乐居买房 方小末 发自青岛 进入下半年以来，青岛楼市一改前半场的高调，成交急转直下。备受期待的“金九银十”，更是双双失色。主要是受中央和地方密集调控政策的出台，叠加信贷环境收紧影响，购房者入市动力不足，市场预期下行，全国房地产市场迅速降温。如今，2021年还剩不到两个月的时间，市场需求依然存在，房企也有迫切去化的诉求。在信贷环境稍有放松的迹象下，刚需买房，究竟要考虑哪些因素？有没有一些“逆市出圈”的优质楼盘？一起来看乐居青岛独家分析~

  新房：成交量同环比双跌 成交均价跌至新低

近12个月青岛新房成交数据情况

  据卓易数据，截至2021年10月31日，10月青岛新建商品房成交10198套，环比下跌0.61%；销售面积1092232㎡，环比下跌6.45%；销售总价1570284万元，环比下跌12.23%。

  新建商品住宅方面，10月青岛成交7965套，环比下跌0.77%；销售面积907871㎡，环比下跌7.6%；销售总价1301243万元，环比下跌12.21%。

近12个月青岛新建商品房及商品住宅成交均价情况

  从上图可以看出，10月青岛新建商品房和商品住宅成交均价都创下了近一年来新低。具体来看，新建商品房成交均价为14377元/㎡，环比下跌6.17%；新建商品住宅成交均价为14333元/㎡，环比下跌4.98%。

近一年青岛二手房成交情况

       据贝壳研究院数据，今年10月份，青岛市全市二手房成交量1455套，环比下降25.5%；从上图可以看出，9月份之前，二手房成交量平均在6000套左右，其中，尤以9月中旬成交量最高，达到8291套，创下近一年之最。而进入10月份以来，二手房成交呈断崖式下跌趋势。尤其是10月最后一周，由于出现连续3天无网签现象，导致该周成交仅1455套。

       从区域成交来看，二手房热度最高的是西海岸新区，二手成交量为305套。即墨、城阳不分伯仲，分别成交245套、247套；市北成交量也在183套。而成交最低的区域则以崂山居首，10月二手房网签仅32套。从套均面积来看，10月，二手房成交套均面积92㎡，环比上升2.8%。成交面积段中，80平以下成交占比大幅减少，80-100平和100-120平成交占比大幅增加，小户型成交减少。

       刚需购房这些盘不妨看一看

       自天猫好房回血上线以来，青岛楼市热度不断攀升，刚刚第三周，青岛报名热力榜前15榜单火热出炉！位于高新区的新城红岛湾项目黑马逆袭夺魁，老主城的大云谷·金茂府|悦府项目摘得第二名的佳绩，排列第三的则是万科新都会项目。从整个榜单来看，网友关注的项目分散在青岛各个区市，尤以老主城区项目居多，“主城情结”依然在购房者心目中占有很重的分量。那么，这些项目中有你心仪的楼盘吗？

       接下来的两个月，房地产市场难言乐观，“以价换量”仍是企业加快成交去化的必选项，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。因此，年末房企仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。

  展望未来，各地政府将积极响应中央号召，在“房住不炒”总基调下，坚持楼市调控“稳”字当头，稳定市场预期、规范市场秩序。四季度楼市调控政策存边际调整预期，部分城市房贷利率、放款周期等信贷端政策或有所改善。临近年底，房企在销售压力及资金压力下，推盘积极性将有所提升，各类促销优惠活动或将持续。随着调控政策逐步趋稳，信贷政策边际宽松预期增强，四季度市场有望逐步筑底回稳。