乐居财经  汪昱 发自北京

  核心提要

  近期，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，这意味房地产税相关工作将深化推进。

  北京或不会成为首批试点城市，但北京居民是否需要从观念及行动上未雨绸缪，又该如何做好资产优化配置，本文将探讨这一话题。

       认清现实的残酷，不容易开心，但是也不容易幻灭。——冯唐《成事》

  华女士的忧虑

  华女士在北京外企工作了20年。

  作为“京二代”，父母上世纪中叶分配到京，留给她一套海淀区100平米公房用于居住。

  这些年，华女士事业有成，但投资之路屡受挫，在股市、基金都栽了跟头。

  2012年，转机来临。她开始房产投资，买了通州一套60平米二手住宅，2万/平米接盘。签约那天，房东说“当年7000元/平米买的房”，得意之情溢于言表。

  2014年，华女士的二手房价格涨到了5万/平米。

  初尝甜头，华女士再接再厉，但由于名下已有两套住宅，于是在大兴买进一套60平米商办，为了这套房，她放弃了原计划投资的P2P，却不经意躲过一场灭顶之灾。

  但华女士心中仍有隐忧，关于征收房地产税的消息流传多年，靴子不知何时落地。

  在北京，作为中产阶层并不容易，996是常态，积累半生积蓄，但投资之路艰险，唯有买房靠谱，为了抵御通胀，同时也为了晚年生活得相对从容体面，这是北京不少白领的想法。

  但站在房地产税视角量化一下，华女士三口之家，拥有住宅两套，合计160平米，商办一套，60平米，如果房地产税开征，是按面积来收？还是按套数收？或按房屋价格收？怎么确保奋斗成果不被“割韭菜”？

  在北京，拥有类似华女士担忧的中产，岂止成千上万。

  除了中产，北京的刚需和富人同样关注房地产税：

  刚需关注唯一自住房到底收不收税，富人则担心房地产税开征后，引以为傲的豪宅成为沉重负担。

  “狼来了”

  喊的次数多了，“狼”就真来了。

  10月23日，新华社报道，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  对文件通俗易懂的解读如下：

  1、谁来制定规则：国务院制定具体办法，试点地区政府制定具体实施细则。

  2、税基包括哪些：仅限城镇居住用和非居住用等各类房地产。

  3、是否全面铺开：先确定部分试点地区。

  4、首期试点多久：试点五年期，期满前6个月可报全国人大申请继续授权。

  这里，有必要回顾一下房地产税的前世今生。

  首提房地产税改革可以追溯至2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”即对房屋持有环节进行征税，类似后续出现的“房地产税”。

  由于全国推行的难度较大，直至2011年1月“房产税”正式落地，上海和重庆同时宣布启动房产税试点，对个人住房征收房产税。

  2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。概念内涵也从“房产税”完善至“房地产税”。

  房地产税的内涵也逐渐丰富，广义上是指一切与房地产经济活动有直接关系的税，涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节，包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。

  2019年两会《政府工作报告》首提“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，“推进房地产税立法和改革”已成为监管部门的重点工作。

  2020年以来，针对房地产税改革的内容多了起来。11月和12月，财政部部长刘昆曾两次公开表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

  2021年3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点；4月7日，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革；5月6日，刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作，包含“推进房地产税立法和改革”……

  2021年10月15日《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》，其中有三处提及房地产及相关内容：

  1、推动金融、房地产同实体经济协调发展。

  2、要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

  3、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

  其中“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”是重点之一，基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略，即扩大中等收入群体，缩小城乡收入差距，改善收入和财富分配格局，因此，收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟，房地产税改革则是重要的一环。

  可以看出，房地产税落地，既是中国社会发展到特定历史阶段的大环境决定的，也是国内楼市的小环境决定的，是迟早会到来的。

  北京购房人怎么办

  中国房地产研究会常务理事丁祖昱，对房地产税本身有更深度解读，我们归纳一下他的观点：

  1、开征房地产税的目的。

  房地产税改革试点工作是整体税制改革的一个重要的部分，并不仅仅只是单纯的调控房地产市场，核心还是在加快建立现代财政制度上面，房地产税是均衡中央和地方财政关系的重要组成部分。

  未来房地产税将成地方主体税种，并将逐步取代土地出让金收入，成为地方财政收入的重要组成部分。

  2、试点城市和税率预测。

  从试点城市来看，由于目前整体市场分化严重，因此试点城市不太可能以“省级”为主，反而上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市，很有可能会成为首批试点城市。

  北京由于产权权属性质较为复杂，前期工作量可能较大，因此可能不太会加入试点行列。

  关于税率，此次对房地产税改革试点不会高于上海当年房产税的税率标准。

  3、对楼市的后续影响。

  短期来看，在近半年内可能会对市场会产生一定的影响，特别是对二手房市场的影响会比较大，在二手房市场的波动影响下，新房市场也会受到一定的影响。

  具体到北京人，无论你正打算买房，还是已有一套或多套住房，都有必要搞清楚以下问题：

  1、北京大概率不先行试点，这意味北京人拥有宝贵的5年时间窗口。

  2、北京人可参考先期试点城市的征收模式，做出适合自己的优化资产配置决策。

  从现有经验看，上海和重庆启动的房产税试点已有10年，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象，我们可以理解为，这是政府对两种征收模式的分别探索。

