乐居买房  原野 北上广深一线城市平台，汇聚了大量优质企业和高薪职位，加上一流的商业、文化、教育和医疗资源，吸引全国人民前来工作置业，促进经济高速发展的同时，也奠定了当地楼市的长期火爆局面，成为全国地产风向标。

  但作为购房人，面对眼花缭乱的众多楼盘，却容易陷入人云亦云的误区，亲朋同事一推荐，就盲目跟风购买，事后才发现到手的房子，并非自己需要的。

  这正是小编想和大家探讨的问题：“你真的会买房吗？”

  适合别人的房子，真不一定适合你。

  问题核心是，你必须先明确自己的买房目的，再根据预算情况，确定适合你的区域和房源。

  购房置业，通常分为三个基本目的：自住型、学区型、投资型。

  在此基础上，又可衍生出自住+学区、自住+投资、学区+投资等，我们今天重点分析自住和学区型。

  自住型购房，考虑两个因素就够了：

  首先，住得舒适。

  具体来说，是户型好、配套好、物业好。

  户型好，首选商品房新房或次新房。新房或次新房通常能代表当下最新设计理念，最大程度确保人居的科学合理性。

  举个例子，房龄在30年以上的老破小户型，当初建造时，更多考虑解决“有房住”的问题，但人性化生活需求被严重忽略，特点为：朝向不合理（纯东西向）、通透性差、浪费面积严重、功能缺失（如无客厅，只有过道加卧室的奇葩设计）。

  老破小户型，只为满足有房住的基本需求

  但随着20多年商品房开发历程，户型设计理念日新月异，人们不仅要“有房住”，还要“住得好”，设计理念逐渐更新。

  早期商品房开始重视客厅对家庭生活的重要性，强调动静分区理念等，产品有了一定改善，但仍存在很多不足。

  早期商品房户型

  到今天，户型设计理念发展比较成熟，对普通购房人来说，“户型好”的定义，包括以下十大因素：

  1、格局方正，避免内部面积浪费。

  2、大面宽小进深，避免房间内部“黑空间”。

  3、南向三面宽、多面宽或大横厅设计，实现更大采光面。

  4、通透性强，通风性好，而且必须“真通透”。

  5、高窗墙比，采光效果卓越。

  6、全明户型，两居实现双卫设计，确保明卫。

  7、U型厨房，LDK一体化设计，充分利用面积。

  8、动静分开，确保卧室私密性。

  9、合理的使用率、高面积赠送。

  10、具备独立家政空间，足够的收纳空间。

  当前流行的南向三面宽三居

  配套好，指周边1公里内，具备完善的商业、教育（不一定是名校）、医疗资源，日常生活需求能得到快速解决。

  物业好，良好的物业管理，一方面可带来生活便利和舒心，另一方面也是确保房子未来不贬值的重要因素，万科、绿城等优质品牌物业公司管理的社区，是比较好的选择。

  其次，便利的通勤条件。

  这里涉及“职住平衡”概念。

  职住平衡是城市规划领域的一个术语，指在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，大部分居民可以就近工作；通勤交通可采用步行、自行车或者其他非机动车方式；即使使用机动车，出行距离和时间也比较短，限定在一个合理的范围内，这样就有利于减少机动车尤是小汽车的使用，从而减少交通拥堵和空气污染。

  但遗憾的是，北京通勤现状是严重的职住不平衡。

  北京传统办公区域基本分布在国贸、金融街、中关村、东单、望京等商圈，但市区的高昂房价和租金迫使白领们只能去郊区买房或租房，于是诞生了通州、燕郊、回天等一批“睡城”。人均上班通勤时间超过1小时。

  所以，作为自住型需求，尤其是工薪族，“临地铁”成为必须考虑项，毕竟地铁具备快速、稳定、准时的特点。有必要对当下北京地铁规划进行研究，看新盘时，先确认周边1公里内明确的地铁站设置（1公里以上的，不必考虑），搞清楚地铁规划落地的准确时间（销售员如果说未来很可能开通，也不必考虑）。

  举例子，规划中的北京地铁17号线，线路起自昌平未来科技城，重点到亦庄，南北穿越中心城区，串联起亦庄新城、垡头工业区、朝阳港、CBD、未来科技城等板块，在以上区域工作的购房人，即可将17号线沿线楼盘作为首先考虑对象。

  然后说学区型购房。

  一类是学区自用型，主要可以考虑东西城或海淀等传统老学区的房子，虽然平均教育资源改革已成趋势，但短期仍具一定价值。当地房子以老破小居多，为了孩子的未来，须做出一定牺牲。

  近年来，不少牛校在亦庄开发区、通州副中心等新区建设分校，当地商品房也值得考虑，但有必要提前做好功课，摸清楚实际入学可能性，例如，此前炒得火热的亦庄河西人大附，周边的早期楼盘借学区房概念大卖，但随着后期开发楼盘越来越多，业主数量急剧膨胀，入学率难以保证。

  最后一类是学区占坑型，占坑为主，暂不自住，这类临学区地段的租金水平不会太差，可考虑先出租投资。

  自住+学区、自住+投资等综合型客户，都将面临权衡取舍，以自住需求为主导，或以学区或投资为主导，首先考虑因素都有所不同，关键看自身需求。