳回暖迹象是否可以形成星星之火？10月的大赢家到底是谁？这些加起来，是否意味着北京的房企们日子要好过一点了？

  为了还原市场的基本面貌，乐居北京凭一己之力调查了市场上各大热销楼盘及时的认购情况，试图为市场提供最及时的楼盘销售信息。

  终究因精力有限、时间紧张、各大项目有着不同考量等因素，乐居北京共搜集到了20个热销楼盘在10月份的认购数据（如图）。

  虽然这份榜单不足以反应全貌，但从中也可窥见一二了。

  乐居北京之所以要做调查认购数据，是要与我们平时的网签数据做一个区别。

  我们平时看到的网签数据是由官方提供的，更具有权威性，却有着一个致命弱点，就是它的滞后性。一般，网签数据是滞后一个月的数据。也就是说，官方公布的10月份的网签数据，实际上反应的是9月份的市场情况。

  那么乐居北京做的这份不完全的认购数据，虽然也会有瑕疵，比如不够全面，比如数据准确性不像官方数据那样精准，但它却是最新鲜、最及时的反应出市场某些情况的。

  如此，用我们获得的独家的10月份各大楼盘的认购数据，与官方给出的10月份网签数据作一个对比，大概就可分析出今年“金九银十”期间北京的楼市情况。

  一个月房价降了8%

  先来看一下10月份的网签数据。

  从这张图上我们可以看出：2021年10月新房成交7290套、成交均价43439元/平方米，环比上个月下降了8%，同比去年同期下降了11%；成交金额376.61亿元，环比上个月下降了11%，同比去年同期上涨了9% 。

  再加上10月份市场上二手房的成交量是9340套，为4年首次跌破万套，也是北京二手房市场连续成交下跌的第7个月。

  我们说了，网签数据其实反映的是上一个月的真实市场情况。也就是说，10月份的网签数据反映出的是“金九”变“寒九”。

  房地产市场一直有着“金九银十”的传统，意味着每年的九、十两个月是轰轰烈烈的购房好时节。

  而如今，当楼市下行，不断有调控加码市场，开发商捉襟见肘，腾挪不开时，这个传统的金九银十真的就成为了“传统”。

  当下的北京楼市，在很多媒体的笔下，是出乎意料的冷。整体来看，楼市仍处于“量价齐跌”的下行通道。

  楼市这样的冷基调是有其缘由的。

  9月份开始，北京新房供应市场集中开闸。

  根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站统计，9月份，共有29个新老项目取得预售证, 其中有16个纯新盘首次拿证，创下了近几个月的新高，尤其是首批供地的项目扎堆入市，抢收“金九银十”。

  在这样的情况下，购房者的观望情绪更加浓重，市场整体被笼罩在迟疑不觉的氛围下。

  信贷政策的趋紧。

  在上半年，各家商业银行的房贷额度放出去一大半，8月份开始，捉襟见肘银行的贷款额度让很多购房者拿着批贷函却贷不到款，这对开发商的回款也是极大的挑战。

  一方面是大量新房集中入市，一方面是信贷卡住交易的脖子，北京楼市在这个“金九银十”有点跑不动。

  成交结构微妙变化

  其实，面对市场整体冷的事实，我们接受就好了，也不用刻意夸大。

  乐居北京从持续冷的基本面里还发现了一个很有意思的现象，就是当下市场结构正在进行着微妙的调整：从高端豪宅的成交逐渐呈弱势，价格低的刚需楼盘的成交量逐渐走强。

  我们分析了过去三个月住宅成交前十的网签数据，发现8月份的网签数据，新房单价没有低于5万元的；9月份，单价5万元以下的楼盘出现两个，其中最低的恒大御峰，单价只有2.7万元；10月份，两个单价最低的恒大项目，总成交近30亿元，其中仅单价最低的恒大上河院一个项目，就卖了近23亿元之多。

  这样的一个现象，与恒大资金链吃紧、着急回笼资金，所以低价甩货的市场战略有很大相关性。但更重要的是：8月份以来，北京购房信贷额度越来越紧张，审批越来越严，政府多次下文，要求严控银行贷款额度，首先要保障北京首套购房者的贷款权益。