  以上海为例，采用增量征收，未将城市存量房产纳入征收范围内。征收对象为上海市民二套及以上住房、非上海市民新购住房（可退税），针对本地居民的首套房、人均60平米以内、引进人才等均免征房产税，税率也仅在0.4%至0.6%之间。

  低税基、低税率、多豁免的特点，让目前的房产税形同鸡肋。以上海为例，过去十年上海房产税对财政年均贡献率仅为2.6%，这个数字还是整体房产税的税额，精确到个人住房的房产税则贡献率不足1%。

  因此，在上海、重庆试点经验基础上，本次房地产税大概率会深化调整。

  例如，税基会发生一些变化，由特定住房覆盖全部住房；由增量交易扩容到整体存量；由单一针对房产征税涵盖房子所属土地；由持有税合并交易税等。

  税基扩容，将带来征收范围的扩大与税收收入的提升，一方面真正对地方财政收支缺口形成补充。

  同时，针对高端住宅、低密度住宅，以及多套房家庭，很可能采用累进税率，除了城市财富的削峰填谷，也有利于土地的集约使用。

  关于试点方案，目前存在两种说法：

  1、按高于人均居住面积的部分征收。

  这是较主流观点，不同经济发展水平的城市，将根据自身情况，自行设置起征面积。

  在细则出台前，我们暂按全国城镇居民人均住房建筑面积做个估算。

  据官方统计，2019年城镇居民人均住房建筑面积为39.8平米，农村居民人均住房建筑面积为48.9平米。

  假定以人均住房面积40平米作为起征点，三口之家如果拥有一套房产，建筑面积120平米内免税，大于120平米的按实际超出面积征税；若拥有多套房产，大于120平米的按实际超出面积征税。

  2、按套征收：首套房免税，第二套以上征收。

  这种可能性相对较小，因为不同家庭经济条件不同，首套房的产品和面积差异较大，既有刚需上车房，也有豪宅别墅，如果一刀切对首套房免征，有违公平原则，更不符合党中央带领全国人民实现“共同富裕”的初心。

      《蟋蟀与蚂蚁》的寓言

  这个寓言人尽皆知，北京的房产持有人要作勤恳的蚂蚁，在严冬前囤粮，抓紧时间完成资产优化。

  房产税无论按面积征税，还是按套数征税，终归有一个规则：持有房产越多，税率越高。

  在这个规则下，降低税率成本的最好方式就是：提高资产质量，降低资产数量。把升值慢的边缘资产，调整到升值强、流通快、租金高的优质资产，房价和房租都能跑赢大盘，就算开征房地产税也能轻松化解。

  具体说，以下房子，在房地产税环境下，持有成本将显著提高。

  1、无学区的旧房。

  主要在北京老城区。

  北京的老城区分两类：学区牛的，特指“东西海”，这里有学区逻辑支撑房价，虽然多校划片试点，但房价总体坚挺，抗跌性强，租金高。

  学区较差=价格无支撑，如果地铁再不给力，房龄超过30年，面积又大，可选择放弃。

  2、郊区第二居所（或度假房产）

  北京周边郊区的低密度楼盘，客户当初购房是当作第二居所。

  这类房子品质高，有天有地，景观丰富，居住舒适度好。但房地产税视角下，是总面积高、总价高、征税额度高的“三高产品”。

  同时，由于远离市区，多数时间空置，周边交通配套不足，租售困难，一旦房产税开征就是纯粹的经济损失。

  3、城市豪宅

  这类豪宅通常在城市核心地段，产品以大平层豪宅为主。

  面积大、总价高，市场受众少。房地产税开征预期下，接盘者不会多。就算作为第一居所，每年不菲的房地产税，也让居住成本提高不少，如果是二套或多套，居住成本倍增。

  受市场青睐的房子，将是有产业、临地铁、有学区、面积小、低总价、功能全，最好是新房或次新房。

  （1）有产业：产业重点布局区域，才有足够人口产生租售需求，去维持房价和租金水平，在北京，海淀、大望京、大亦庄等产业核心板块，投资潜力都值得重视。

  （2）临地铁：据二手房机构统计，同板块临铁房的租金水平，比无地铁房至少高30%，职住难平衡的北京，地铁的通勤便利、时间稳定，对工薪阶层是必须的。

  （3）有学区：教育始终是支撑房价的重要因素，不多说。

  （4）面积小，总价低：易租售、租金回报率高，房地产税征收额度小，甚至都达不到征税标准。

  （5）功能全：房子功能完整性决定租金水平。同样面积段，宁选89平米三居也不选83平米两居，宁选70平米两居不选65平米一居，就是此理。

  （6）新房或次新房，品质好、户型好、物业好，无折旧，处于价值巅峰期。

  道阻且长，行则将至，心有所信，方能行远。对亿万国人来说，房地产税或意义不同，也会改写很多人的生活，但生活还将继续，我们终须心怀坦然，面对新时代来临。