乐居买房  原野  北上广深一线城市平台，汇聚了大量优质企业和高薪职位，加上一流的商业、文化、教育和医疗资源，吸引全国人民前来工作置业，在促进经济高速发展的同时，也奠定了当地楼市的长期火爆局面，成为全国地产风向标。

  但作为购房人，面对眼花缭乱的众多楼盘，却常陷入人云亦云的误区，亲朋同事一推荐，就盲目跟风购买，事后才发现到手的房子，并不是自己需要的。

  这正是小编想和大家探讨的问题：“你真的会买房吗？”

  适合别人的房子，还真不一定适合你。

  选房的核心逻辑是，首先明确自己的买房目的，再根据预算寻找适合你的区域和房源。

  购房置业，通常分为三个基本目的：自住型、学区型、投资型。

  此前我们谈到自住、学区型购房需求，今天分析投资型购房人应注意什么。

  投资型购房需求，具体细分，一般分三类：

  资金安全型：通过房产保值，确保资产不缩水。

  具备良好抗跌性的房产仍是各类投资工具（如股票、基金及各类金融类投资品）中最“靠谱”的选择。

  这就要求购置物业具备很好的抗跌性。其中的重要因素是，一看地段，二看产业，三看教育。

  首先看地段

  李嘉诚有句经典名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

  这句话和地段好的房子一样，具备恒久不变的价值。

  地段往往代表圈层。

  北京最早的圈层逻辑是南北城，富人置业不过长安街以南，达官贵人不会在那聚集，没圈层。

  四环边某豪宅开发商老板，楼盘在售房子4000-6000万/套，卖得极火，吸引不少新贵前来，他却宁可花大价钱选了王府井附近某豪宅，距长安街仅数百米，原因在于，四环边豪宅虽然“富”，但不“贵”，左邻右舍不是他需要的圈层。

  随着北京地产开发对外扩展，“南北城逻辑”演变为“环线逻辑”，到今天，五环内作为高端住宅核心区，五到六环则是限竞房主战场，人们通过置业选择，寻找圈层归属。

  寻找抗跌性强的房子，可以优先长安街以北、五环内的住宅，尤其是新兴富人区（如亚奥板块、西山板块、朝阳公园板块），新盘虽然不多，但品质高的次新房二手房不少，普遍认同的核心区位+完善的教育、医疗、商业配套，是支撑房产价值的坚强后盾。

  其次看产业

  每次产业规划成功落地，就会带动当地物业产生巨大溢价。北京的经典案例是海淀中关村及周边、朝阳大望京及周边，这两地作为高新技术产业重点落位区，二十年来房价上涨10倍不止，跑赢了全北京房价上涨的大盘。

  单以海淀为例，中关村核心区不用多说，发展成熟，价值饱和，海淀已经转向上地-西二旗、西北旺、永丰方向发展，中关村科学城北区应运而生，联合永丰产业基地、北京航天城等产业组团，成为国家自主创新示范区核心区，也是海淀区未来几年重点建设的板块。

  目前当地聚集了包括以百度、新浪、网易、大唐、用友为代表的2000多家科技互联网企业云集于此，拥有数以万计的高新技术企业从业者。加上2020年9月，中国（北京）自由贸易区科技创新板块落定海淀中关村科学城北区，也将一定程度上促进区域发展。

  海量码农，以及可观购买力产生的购房需求，带动了当地楼市的火爆，房价一路走高，以至于个别当地楼盘虽然户型瑕疵明显，但仍创造了令业内侧目的销售佳绩。

  第三看学区

  学区对房价的推动不言而喻，东西城、海淀部分知名学区更是一房难求，牛校+一房难求的供求局面，给物业价值带来长期坚实的抗跌性。

  租金回报型：获得租金收益。

  这是另一种不同的选择逻辑，通过低总价+高租金组合，获得最佳租金回报率。于是，对置业选择产生两方面要求。

  首先，为降低总价，尽量选小户型房源，这样的房源除了好租，将来也易出手。

  其次，为提升租金，户型功能要尽量齐全，因为房子的功能完整性决定租金水平高低。同样的面积段，宁选89平米三居也不选83平米两居，宁选70平米两居不选65平米一居，就是此理。

  第三，周边具备地铁、学校托幼、商场、医院等，将对租金提升有所帮助。

  最后，区域选择上，一方面可投资老城区的牛校学区，也可以投资人口稠密、人口素质较高、流动人口多的大型成熟居住社区（如天通苑、回龙观等）

  资产增值型：通过房产价值提升，获得增值收益。

  北京楼市房价进入“横盘”阶段，此类投资难度正在提升，但基本逻辑没变。

  重点核心选择为，亦庄新城为核心的南城板块。

  北京重点发展方向为向南发展，目前的几大利好：城南行动计划、亦庄新城大发展、新航城经济辐射，南城都是最大受益者。

  城南行动计划：2010年起，北京开始推动“城南计划”，每轮投资规模在3000-4000亿。

  如今十年过去，北京南部地区新开通6条地铁、贯通4条高速、启动大兴国际机场实现“双枢纽”、亦庄新城、丽泽金融商务区等陆续投入使用、自贸区的设立，都标志着南城的格局裂变，而这背后，其实是城市规划金手指的威力显现。

  日前，北京官宣第四轮城南计划正式启动，预计投资规模达5900亿，周期也从三年拉长到五年，将推动南城进一步发展。

  京东总部

  亦庄新城发展：亦庄是北京唯一的国家开发区，以互联网电商、云计算、大数据、人工智能、无人机、生物医药、航空航天等高精尖产业作为产业龙头。包括奔驰、GE、京东、小米在内的数千家国内外知名企业落户，是仅次于中关村、望京之后下一个产业高地。

  2019年，亦庄开发区更名亦庄新城，预计2035年，人口规模控制在89.2万人左右，面积扩大到225平方公里，发展目标是世界一流的产业综合新城，对周边产业经济拉动巨大。

  新航城经济辐射：根据规划，到2025年，北京新航城将全面建成，吸引数十万空港经济关联产业的中外技术、商务人员进驻，最终形成以临空产业、商务服务、总部经济、文化创意、休闲娱乐为主的新城，带动大兴向国际化商务区发展。

  但南城楼市价格仍属洼地，均价6万左右，和海淀朝阳动辄8-10万的价格比，适合资产增值型客户，布局区域方面，亦庄新城、大兴机场周边都可以考虑。

  总而言之，任何事情都有其自身逻辑，买房置业亦然，只有在明确自身真正需求的基础上，按照自住、学区、投资逻辑做出精准判断，自会立于不败之地。