  在这样的政策导向下，诸多刚需盘的贷款额度和进度是可以有保证的，像恒大御峰这样的性价比高的刚需盘走量相对较快，而那些价格较高的改善性高端楼盘，就没那么好卖了。

  这种情况下，很多楼盘用变相降价的方式来吸引客户。这样一来，以至于连北京市场都出现了因楼盘降价而引发前期购房人维权的现象。

  这是很少见的。

  在严格的政策调控下，开发商连连叫苦，没办法，为了去化回笼资金，甚至有开发商给带客中介的渠道点位高达10%。

  这是很夸张的现象，足以看出开发商对现金流的渴望和销售压力之大。

  学府壹号院的那道光

  10月的北京，最吸睛、最沸腾的看点莫过于融创的学府壹号院了。

  这个位于海淀树村地块的项目，在5月份被融创拿下，10月入市的案名为学府壹号院，均价8.96万/平，政府产权占比20%，最小的128㎡户型总价也超千万。

  2021年10月29日从下午2：30到第二天凌晨1：25最后一位客户离开开盘现场，融创学府壹号院开盘现场，900套房吸引了2036组客户认筹，最终，11个小时热销超9成，最终销售了超过800套房源，以124.8亿元的认购金完美收官，绝对冠压京城。

  开盘当天的场景可谓壮观，北京历史上，第一次2000人抢900套价值2000万的豪宅，据说还因为抢盘动起手的事件。当天，除了275平的的最大户型，其他户型全部清空！

  有微博网友见证了开盘当天的情景。

  （图片来源：微博）

  最终，我们拿到学府壹号院的数据是：平均售价超过1500万元，单日认购金额124.8亿元。

  学府壹号院的劲爆，让我们突然发现最近几个月都在喊冷的北京，原来并不是都冷，在红海里也依然有红盘，那么这个实打实的100亿+，相当于很多房企一年的销售额，开盘就刷新了历史记录。

  不得不强调一下，放眼全国，即便在市场向好前提下，单盘一把卖到百亿，也是极为罕见的“现象级”了。

  在楼市整体偏冷的大环境下，这样的开盘成绩，给市场传递了一个信息：

  北京楼市，从来不缺购买力。

  就像一道光，学府壹号院的“几近清盘”为接下来的北京楼市照出一条信心之路，开启一扇回暖之门，给市场以信心，让开发商看到了希望。

  星星之火，可以燎原

  整体来看，10月份，特别是10月下旬，除了学府壹号院，北京其他区域的一些楼盘，也有可圈可点的销量。

  如果说学府壹号院的热销是豪宅的狂热，那么，奥森春晓就是普通住宅的小阳春了。

  地处昌平区的奥森春晓，在10月份也认购了365套，以6.3万/平方米的均价，共成交23.75亿元，成为京北区域的热销亮点。

  奥森春晓与北清云际两个盘，共同位于回龙观地区，撑起了10月份昌平区的新房销量。在这个十一黄金周，乐居北京盘点的认购榜单中，北清云际以22.4的成交金额位居榜首。与奥森春晓10月份的成交金额相当。

  （统计时间10月1日—7日，数据来自于开发商，最终解释权归属乐居北京）

  这个板块的两个楼盘之所以能在这么冷的楼市行情下一个月卖出20亿+，主要得益于地理位置的优势。

  两个楼盘位于回龙观的北核心位置，距离上地IT产业基地非常近。在未来科学城、生命科学城等科技产业群的加持下，奥森春晓和北清云际的准客户就定位于在附近上班的IT精英们。

  位置好，客户精准，是奥森春晓、北清云际热销的关键因素。这与去年卖的较好的奥森ONE、奥海明月的逻辑是一样的。

  另外，在竞争激烈的朝阳区，是5月首批集中供地最集中的区域。目前，保利·锦上、朝阳壹号、绿城沁园、和光悦府、龙樾和玺、朝阳壹墅等接近10个楼盘都已取证。其中，王四营板块的几个盘也跑的比较快。

