文/乐居财经 邓鑫妮

  “未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。”早在今年中期的业绩会，雅生活服务（03319.HK）的管理层就表示对收并购的兴致并不高涨。

  彼时，用于投资和收并购的上市募集资金已经用完，而在接下来的4个月里，雅生活也没有拿出更多资金投入到并购资金池中。

  按照规划的节奏，因并购减少而放缓的第三方规模增长，也是不可避免的。雅生活有“双地产”背书，不过其在第三方增拓上下了不少功夫。

  11月1日，雅生活服务在官方微信公众号上公布其第三季度的企业动态，并将第三方新增面积列在首段首句。

  第三方面积增长，企业大多通过收并购或者市场外拓，作为头部物企一员的雅生活服务，今年在收并购上没有太大的动作。而在其公布动态的同一天，融创服务收购了第一服务，碧桂园服务拿下了财信智慧服务。

  方向在调整，收并购的金额也在减少，与之相对应的，雅生活的规模增速也在放缓，截至今年中期，其规模同比增长约20%，排在上市物企靠后的位置。第三季度，受收并购影响较大的第三方增拓，增幅也出现下跌。

  减少收并购并非受资金所困，相反，雅生活的账上还存有80多亿元。将资金用于其他业务的运营，或许才是雅生活目前关注的重点。

  并购放缓

  虽然有绿地和雅居乐“双地产”企业的规模输送，但是雅生活来自第三方的规模一直占据着较大比重。

  财报数据显示，截至2021年6月底，雅生活服务的在管面积约为4.24亿方，其中第三方项目约为3.43亿方，占比80.8%；合约面积5.84亿方，第三方合约面积4.4亿方，占比75.4%。

  事实上，从中报披露的数据来看，雅生活第三方合约面积的增拓对于收并购的依赖并不小。上半年，其来自第三方项目新增合约面积约5320万平方米，其中通过收购新中民物业并入的4270万平方米，高于通过市场拓展获取的3510万平方米。

  惯于依赖第三方增长的雅生活，第三季度的合约面积增长已经落后于上半年两个季度在第三方的平均增长规模。

  前六个月，其来自第三方新增的合约面积约为5320万平方米，两个季度平均增长超过2600万方。而据公众号披露，第三季度雅生活服务物业管理第三方新增合约面积约为1720万平方米，比前两个季度的平均值少了近1000万方。

  如今物管圈“跑马圈地”的盛况，雅生活服务曾经也是助推者。绿地物业、南京紫竹物业、中民未来物业……都是雅生活服务年前买下的资产。

  上市前，雅生活服务拿到了绿地物业服务公司100%股权，也就有了后期与绿地长期合作的机会。

  上市后，募集资金约32亿元。彼时，首次为战略投资和收并购预留的资金为65%，约20.8亿元。2019年8月，其调整了募集资金的用途，将投资与收并购的金额占比提至85%。

  资金充沛，收并购的规模也不断壮大。调整资金用途不到一个月，雅生活服务就以15.6亿元的价格收购了中民未来物业60%股权，并以不超过5亿元的对价拿下新中民物业。

  去年末，雅生活服务再次调整募资用途，投资与收并购比重降至82.35%。不过，其较为重大的并购已经在这之前完成。

  比起往年的大笔交易，今年的并购显得很“克制”，其中一部分原因是，雅生活服务用于投资与收并购的资金在缩减。

  于最后一次资金用途变更后，用于投资与收并购的资金约为26.34亿元，截至6月30日，该笔资金已经“归零”。

  同期，其现金及现金等价物接近82亿元，但是公司的整体布局已经偏向轻资产，为收并购预留的也较为有限。

  下单城市服务

  放缓并购步伐，不代表没有并购动作。

  今年以来，雅生活公告了包括陕西明堂、北京慧丰在内5家公司的收购动作，累计花费约11.6亿元。标的公司的业务也较为集中，多为城市清服务。

  中报显示，期内，雅生活服务进一步完善了城市服务产业平台建设，完成对于北京慧丰51%股权和陜西明堂60%股权的收购。同时在4月份，完成收购新中民物业60%的股权。7月2日，雅生活服务的一家间接全资子公司天津雅潮又以2.82亿元收购济南宏泰100%股权。

  显然，在一众投资标的中，雅生活看中的是其背后的城市服务业务。而破冰城市服务，正是雅生活今年布局的重点内容。

  2020年上半年，城市服务作为单独的业务板块首次被雅生活列入营收名单，与物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务共同组成四大业务板块。

  截至2021年6月30日，雅生活总收入62.47亿元，其中物业管理服务、外延增值服务、业主增值服务和城市服务的营收分别为39.77亿元、13.03亿元、8.07亿元和1.59亿元。

  刚刚分拆的城市服务收入占比并不高，只有2.6%，不过已经在该业务投注了不少精力。

  去年10月，雅生活服务的名称从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”变更为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，智慧城市服务的基调已经铺排开来。

  除了收购相关公司，城市服务的招投标项目也常常能看见雅生活的身影。

  上半年，雅生活中标首个海上环卫项目——洋浦海上环卫服务项目； 6月份，浙江省桐庐县主城区环卫一体化作业服务采购项目招标，雅生活现身投标；9月中旬，山东省济宁市鱼台县城乡环卫一体化保洁服务托管项目中标结果公布，17家竞标企业中也有雅生活。