文/乐居财经 范慧茹

  第一服务(02107.HK)被收购的风吹了一个多月，终于等来了买家和卖家的双双官宣。

  早在3天前，乐居财经曾独家披露，融创服务将收购第一服务股权。

  没有意外，金主正是融创服务(01516.HK)。去年底前后脚相差不到一个月上市的融创服务和第一服务，在经历一年的大浪淘沙后，走向了两种不同的人生道路。

  11月1日，一早，融创服务给了第一服务6.93亿元的对价，收购其32.22%的股权。在关联地产公司当代置业陷入流动性危机下，第一服务为其纾困的意图不言自明。

  债务波及，在今年，地产卖掉物管的消息并不鲜见。第一服务转卖给融创服务，与前不久以100亿全部转卖给碧桂园服务的富力物业殊途同归。同是兄弟公司，作为股东的张雷与李思廉，用卖物管的钱，去补地产的债。

  操作的手法很相似。当代置业的控股股东张雷与总裁张鹏将提供8亿元的股东贷款；而富力地产的大股东李思廉、张力，也有承诺将提供约80亿港元的股东资金。

  随着融创服务与第一服务一纸联合公告的发布，上市仅一年的第一服务，也走上转卖的道路。而“白衣骑士”融创服务的胃口也远不止32.22%的股权分量，实现对第一服务的业绩并表才是融创服务的最终目的。

  至此，第一服务停牌两周的悬念揭晓，关于收购的公告发布后，第一服务随后迎来了复牌公告。开盘后，融创服务和第一服务的股价走势冰火两重天，第一服务盘中涨幅一度高达60%，融创服务则最低跌1.65%。

  21倍PE值吗？

  第一服务股价的暴涨，表面收并购是催化剂，实际上是融创服务给出的远超资本市场的“预期”价格。

  根据股份转让协议，融创服务给出的每股股份的对价为2.15元，折合约每股2.6167港元，比第一服务停牌前最后一个交易日收盘价1.37港元高出91.0%，几近1倍。

  参照第一服务2020年全年的净利润1.02亿元，融创服务给出的6.93亿元的总对价，收购32.22%股权的PE值就达到了21.1倍，远高于去年物企收并购的平均PE值15.2。

  不少网友高呼“融创服务有钱！”那么融创服务为何要给出高于市场预期的收购价格呢？真的是人傻钱多吗？仔细查阅协议中的条款，则不难发现融创服务的“远见”。

  一方面，条款中有业绩承诺的兜底可以进行对价调整；另一方面，在交易完成后的12年内，当代置业以及关联公司所开发或运营的项目或相关业务要全部交由第一服务按照特定费用水平承接，这样一来就保障了第一服务未来12年规模增长的可持续性。

  承诺的东西往往是看不见摸不着，善于资本运作的融创服务自然也不会忽视第一服务眼前的规模。第一服务相比上市之初的蚊型规模，在“鲸吞”超自身两倍之多的两家物企后，早已今非昔比。

  截至2021年6月30日，第一服务的总在管建筑面积约为5320万平方米，与去年同期相比增幅约245.3%；总合约建筑面积约为7300万平方米，与去年同期相比增幅约147.7%。

  第一服务的规模增长主要集中在今年上半年，如果再拿出去年的业绩情况做参照多少有失偏颇。上半年，第一服务净利润取得7175.3万元，较去年同期增长109.9%，若下半年不低于该利润水平，融创服务此次的收购PE则在15倍左右，即和平均收购PE值相差无几。

  高管套现4689.15万元

  上市后，第一服务乘资本东风，规模急速增长，而估值却没有太多的起色。第一服务在2020年10月22日上市首日遭遇破发，此后股价一直未能超过2.4港元/股的发行价。

  而此次获收购的价格为约2.62港元/股，与停牌前的最后一个交易日报收1.37港元/股相比，溢价了将近1倍。

  第一服务转让的32.22%股权由3部分组成，其中当代置业实控人张雷受让股份共计21.39%，第一服务执行董事刘培庆、非执行董事龙晗共计受让2.18%、投资方鼎晖受让8.64%。

  通过此次股份转让，管理层和投资方预计分别套现4689.15万元和1.86亿元。

  有业内人士戏称，第一服务“上市即巅峰”。凭借“绿色人居服务”打入资本市场，第一服务的开局不甚良好。

  2020年，第一服务在绿色人居解决方案收入增加的同时，毛利率却在下滑。毛利率从2019年的34.3%减少至2020年33.8%，财报称，主要由于建设了毛利相对较低的大型项目。

  此外，在年初的收购亚航物业案中，因“二倒收”卖家同合物业和第一服务大股东张雷有所关联，第一服务被指有溢价套现嫌疑。

  无论如何，基于上半年的两次重要圈地，第一服务逐渐摆脱关联方依赖，其来自第三方的在管面积首次超过关联方在管面积，并占比76.1%。

  规模迈入腰部物企阵营，第一服务终于摆脱了小规模物企的标签。树欲静而风不止，时局瞬息万变，关联地产的动荡牵一发而动全身。

  10月11日，当代置业(01107.HK)连发两条公告，债务危机随之浮出水面。第一则公告称，正在寻求将于今年10月25日到期、票息12.85%、本金总额约2.5亿美元的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，即延长至2022年1月25日，先赎回本金额8750万美元以减少未偿票据本金额。

  第二则公告是当代置业的控股股东张雷和总裁张鹏将提供8亿元的股东贷款，预期在未来2-3个月内完成。在兄弟公司债务危机之下，上市仅一年的第一服务最终被摆在了货架上。

  融创服务还将收购余下股份

  第一服务32.22%的股权转让还只是开始。根据协议，如果32.22%的股权转让完成，按照相关的收购守则，融创服务届时需将对第一服务剩下所有已发行股份作出要约。

  第一服务剩下677,837,000股股份，按照每股2.6167港元计算，预计对价总额约为1,773,696,078港元。也就是说，收购第一服务全部股权，总对价约26.17亿港元，折合约21.53亿元人民币。

  在完成强制性收购后，第一服务控股将成为融创服务的全资附属公司，届时将根据上市规则的相关要求向联交所作出撤销股份上市的申请。

  如此一来，融创服务也就顺利完成对第一服务的全资并表。今年以来，融创服务共有两笔收并购进账，在收购第一服务之前，便是从旭辉永生服务手中“截胡”的彰泰物业。5月7日，融创服务收购彰泰服务80%股权，代价为7.3亿元，PE值仅约10.95倍，远低于对第一服务的估值。

  2021年上半年，融创服务的合约建筑面积约为3.22亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的149个城市；在管建筑面积达到1.73亿平方米，加上第一服务5320万平方米的在管面积，若强制性收购得以达成，融创服务在管面积将突破2亿平米。

  除了在管面积能够大幅提升，收购第一服务也将扩充融创服务在非住宅领域的业务。第一服务2021年半年报数据显示，其在管面积中近6成物业为非住宅物业，其中公众物业占比24.2%，商业物业及其他物业占比35.5%。

  “在发挥原有住宅优势的基础上，不断向非住领域延展。”行政总裁曹鸿玲曾坦言，目前融创服务的优势还在住宅业态，但往非住业态布局的脚步从未停止。

  截至2021年上半年，融创服务的非住宅物业在管面积已经达到3425万方，占比28.7%，较2020年同期的2800万方增加了22.28%；收入约为5.88亿元，同比增幅达到98.7%。