  保利·锦上和朝阳壹号均位于该板块，与另一项目中绿·东岳府组成“王四营三兄弟”，三宗地块相邻，销售指导价均为7.1万元/平方米，户型也均为面积段接近的三居室、四居室。

  其中，保利·锦上进展最快，是“三兄弟”中第一个取证顺销的。该项目共470套左右的房源，主力产品为114平方米的三居和132-155平方米的四居。乐居北京了解到，该项目在十一之前就已经销售了200多套。

  由于开盘最早，保利·锦上成为了该板块消化最好的楼盘，当一个红盘的势能起来后，就很难再往下掉。另外，它的售楼处不在项目建设地，而选在寸土寸金的东四环边上，紧挨金茂府，也为它的销售增添不少色彩。

  另外比较热的板块是崔各庄。这个板块的三个项目——和光悦府、龙樾合玺、建发·望京养云，项目相邻，销售指导价均为8.8万元/平方米。其中，建发·望京养云为政府持有20%产权份额的共有产权房，另外两个项目以配建公租房的模式来平衡。

  崔各庄距离望京约3公里的距离，是距离望京最近的新供应地块，也是可以承接望京人口疏解的最近区域。

  望京区域不断成熟，不断向外延伸，最大的原因就是望京内部产业人口和住居的饱和。

  中高端人群选择花梨坎、后沙峪等别墅住区购房，普通人群选择置业仁和及通州。 

  崔各庄的新地供应，成为望京人口外溢的一大福音。

  望京养云作用大望京产业，从案名就不难看出，望京养云的定为很清晰，抱紧望京的大腿。而由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系之精髓，总占地约4.1万平米，总建面约10.3万平米，地块方正排布整齐。

  除了竞争激烈的朝阳，顺义新国展也出现了一个无竞品的项目：和光瑞府。

  由于地理位置上的差异化，该板块并没有与之相较的竞品，而该项目的对面就是配套齐全的中粮祥云小镇。

  该项目是保利+华润“瑞府”是华润的豪宅产品系，户户270°设计转角+大面宽落地飘窗=神户型标配。

  备受关注的是，它的开盘价格是6.2万/平方米，注意，这是带精装的价格。这比周边的中粮祥云国际生活区某些二手房的价格还要便宜。

  价格倒挂+差异化定位+神户型，注定让这个没有竞品的项目跑在市场的前列。

  拾回信心

  由以上热销的几个板块及项目可以看出，就算是新房批量上市从而形成竞争白热化，就算信贷严苛回款艰难，但真正可以符合到购房者需求的楼盘，还是可以热销的。

  房住不炒的大旗下，密集的调控的确给开发商和市场带来了压力，但同时也过滤掉了非自住需求的水分，让开发商的操盘团队认真研究产品定位和客户需求，让真正的好房子回归到真正的居住需求。

  据了解，学府壹号院操盘团队对购房资质审核、支付能力极其严苛，虽然这可能会在数据层面“筛”掉很多客户，但是，筛选出来的客户，都是实打实的客户，这种务实做法，对公司、对购房者、对自身团队，也都是负责任的。

  这与市场上真正想买房子的购房者的需求是相匹配的。大多数购房者都有一个心里：不怕买贵，就怕买亏。

  什么叫“买亏”了呢？就是买了一套与自己需求不相匹配的房子。

  由此可见，北京从来不缺有钱人，缺的是让这部分人真正动心的房子。

  只要是真正满足到客户需求的房子，不管是整体行情是好是坏是冷是热，客户都愿意买单。

  重要的是，造出真正符合需求的好房子！

  乐居北京经过一圈调查访问，不得不感叹：

  楼市的信心还在，得用好房子拾起来这个信心。

  另外，外部环境也在不断对房地产吹“暖风”，维稳意图明显。

  10月20日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2021金融街论坛年会上发表讲话时更是直言：在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

  11月2日晚上，北京一家商业银行负责信贷的人士也对北京乐居透露说，她所在的银行从11月份开始对购房贷款的审批已经开始明显提速，之前压着没放款的一些客户最近开始陆续放款了。

  阵痛过后，总有新生。在行业冰冻之时，信心比黄金更重要。